За всеки от нас сделките с недвижими имоти са доста сериозно начинание. Когато купуваме или продаваме наш имот, трябва да вземем предвид всички правни аспекти и вероятност негативни последици, е необходимо предварително да се вземат мерки за предотвратяването им.

В такива ситуации не би било излишно да се консултирате с доверени и професионални специалисти и брокери.

Риелтор (в превод от английски „риелтор“ означава „агент по недвижими имоти“) е физическо или юридическо лице, което професионално се занимава с посредническа дейност на пазара на недвижими имоти при сключване на сделки за покупко-продажба на недвижими имоти или когато предоставянето му под наем. Неговият доход при сключване на каквито и да е сделки е комисионна или възнаграждение за предоставените от него услуги. И това, което правят професионално, се нарича „дейност с недвижими имоти“.

Един от най-търсените и високо платени в света. Всяка година се развива и разширява. Следователно, за да тръгнете в тази посока, трябва да имате не само основни познания по тази материя.

Компетентен и успешен брокер в своя бизнес е резултат не толкова от дълга работа, колкото от упорита работа върху себе си. За да постигне тази титла, човек трябва да е образован и разумен, да може да мисли аналитично, да бъде внимателен, позитивен и устойчив на стресови ситуации.

Дейностите с недвижими имоти се извършват между две страни - агент по недвижими имоти и заинтересован потребител - въз основа на споразумение или пълномощно за гражданска сделка със земя, сгради, конструкции, конструкции, жилищни и нежилищни помещения. Не всички държави практикуват получаване на подходящо разрешение от държавна агенция за предоставяне на този вид услуга. Например в Русия няма лицензиране на дейностите с недвижими имоти.

За съжаление именно липсата на ограничения и контрол на тази дейност от страна на лицензиращия орган позволява на всеки да влезе на пазара като брокер.

Неконтролираната ситуация в този случай всъщност се превръща в огромно поле за развитие на измамни дейности. И този факт се отразява негативно на репутацията на професионалните специалисти.

Дейността с недвижими имоти не е само действия на брокер или агент. За професионално провеждане на такъв бизнес могат да бъдат създадени организирани платформи за недвижими имоти с установени правила на играта. На такива платформи има купувачи, от една страна, които създават търсене на недвижими имоти, и продавачи, от друга страна, които правят своите предложения за продажба на такива имоти. Брокерът или организаторът на такива платформи получава своите комисионни за събиране на двете страни и предварително фиксиране на транзакции. Сделките на такива платформи могат да се сключват чрез различни методи на търг. Струва си да се отбележи, че тази форма на транзакция минимизира вероятността от измамни транзакции и също така ще позволи на продавача да получи оптималната цена за своя имот, а на купувача - най-приемливата покупна цена.

В страните от ОНД дейността с недвижими имоти е сравнително млад вид професионална услуга, която преди не е била използвана на практика или има много оскъдна история. Но тъй като благосъстоянието на хората се увеличава, интересът и вниманието към този вид заетост се увеличават.

IN последните годиниПазарът на недвижими имоти започна активно да се развива. Развитието му се дължи основно на два основни фактора.

Първо , това се дължи на изграждането на нов жилищен фонд. В много големи градове на Русия през последните години се наблюдава рязко увеличение на броя на новите сгради. Най-големите градове в Русия се „възстановяват“, а броят на строителните фирми също расте. В края на 90-те години на миналия век страната ни е изправена пред сериозен проблем. Голяма част от жилищния фонд в страната беше остарял значително и скоро се нуждаеше от подмяна. По това време на федерално ниво бяха приети доста различни програми за подобряване битови условияграждани.

За да построите жилищни сгради, трябва да организирате юридическо лице (организация) или да се регистрирате като индивидуален предприемач и да получите специално разрешение - лиценз от Държавния комитет по строителството на Русия. Все пак трябва да се отбележи, че скоро ще бъде премахнато лицензирането на строителни дейности, първо лицензите за проектиране на жилищни сгради, а след това и самите строителни лицензи. В момента получаването на лиценз за строеж не е толкова трудно, а броят на нарушенията при строителството на нови сгради непрекъснато нараства. Затова държавата възнамерява да затегне контрола при приемане (пускане) на жилищна сграда в експлоатация. Може би ще се въведе система от търговски марки и знаци за качество, подобно на Европа. Стана много изгодно да се строят многоетажни сгради за последваща продажба; инвестирането на капитал в строителството е свързано с минимални бизнес рискове, тъй като жилищата винаги се търсят.

Второ , това се дължи на сериозна реформа на гражданското законодателство на страната. Нека припомним, че доскоро, според Жилищния кодекс на RSFSR, жилището можеше да се използва само за лично пребиваване, като използването на жилищна площ за печалба беше невъзможно. С приемането на новия Граждански кодекс на Руската федерация (първа, втора и трета част) (с измененията и допълненията на 21 юли 2005 г.) (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация) стана възможно въвеждането жилищни помещения в гражданско обращение, по отношение на тях стана възможно сключването на договори за покупко-продажба, търговски договори за наем. Броят на сделките с недвижими имоти непрекъснато нараства.

В същото време това не е първата година на пазара платени услугиФирмите за недвижими имоти също предлагат своите услуги. Те се появиха почти веднага, заедно със самата възможност за покупка и продажба на жилищни помещения. Брокерите работят там, където има постоянно търсене за закупуване или наемане на жилищни помещения. Броят на фирмите за недвижими имоти и обхватът на тяхната дейност в даден град в страната се регулират изцяло от нуждите на пазара на жилищни услуги. В момента дейността с недвижими имоти е широко разпространена в нашата страна; можем да говорим за два вида фирми за недвижими имоти. Първо , най-често срещаният тип фирми за недвижими имоти са фирми, които предоставят само посреднически услуги на пазара на недвижими имоти. това малка организация, в която работят около дузина брокери (често дори по-малко), които се занимават с „търсене“ на подходящи варианти за покупка или продажба на недвижими имоти, тяхната замяна и отдаване под наем. Такива компании работят в повечето градове на Русия и не непременно в големите градове; те съществуват там, където на ниво „достатъчно“ за компанията има търсене за покупка, продажба, замяна, наем на жилищни помещения.

Второ виждане на фирмите за недвижими имоти като „агенти за недвижими имоти“ в чиста формане можеш да го назовеш. Те не само предоставят посреднически услуги за различни сделки с недвижими имоти, но могат и сами да участват в сделките. Тези компании участват в изграждането на жилищни комплекси на споделена основа, инвестират пари в строителство и купуват жилища. Това са доста големи компании, от гледна точка на броя на служителите, те могат да бъдат класифицирани като „среден бизнес“. По правило те имат сложна организация и структурно разделение, евентуално клонове и представителства. Такива фирми могат да бъдат наречени „смесени“, тъй като, както вече беше отбелязано, те се занимават не само с дейности, свързани с недвижими имоти, но и с други бизнеси с недвижими имоти.

Сега терминът се използва все по-често "брокер", чийто смисъл и съдържание се влага от лицето, което предоставя посреднически услуги на пазара на недвижими имоти. Самият термин се появява в САЩ през 1916 г., когато е регистриран като специална марка за обозначаване на асоциация на брокери. Брокерите се открояваха сред другите търговци на недвижими имоти, защото се занимаваха изключително с „посреднически“ услуги и често сами не действаха като страна по сделката. По принцип фирмите за недвижими имоти се появяват и развиват в развитите и развиващите се страни на Европа (главно Западна) и Америка. Концепцията и съдържанието на дейността на брокерите включват предимно посреднически услуги за покупко-продажба; относително малък е делът на другите сделки, които брокерите помагат да сключат с недвижими имоти (предимно жилищен фонд). Най-вече брокерите в чужбина се занимават с покупко-продажба.

У нас пазарът има съвсем различна структура и по принцип съществуването на голяма компания за недвижими имоти, която да се занимава само с посредничество при покупко-продажба, е невъзможно. За да се развиват успешно и да получават значителни печалби, фирмите за недвижими имоти трябва да участват в гражданския оборот на недвижими имоти по други начини. Следователно фирмите за недвижими имоти инвестират в изграждането на жилищен фонд и могат по споразумения за прехвърляне на права на вземане да „продават“ все още незавършени недвижими имоти. Самите брокери могат да купуват недвижим имот (жилищен фонд) за последващо отдаване под наем. Брокерите у нас предоставят не само посреднически услуги при покупко-продажба, но и при отдаване под наем на жилищни помещения.

В рамките на тази книга ще говорим не само за участието на фирми за недвижими имоти в посреднически сделки с недвижими имоти, но и за много други форми на участие на фирми за недвижими имоти на пазара на недвижими имоти. Въз основа на президентската жилищна програма можем да кажем, че услугите за недвижими имоти обхващат главно „вторичния“ пазар на недвижими имоти. Вторичният пазар са именно всички последващи препродажби на недвижими имоти от момента на построяването им. Първичният пазар на недвижими имоти включва всички сделки с недвижими имоти, които са свързани с тяхното изграждане и придобиване на собственост върху новопостроен недвижим имот.

Трябва да се отбележи, че в законодателството определението за недвижим имот се отнася не само до жилищни помещения, но и до всички възможни други обекти, здраво свързани със земята; те не могат да бъдат преместени на друго място, без да им нанесат щети. Във връзка с темата, която разглеждаме, когато казваме „недвижими имоти“, ще имаме предвид не само жилищни помещения, но и други недвижими имоти. В момента брокерите не само търсят клиенти и контрагенти за сделки с жилищни помещения, но и с нежилищни. Те намират клиенти наематели на помещения за офиси, магазини, складове, продават гаражи и др. Всичко това значително отличава нашия пазар на услуги за недвижими имоти от този, който съществува например в Европейския съюз. Това се обяснява с нивото на икономическо развитие на нашата страна, следователно в повечето региони на страната фирмите за недвижими имоти, за да се развиват и съществуват, трябва да предоставят и други услуги в областта на недвижимите имоти. Разбира се, това не може да се каже за региони на Русия като град Москва, там пазарът на услуги за недвижими имоти е на съвсем различно ниво. Нека дадем понятието дейност с недвижими имоти.

Дейност с недвижими имоти– извършвана текуща професионална дейност по предоставяне на услуги за други лица срещу възнаграждение при извършване на сделки с недвижими имоти, както и други търговски професионални дейности на пазара на недвижими имоти, това е предприемаческа дейност по предоставяне на посреднически и информационни услуги при извършване на извън сделки с недвижими имоти, включително включително придобиване, продажба и замяна на недвижими имоти.

Услуги за недвижими имоти– предоставяни услуги при осъществяване на дейност с недвижими имоти.

Професионален участник на пазара- юридическо лице или индивидуален предприемач, извършващ дейност с недвижими имоти на пазара на услуги в областта на оборота на недвижими имоти и управлението на собствеността.

Квалифициран професионален участник на пазара- професионален участник на пазара, който е преминал процедурата за акредитация по установения ред и е получил документ, потвърждаващ съответствието на дейността му със законодателството на Руската федерация, високо качествопредоставяните услуги и професионализъм при извършване на дейностите.

Има няколко вида дейности с недвижими имоти (някои видове услуги на брокери), по-специално:

1) дейност на брокер като агент или адвокат;

2) дейности на брокера като брокер;

3) дейност на брокер като дилър;

4) дейността на брокер като посредник при сключване на сделки с недвижими имоти или права върху тях между трети лица;

5) дейност на брокер по организиране на търговия с недвижими имоти;

6) дейността на брокера при създаването на индивидуални обекти на недвижими имоти с цел последващата им продажба и прехвърляне за платена употреба;

7) дейности на брокер в доверителното управление на недвижими имоти;

8) дейността на брокер по предоставяне на консултантски услуги, услуги за проучване на пазарните условия и други платени услуги, съпътстващи гражданското обращение на недвижими имоти.

Всички тези дейности ще бъдат обсъдени по-долу.

Фирмите за недвижими имоти предоставят и редица други услуги, свързани с недвижими имоти, които не са пряко свързани с предоставянето на посреднически услуги за сключване на договори за покупко-продажба на недвижими имоти. Например, те предоставят услуги за реконструкция и преустройство на жилищни помещения. Този вид услуга не се отнася конкретно за компаниите за недвижими имоти, но ако брокерите не извършват такава работа, компанията просто няма да може да съществува.

По принцип клиентът може да възложи на брокера да извърши всякакви действия с неговия недвижим имот. За целта брокерът трябва да получи нотариално заверено пълномощно от клиента. Пълномощното може да бъде издадено за срок от три години. При заверка на пълномощно клиентът заплаща държавна такса при нотариуса.

Можем да кажем, че самият термин "компания за недвижими имоти"по отношение на нашия пазар на платени услуги, то има съвсем различно значение от първоначалното замисъл дадена дума, когато е регистрирана като търговска марка в началото на 60-те години. Нивото на икономическо развитие на страната ни е неравномерно. В различните региони на Руската федерация икономиката има разнообразна структура. Страната ни преминава през сложен процес на икономическо развитие, факторите, които влияят на нейната структура, се променят непрекъснато. Икономиката на страната ни остава нестабилна за много дълго време, някои индустрии (добив на петрол) са значително по-напред от всички останали в своето развитие, което в крайна сметка се отрази много негативно на нея. Следователно фирмите за недвижими имоти в някои икономически по-проспериращи региони имат напълно различна структура (предоставят малко по-различен списък от услуги) от тези, разположени в по-слабо развиващите се. Но въпреки това пазарът на услуги за недвижими имоти в цялата страна расте и се развива. Въпреки че развитието му се развива на бързи темпове в определени региони на страната.

по този начин дейност с недвижими имоти– предприемаческа дейност на пазара на недвижими имоти, дейности, извършвани от независими субекти на пазара на недвижими имоти с цел получаване на печалба чрез организиране и извършване на граждански сделки (покупко-продажба, бартер, наем, лизинг, ипотека) с недвижими имоти, които не им принадлежи (парцели, сгради, сгради, постройки, жилищни и нежилищни помещения) и права върху тях, включително брокерска и агентска дейност в недвижими имоти, дейности по управление на недвижими имоти, дейности за привличане на частни инвестиции в създаването и развитие на недвижими имоти. В допълнение, това е дейността по предоставяне на всички други услуги, свързани с недвижими имоти на клиента (прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения). В най-много общ изглед, цялата работа на брокер може да бъде представена като две групи услуги предоставени на клиентите:

1) услуги за сключване на сделки с недвижими имоти;

2) услуги за извършване на други действия, които пораждат права и задължения за клиента във връзка с неговата собственост, но не са свързани с гражданското обращение на тази собственост. Ще разгледаме по-подробно характеристиките на услугите на брокерите в Глава 2 на тази книга.

Брокерът трябва да бъде общителен, самообладаващ и разбиращ човек. Освен това неговата работа е свързана с подготовката на документи; брокерът съпровожда сделката до нейното приключване, което се случва при вписването на сделката в службата по вписванията. Това означава, че брокерът трябва да има способност за аналитично мислене, внимание, яснота, за предпочитане с висше образование. Целият „документен поток“, който минава през брокера, може да бъде разделен на два основни етапа (етапи). Първо , това е изготвянето на всички възможни договори, споразумения и сключването на други сделки. Всички те са свързани с основната услуга, резултата, който клиентът иска да постигне от брокера. Второ , е свързано точно с държавната регистрация на сделка в съдебния орган на Руската федерация за регистрация на права и сделки с недвижими имоти. Ако брокерът не го информира веднага, при първата среща с клиента, за точката, до която ще „придружава“ клиента, тогава най-вероятно може да бъдете измамени. Добросъвестният брокер трябва да придружава сделка с недвижим имот, докато клиентът не получи всичко необходими документиот регистрационната камара, свид държавна регистрация. Именно на етапа на държавна регистрация на сделка с недвижими имоти могат да възникнат редица проблеми с държавната регистрация на сделката.

Напоследък на пазара на недвижими имоти се появиха огромен брой компании, занимаващи се с недвижими имоти. Такава силна и „тясна“ конкуренция е един от многото фактори, които определят както ситуацията, така и качеството на услугите на пазара на недвижими имоти. „Стиснатостта“ оставя място само за тези, които работят честно, съвестно и високо професионално. Конкуренцията е от полза за потребителя на нашите услуги: всеки, който е навлязъл сериозно и за дълго време на пазара на недвижими имоти, трябва да помисли как да спечели доверието на клиента. Това е възможно само ако предоставяме пълния набор от услуги за сделки с недвижими имоти. Не без причина някои агенции се задължават да предоставят пълен набор от услуги до ключ, включително помощ на клиента при преместване от продадена жилищна площ в закупена. Въпреки че е ясно, че решаващата роля няма да играе възможността за преместване, а нивото на качество на цялата гама от услуги.

В рамките на темата, която разглеждаме, отбелязваме, че държавата не контролира особено дейността на фирмите за недвижими имоти. Нека съпоставим това с факта, че през 90-те години на миналия век дейностите с недвижими имоти подлежаха на лицензиране, но сега това не е така. Това обаче не означава, че държавата се е отказала от функциите да следи дейността на фирмите за недвижими имоти.

Вече отбелязахме, че дейностите с недвижими имоти не подлежат на лицензиране. Държавата обаче може да контролира дейността на фирмите за недвижими имоти по други достъпни за нея начини. Веднага да отбележим, че държавният контрол включва и данъчен контрол. В рамките на този брой ще разгледаме само въпросите за извършване на ревизия от данъчните власти, но самите въпроси на данъчното облагане ще бъдат разгледани в отделна глава на книгата. Какви видове държавен контрол ще разгледаме като част от този въпрос?

Първо , това е контрол, осъществяван от държавни органи в съответствие със закона за борба с легализирането (изпирането) на средства, придобити по престъпен начин. Второ , това е антимонополен контрол, трето - Това е данъчен контрол. Ето кои са най-„активните” видове контрол за фирмите за недвижими имоти, които срещат в практиката си. Даденият списък с контроли далеч не е изчерпателен и е вид активен контрол. Например фирма за недвижими имоти може да стане обект на контрол от инспектори по безопасност на труда, противопожарни инспектори и др.

Може да се идентифицира и един вид „пасивен“ контрол от страна на държавата върху дейността на фирмите за недвижими имоти. Компанията за недвижими имоти, както всяка друга, може да извърши престъпление наказуемо деяниеили да извърши административно нарушение. Този вид контрол се „задейства” при извършване на конкретни нарушения. Нека разгледаме по-отблизо всички видове контрол.

Първият тип контрол е свързан с легализация (изпиране) на средства, придобити по престъпен път . Федерален закон № 115-FZ от 7 август 2001 г. „За борба с легализирането (изпирането) на облаги от престъпна дейност и финансирането на тероризма“ (с изменения и допълнения от 16 ноември 2005 г.) предвижда, че сделката с недвижими имоти е предмет на задължителен контрол, ако сумата, за която е направена, е равна на или надвишава 3 000 000 рубли или равна или надвишава сума в чуждестранна валута, равна на 3 000 000 рубли. Сделка с парични средства или друго имущество подлежи на задължителен контрол, ако поне една от страните е организация или физическо лице, по отношение на които има информация, получена по реда, установен от Федералния закон, за тяхното участие в екстремистка дейност, или юридическо лице, пряко или непряко притежавано или контролирано от такава организация или лице, или лице или образувание, действащо от името или по указание на такава организация или лице.

По този начин, когато извършвате транзакция за сума над 3 000 000 рубли, вие автоматично ставате обект на контрол от страна на регулаторните органи, за да се определи дали имате парична сума от този размер.

Министерството на антимонополната политика на страната контролира и дейността на фирмите за недвижими имоти. Това се отнася главно за големите компании . NTU MAP на Русия получи изявление от търговска организация за антиконкурентно споразумение в рамките на Новосибирската асоциация на брокерите (наричана по-долу Асоциацията), което се състои от следните действия:

1) координиране на стопански дейности на членовете на Асоциацията, довели до ограничаване на конкуренцията;

Териториалната администрация образува преписка за нарушение на чл. 10 от Федералния закон от 23 юни 1999 г. № 117-FZ „За защита на конкуренцията на пазара на финансови услуги“ (с изменения и допълнения от 30 декември 2001 г.) (наричан по-долу Закон за конкуренцията). На заседанието на комисията на NTU MAP на Русия бяха представени материали и документи, които показват наличието на антиконкурентно споразумение. Координацията (хармонизирането) на бизнес дейностите се извършва в две посоки:

1. Съгласуване на ценова политика. От представените материали следва, че от самото начало на дейността на Сдружението е следвана единна ценова политика. Такава координация ограничаваше конкуренцията между членовете на Сдружението и накърняваше интересите на техните клиенти.

2. Координиране на рекламните дейности. Рекламната дейност е компонент на политиката на конкуренцията и следствието от нейното координиране е значително ограничаване на конкуренцията. Протоколът от заседанието на Асоциацията съдържа ограничения по отношение на рекламата и е насочен към поддържане на определено ценово ниво.

На заседанията на Асоциацията беше решено да не се рекламират отстъпки за услуги и да не се публикува информация за цената на услугите. Очевидно това решение е взето, за да се скрие фактът на установяване на единни цени, тарифи и отстъпки. Комисията на NTU на MAP на Русия реши да издаде заповед, изискваща нарушението на чл. 6 от Закона за конкуренцията, изразяваща се в:

1) координиране на бизнес дейности, довели до ограничаване на конкуренцията;

2) провеждане на договорена ценова политика;

Комисията на NTU MAP на Русия реши да се обърне към съда с иск за ликвидация на Асоциацията. Асоциацията заведе дело за отмяна на решението и заповедта на комисията на NTU MAP на Русия. В подкрепа на исканията си Асоциацията посочи следното: въз основа на признаци на нарушение на антимонополното законодателство е създадена комисия за разглеждане на случая за нарушение на антимонополното законодателство. В определението за образуване на дело е посочено, че Сдружението е нарушило /чл. 10 от Закона за конкуренцията обаче комисията реши да издаде заповед за преустановяване на нарушението на чл. 6 от ЗК, като по този начин според ищеца е нарушена процедурата за вземане на решение, поради което решението и заповедта на това основание са недействителни. Ищецът посочи още, че заключението на комисията за договорената ценова политика, довела до ограничаване на конкуренцията, не отговаря на действителните обстоятелства по делото.

В съответствие с чл. 121 от Гражданския кодекс на Руската федерация търговските организации могат да създават асоциации под формата на асоциации специално с цел координиране на стопанската дейност. Самият факт на координация на дейностите не е нарушение на антимонополното законодателство. Само ако такава координация води до ограничаване на конкуренцията, тя става незаконна. Координирането на ценовата политика се разбираше само като форма на съобщаване на информация за цените на потребителите на услуги за недвижими имоти.

След като разгледа решението и заповедта на комисията, протокола от събранието на членовете на Асоциацията, в един от които е решено да се даде срок на един от членовете на Асоциацията за промяна на ценовата политика, която е една от доказателства за наличието на съгласуване на цените, съдът намира аргументите на NTU MAP на Русия за неоснователни въз основа на следното. В съответствие с чл. 121 от Гражданския кодекс на Руската федерация търговските организации могат да създават асоциации под формата на асоциации, за да координират своите стопански дейности. Съгласно устава на Асоциацията, една от уставните цели на нейната дейност е да координира дейността на фирмите за недвижими имоти. По този начин координирането на ценовата политика на фирмите за недвижими имоти с цел спазване на антимонополното законодателство не може да доведе до ограничаване на конкуренцията. Според ищеца на събранието на членовете на Асоциацията е обсъдено координирането на ценовата политика под формата на съобщаване на информация за цените на потребителите на услуги за недвижими имоти, което не е обстоятелство, което води или може да доведе до ограничаване на конкуренцията. NTU MAP на Русия не предостави никакви други доказателства за ограничаване на конкуренцията.

Според ищеца членовете на Сдружението не са уговорили ценови нива, а ответникът не е представил доказателства за противното. Съгласно решението на комисията въведеното от Сдружението ограничение за рекламни кампании е отразено в протокола от събранието на членовете на Сдружението. След като разгледа тези протоколи, арбитражният съд установи следното. На срещата представители на членовете на Асоциацията поставиха в изказванията си въпроса за рекламните отстъпки. Протоколът от срещата обаче не съдържа решения на този въпрос. Самото поставяне на въпроса не означава нарушение на антимонополното законодателство. На срещата обаче бяха взети следните решения: да не се наказват за телефонни отговори за процентни отстъпки, да не се публикува информация за размера на цената на услугите и отстъпките.

След като разгледа обстоятелствата по делото, арбитражният съд намери за неоснователен аргумента на ответника, че координирането на рекламните дейности автоматично води до ограничаване на конкуренцията, тъй като ответникът не е доказал, че ограниченията по отношение на рекламата са насочени към поддържане на определено ценово ниво. Съдът намира изводите на ответника, че решението на Асоциацията да не публикува информация за отстъпки, ограничава конкуренцията на пазара на услуги за недвижими имоти, за противоречащи на правилата на закона и изхожда от следното.

В съответствие с /чл. 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация, предприемаческата дейност се разбира като дейност, извършвана независимо на собствен риск, насочена към систематично генериране на печалба. Публикуването или непубликуването на каквато и да е информация, включително информация за предоставяните услуги, не е свързана с предмета на стопанска дейност, извършвана от компании за недвижими имоти. Въз основа на това решението на NTU MAP на Русия за наличието на ограничения върху публикуването на отстъпки изобщо не е свързано с координацията на бизнес дейностите. Като взе предвид липсата на доказателства за ограничаване на конкуренцията и съгласието на членовете на Асоциацията да установят определено ценово ниво, арбитражният съд отмени решението и заповедта на NTU MAP на Русия.

NTU MAP на Русия подаде жалба срещу решението на арбитражния съд. Апелативният арбитражен съд отмени решението на първоинстанционния арбитражен съд на следните основания. Съгласно параграф 4 на чл. 6 от Закона за защита на конкуренцията забранява сдружения (съюзи или сдружения) бизнес компаниии партньорства, координиране на стопански дейности на търговски организации, което води или може да доведе до ограничаване на конкуренцията. От решението на NTU MAP на Русия следва, че Асоциацията координира предприемаческата дейност на своите членове. Координацията се осъществяваше в две направления: ценова политика и рекламна дейност. Както се вижда от материалите по делото, на едно от събранията на членовете на Асоциацията е бил обсъден въпросът за ценовата политика. Взето е решение да се предостави срок на AOZT за промяна на ценовата си политика. Този факт показва влиянието на Асоциацията върху ценовата политика на членовете.

Координирането на ценовата политика става ясно от решението на Асоциацията от 13 февруари 1996 г. за забрана прилагането на дъмпингова политика в Асоциацията, което е в в този случайзабрана за намаляване на цените. На заседанието на Асоциацията беше повдигнат въпросът за намаляване на цената на услугите с 6–7%. Въпреки отхвърлянето на офертата, този факт показва наличието на координация на ценовата политика. Съгласуването на ценовата политика на членовете от Асоциацията е нарушение на клауза 4 на чл. 6 от Закона за конкуренцията. Рекламната информация за цената на услугите и отстъпките спомага за увеличаване на продажбата на стоки (услуги). Следователно ограниченията върху публикуването на информация за отстъпки и цената на услугите са свързани с ограничения върху стопанската дейност (от Асоциацията бяха изключени 2 фирми, които нарушиха изискванията за ограничаване на разпространението на информация за отстъпки).

По този начин арбитражният съд признава, че Асоциацията е координирала предприемаческите дейности на своите членове, което е довело до ограничаване на конкуренцията между членовете на Асоциацията. Това е нарушение на чл.6 от Закона за конкуренцията. Първоинстанционният арбитражен съд посочи, че NTU MAP на Русия не е доказал, че такава координация води до ограничаване на конкуренцията. Този аргумент обаче не е взет предвид от апелативния съд, тъй като член 6 от Закона за конкуренцията забранява на сдруженията да координират стопанска дейност, която има или може да доведе до ограничаване на конкуренцията.

Арбитражният касационен съд, оставяйки касационната жалба на Асоциацията без удовлетворение, посочи, че позоваването на ищеца на факта, че NTU MAP на Русия нарушава процедурата за издаване на заповед (делото е образувано на основание нарушение на един член и заповедта е издадено за спиране на нарушението на друг член от Закона за конкуренцията), е неплатежоспособен по следните причини. Нормите на Закона за конкуренцията и Правилата при разглеждане на дело, образувано на основание нарушение от юридическо лице на антимонополното законодателство, не ограничават комисията на антимонополния орган в правомощията да преквалифицира действията на юридическо лице и да направи решения по констатирани нарушения. Следователно, за да се преквалифицира едно деяние, не е необходимо да се образува ново дело.

След това тази ситуация се разви. NTU MAP на Русия в съответствие с чл. 6 от Закона за конкуренцията подаде иск до Новосибирския арбитражен съд за ликвидация на Асоциацията. При предявяване на искане за ликвидация на Сдружението, ищецът се позовава на клауза 2 на чл. 61 от Гражданския кодекс на Руската федерация и квалифицира действията на ответника като извършване на дейности, забранени от закона, а именно клауза 4 на чл. 6 от Закона за конкуренцията. NTU MAP на Русия също счита, че действията на Асоциацията са грубо нарушение на Закона за конкуренцията, тъй като само за посоченото нарушение по силата на клауза 4 на чл. 6 от Закона за конкуренцията антимонополните органи могат да предявяват искове за ликвидация на сдружения на търговски организации.

Арбитражният съд не намира основания за ликвидация на ответника и изхожда от следното. Член 61, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация съдържа списък с основания, на които юридическо лице може да бъде ликвидирано със съдебно решение. Това по-специално включва извършване на дейности, забранени от закона, или други груби нарушения на закона. Наистина, комисията на NTU MAP на Русия установи факта на нарушение на антимонополното законодателство, а Законът за конкуренцията предвижда правото да се подават искове за ликвидация на юридически лица в съда, но въпреки това това не може да служи като критерий за грубо нарушение на закона. Въз основа на общите принципи и смисъла на гражданското законодателство, грубо нарушение на закона може да се счита за действия, извършени с цел съзнателно противоречащи на основите на закона, реда и морала, както и тези, които са довели до неблагоприятни, непоправими последици.

Арбитражният апелативен съд също така посочи, че NTU MAP на Русия не е предоставило документални доказателства, че Асоциацията многократно е нарушавала антимонополното законодателство. Териториалната администрация също не представи писмени доказателства, че Сдружението извършва забранена от закона дейност... Касационният съд се съгласи с доводите на арбитражните съдилища на първа и въззивна инстанции и посочи следното. В съответствие с клауза 23 от решението на Пленума на Върховния съд на Руската федерация и Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 1 юли 1996 г. № 6/8, юридическо лице може да бъде ликвидирано само в случаи, предвидени в кодекса (клауза 2 на член 61 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Следователно неспазването на изискванията на други закони от определено лице може да послужи като основание за ликвидация на юридическо лице, ако съдът квалифицира съответните действия като повторни или груби нарушения на този закон или друг правен акт. Арбитражният съд, като взе предвид обстоятелствата по делото и действащото законодателство, даде правилна преценка на действията на Сдружението и обосновано стигна до извода, че не са налице основанията, предвидени в параграф 2 на чл. 61 от Гражданския кодекс на Руската федерация, за неговата ликвидация.

Надзорният орган също не намери основания за отмяна на решението на арбитражния съд. Така според съда могат да бъдат ликвидирани сдружения на юридически лица (съюзи и асоциации). съдебна процедурасамо в резултат на груби и многократни нарушения на антимонополното законодателство.

При извършване на данъчен контрол върху дейността на дружествата за недвижими имоти данъчните органи трябва да се ръководят от чл. 89 от Данъчния кодекс на Руската федерация (изменен и допълнен от 4 ноември 2005 г.) (наричан по-долу Данъчния кодекс на Руската федерация), данъчният контрол се извършва от служители на данъчните органи в рамките на тяхната компетентност чрез данъчни ревизии , получаване на обяснения от данъкоплатци, данъчни агенти и данъкоплатци, проверка на счетоводни и отчетни данни, проверка на помещения и територии, използвани за генериране на доход (печалба).

Данъчните органи, митническите органи, органите на държавните извънбюджетни фондове и органите на вътрешните работи, по начина, определен по споразумение между тях, се информират взаимно за материалите, които имат за нарушения на законодателството за данъците и таксите и данъчни престъпления, взетите меркиза потискането им, за извършваните от тях данъчни ревизии, както и обменят друга необходима информация за изпълнение на възложените им задачи.

При упражняване на данъчен контрол събирането, съхраняването, използването и разпространението на информация за данъкоплатеца (платец на таксата, данъчен агент), получена в нарушение на разпоредбите на Конституцията на Руската федерация, Данъчния кодекс на Руската федерация, федерални закони, както и в нарушение на принципа за сигурност на информацията, представляваща професионална тайна на други лица, в частност адвокатско-клиентска тайна, одиторска тайна.

При извършване на одит данъчните власти се ръководят от Федералния закон от 8 август 2001 г. № 134-FZ „За защита на правата на юридическите лица и индивидуалните предприемачи по време на държавен контрол (надзор)“ (както е изменен и допълнен от 2 юли 2005 г.).

Контролната мярка е набор от действия на длъжностни лица от органите за държавен контрол (надзор), свързани с проверката на спазването от юридическо лице или индивидуален предприемач на задължителни изисквания, изпълнение необходими изследвания(тестове), прегледи, регистриране на резултатите от проверките и вземане на мерки въз основа на резултатите от контролните дейности.

Съгласно чл. 3 от този федерален закон, основните принципи за защита на правата на юридическите лица и индивидуалните предприемачи по време на държавен контрол (надзор) са:

1) презумпция за добросъвестност на юридическо лице или индивидуален предприемач;

2) спазване на международните договори на Руската федерация;

3) откритост и достъпност за юридически лица и индивидуални предприемачи на регулаторни правни актове, установяващи задължителни изисквания, чието изпълнение се проверява по време на държавен контрол (надзор);

4) установяване на задължителни изисквания от федералните закони и нормативните правни актове, приети в съответствие с тях;

5) извършване на контролни мерки от упълномощени служители на органите за държавен контрол (надзор);

6) съответствие на предмета на контролната дейност с компетентността на органа за държавен контрол (надзор);

7) честотата и ефективността на провеждане на контролни мерки, осигуряващи пълното и възможно най-бързо изпълнение в рамките на установения срок;

8) отчитане на контролните мерки, извършвани от органите за държавен контрол (надзор);

9) възможността за обжалване на действия (бездействие) на длъжностни лица от органите за държавен контрол (надзор), които нарушават процедурата за извършване на контролни мерки, установена от посочения федерален закон, други федерални закони и нормативни правни актове, приети в съответствие с тях;

10) признаване, по начина, установен от федералното законодателство, за невалидни (изцяло или частично) на регулаторни правни актове, установяващи задължителни изисквания, чието спазване подлежи на проверка, ако те не отговарят на федералните закони;

11) пълно отстраняване от органите за държавен контрол (надзор) на извършени нарушения, ако съдът признае жалбата на юридическо лице или индивидуален предприемач за основателна;

12) отговорността на органите за държавен контрол (надзор) и техните служители по време на държавен контрол (надзор) за нарушаване на законодателството на Руската федерация; недопустимостта на органите за държавен контрол (надзор) да събират такси от юридически лица и индивидуални предприемачи за извършване на контролни мерки, с изключение на случаите на възстановяване на разходите на органите за държавен контрол (надзор) за извършване на изследвания (тестове) и експертизи, т.к. в резултат на което са установени нарушения на задължителните изисквания;

13) недопустимостта на директно получаване от органите за държавен контрол (надзор) на удръжки от суми, събрани от юридически лица и (или) индивидуални предприемачи в резултат на контролни мерки.

Контролните мерки се извършват въз основа на заповеди (заповеди) на органите за държавен контрол (надзор).

Заповедта (заповедта) за извършване на контролни мерки посочва:

1) номер и дата на заповедта (заповедта) за извършване на контролната мярка;

3) фамилия, собствено име, бащино име и длъжност на лицето (лицата), упълномощено да извършва контролни дейности;

4) името на юридическото лице или фамилията, собственото име, бащиното име на индивидуалния предприемач, по отношение на който се извършва контролната мярка;

5) цели, задачи и предмет на провежданите контролни мерки;

6) правни основания за извършване на контролни дейности, включително нормативни правни актове, чиито задължителни изисквания подлежат на проверка;

7) начална и крайна дата на контролната дейност.

Заповедта (заповедта) за извършване на контролна мярка или нейното запечатано копие се представя от длъжностното лице, извършващо контролната мярка, на ръководителя или друго длъжностно лице на юридическо лице или индивидуален предприемач едновременно с официална лична карта. Контролната мярка може да се извършва само от длъжностното лице (лица), посочено в заповедта (заповедта) за контролната мярка.

Продължителността на контролната дейност не трябва да надвишава един месец. В изключителни случаи, свързани с необходимостта от провеждане на специални изследвания (тестове), прегледи със значителен обем контролни мерки, въз основа на мотивирано предложение от длъжностното лице, извършващо контролната мярка, ръководителят на органа за държавен контрол (надзор) или негов заместник, срокът за извършване на контролната мярка може да бъде удължен, но не повече от един месец.

За да провери спазването от юридически лица и индивидуални предприемачи на задължителните изисквания, органът за държавен контрол (надзор) в рамките на своята компетентност извършва планирани контролни мерки. По отношение на едно юридическо лице или индивидуален предприемач всеки орган за държавен контрол (надзор) може да провежда планирано контролно събитие не повече от веднъж на две години. По отношение на малък бизнес може да се извърши планирана контролна мярка не по-рано от три години от датата на държавната му регистрация.

Непланирана проверка, чийто предмет е наблюдение на изпълнението на заповеди за отстраняване на установени нарушения, е предмет на дейността на юридическо лице или индивидуален предприемач, когато в резултат на планирано наблюдение се установят нарушения на задължителните изисквания. Извънпланови контролни дейности се извършват от органите за държавен контрол (надзор) и в следните случаи:

1) получаване на информация от юридически лица, индивидуални предприемачи, държавни органи за възникването на извънредни ситуации, промени или нарушения на технологичните процеси, както и повреда на конструкции и оборудване, които могат пряко да причинят вреда на живота, здравето на хората, околната среда и собственост на граждани, юридически лица и индивидуални предприемачи;

2) появата на заплаха за здравето и живота на гражданите, замърсяване на околната среда, щети на имущество, включително по отношение на подобни стоки (работи, услуги) на други юридически лица и (или) индивидуални предприемачи;

3) жалби от граждани, юридически лица и индивидуални предприемачи с оплаквания за нарушаване на техните права и законни интереси от действията (бездействието) на други юридически лица и (или) индивидуални предприемачи, свързани с неспазването от тяхна страна на задължителните изисквания, както и получаване на друга информация, потвърдена с документи и други доказателства, показващи наличието на признаци на такива нарушения. Жалби, които не позволяват идентифицирането на лицето, което се е обърнало към органа за държавен контрол (надзор), не могат да служат като основание за извършване на извънпланово контролно събитие.

По отношение на юридически лица и индивидуални предприемачи - членове на саморегулираща се организация, които носят солидарно и поотделно, в съответствие с уставните документи, субсидиарна отговорност за вреди, причинени от членове на посочената организация поради неспазване на задължителните изисквания за професионални дейностикоето е обект на саморегулиране, се установява процедура за държавен контрол (надзор), предвиждаща прилагането на планирани контролни мерки по отношение на 10 процента от общия брой на членовете на саморегулиращата се организация, но не по-малко от по отношение на двама членове на организацията за саморегулиране, определени по избор на органа за държавен контрол (надзор). Процедурата за извършване на планирани контролни мерки по отношение на членове на саморегулираща се организация се установява с постановление (заповед) на органа за държавен контрол (надзор) по искане на саморегулиращата се организация, което трябва да съдържа информация, потвърждаваща членството в саморегулиращата се организация и съвместното носене на субсидиарната отговорност на нейните членове за вреди, предвидени в този параграф.

Установяването на процедура за извършване на планирани контролни мерки по отношение на членове на саморегулираща се организация може да бъде отказано, ако органът за държавен контрол (надзор) към момента на обжалването има основания за извършване на извънпланови контролни мерки по отношение на своите членове.

Решението за отказ от установяване на процедура за държавен контрол (надзор) на саморегулираща се организация, взето от ръководителя на органа за държавен контрол (надзор), може да бъде обжалвано по предписания начин. Ако членовете на саморегулиращата се организация открият нарушения на задължителните изисквания, служителите на органа за държавен контрол (надзор) са длъжни при извършване на планирани контролни дейности да информират саморегулиращата се организация за установените нарушения. Ако при извършване на планирани контролни мерки един от членовете на саморегулиращата се организация наруши задължителните изисквания, органът за държавен контрол (надзор) може да реши да извърши извънпланови контролни мерки по отношение на всеки друг член на саморегулиращата се организация. .

Нарушенията на задължителните изисквания от членове на организация за саморегулиране, установени по време на извънпланови контролни дейности, са основание за решение на органа за държавен контрол (надзор) за отмяна установен редпровеждане на планирани контролни мерки по отношение на членове на саморегулираща се организация. Приетото решение, посочващо нарушенията, извършени от членовете на саморегулиращата се организация, и обстоятелствата, послужили като основание за приемането на такова решение, се довежда до знанието на саморегулиращата се организация в писмен вид от държавния контрол ( надзорен орган в тридневен срок от датата на приемането му.

При извършване на контролни мерки служителите на органите за държавен контрол (надзор) нямат право:

1) проверява спазването на задължителните изисквания, които не са от компетентността на органа за държавен контрол (надзор), от името на който действат служителите;

2) извършват планирани проверки в отсъствието на длъжностни лица или служители на проверяваните юридически лица или индивидуални предприемачи или техни представители по време на контролни дейности;

3) изискват представянето на документи, информация, проби (мостри) от продукти, ако те не са обект на контролни мерки и не са свързани с предмета на проверката, а също така изземват оригинални документи, свързани с предмета на проверка;

4) изискват проби (мостри) от продукти за извършване на тяхното изследване (изпитване), изследване без издаване на акт за подбор на проби (мостри) от продукти в предписаната форма и в количества, надвишаващи нормите, установени от държавните стандарти или други нормативни актове документи;

5) разпространява информация, която представлява тайна, защитена от закона и получена в резултат на контролни мерки, с изключение на случаите, предвидени от законодателството на Руската федерация;

6) превишава установените срокове за извършване на контролни мерки.

Въз основа на резултатите от контролното събитие служителят (лицата) на органа за държавен контрол (надзор), извършващ проверката, съставя акт от установената форма в два екземпляра. Актът определя:

1) дата, час и място на съставяне на акта;

2) наименование на органа за държавен контрол (надзор);

3) дата и номер на заповедта, въз основа на която е извършена контролната мярка;

4) фамилия, собствено име, бащино име и длъжност на лицето (лицата), извършило контролното събитие;

5) името на проверяваното юридическо лице или фамилното име, собственото име, бащиното име на индивидуалния предприемач, фамилното име, собственото име, бащиното име, длъжността на представителя на юридическото лице или представителя на индивидуалния предприемач, присъстващ по време на контрола събитие;

6) дата, час и място на контролното събитие;

7) информация за резултатите от контролните мерки, включително установените нарушения, техния характер и лицата, отговорни за извършването на тези нарушения;

8) информация за запознаване или отказ за запознаване с акта на представител на юридическо лице или индивидуален предприемач, както и лица, присъстващи по време на контролното събитие, техните подписи или отказ да подпишат;

9) подпис на длъжностното лице (лицата), извършило контролната мярка.

Към акта са приложени актове за подбор на проби (мостри) от продукти, проверка на обекти на околната среда, протоколи (заключения) от проучвания (тестове) и изследвания, обяснения на длъжностни лица от органите за държавен контрол (надзор), служители, които носят отговорност за нарушения на задължителни изисквания и други документи или копия от тях, свързани с резултатите от контролните дейности.

Един екземпляр от акта с копия от приложенията се предава на ръководителя на юридическото лице или неговия заместник и индивидуалния предприемач или техни представители срещу подпис или се изпраща по пощата с разписка за получаване, която е приложена към копието на акта. оставащи в досието на органа за държавен контрол (надзор). Ако в резултат на административно нарушение служител на органа за държавен контрол (надзор) съставя протокол по начина, установен от законодателството на Руската федерация за административни нарушения, и дава указания за отстраняване на установените нарушения.

Юридическите лица и индивидуалните предприемачи водят дневник на контролните дейности. В дневника за контролните дейности служител на органа за държавен контрол (надзор) прави запис за извършеното контролно събитие, съдържащ информация за наименованието на органа за държавен контрол (надзор), датата, часа на контролното събитие, правните основания, целите, задачите и предметните мерки за контрол, за установените нарушения, за съставените протоколи, за административните нарушения и за издадените заповеди, както и посочете фамилията, собственото име, бащиното име, длъжността на лицето (лицата), извършило изложи контролната мярка, както и неговия (техния) подпис. Дневникът на контролните дейности трябва да бъде зашит, номериран и заверен с печата на юридическо лице или индивидуален предприемач. При липса на дневник на контролните мерки се прави съответен запис в доклада, изготвен въз основа на резултатите от предприетите контролни мерки.

При извършване на различни нарушения дружеството за недвижими имоти ще носи отговорност в зависимост от вида на извършеното нарушение. Това може да бъде наказателна, данъчна, административна или гражданска отговорност. Нека разгледаме някои възможности за наказателна отговорност за фирмите за недвижими имоти.

Най-често извършваните престъпления са измами с недвижимо имущество на клиента. Измама– кражба на чужда вещ или придобиване на права върху чужда вещ чрез измама или злоупотреба с доверие – има всички признаци на кражба, посочени в бележка 1 към чл. 158 от Наказателния кодекс на Руската федерация, с единствената разлика, че предметът на посегателство при измама е по-широк от предмета на други форми на кражба. Съгласно разпоредбата на част 1 на чл. 159 от Наказателния кодекс на Руската федерация, предмет на измама може да бъде и правото на собственост (например спестовна книжка за получаване на депозит в банка, IOUда получи пари от кредитор и др.). Обективната страна на измамата се изразява в действия, характеризиращи се с два начина на извършване: измама или злоупотреба с доверие. В резултат на измама или злоупотреба с доверие жертвата, подведена, доброволно прехвърля имуществото си на измамника. По този начин брокерът може умишлено да заблуди своя клиент относно прехвърлените му права или по-нататъшните действия на брокера и получения резултат. Измамата на собственика, владелеца или лицето, под чиято защита се намира вещта, може да се изрази в умишлено изопачаване или премълчаване на истината. Измамните действия при измама се извършват до прехвърляне на имущество в полза на извършителя. Следователно между измамата и заблуждението на пострадалия, който доброволно прехвърля имущество на дееца, трябва да се установи причинно-следствена връзка, опосредствана от съзнанието на пострадалия.

Повечето типични форми измама се изразяват в това, че деецът се представя за лице, което има право да получи имущество, което всъщност не е. В сферата на имотните услуги това най-често се изразява в превишаване на правомощията на брокера. Измамата може да се изразява в получаване на аванс за работа, която деецът не възнамерява да извършва, или в премълчаване на важни обстоятелства (например смърт на близък при получаване на пенсията му чрез пълномощник). И накрая, извършителят може да представи фалшиви документи, за да получи чуждо имущество или пари (фалшиво пълномощно).

Друга форма на измама е злоупотреба с доверие . Същността на злоупотребата с доверие като измамен метод за отнемане на чужда собственост е използването отношения на довериемежду извършителя и жертвата. За да се признае злоупотребата с доверие като способ за измамно завладяване на чуждо имущество, не е достатъчно нарушителят да възбуди с действията си специално доверие в себе си от страна на жертвата или да използва това доверие поради специалната връзка между него и жертвата. Извършителят трябва да убеди жертвата да прехвърли имота в негово владение. Нарушаването на доверието обхваща случаи на измамно сключване на договори (например някой получава подпис върху сметка под претекст, че получава заем от банка и вместо това я представя на подписалия за събиране). Този метод за измамно завладяване на чужда собственост за лична изгода ще се случи, когато например брокер официално придобие недвижим имот, закупен за клиент, в своя собствена собственост или присвои парите, получени от продажбата.

Особен интерес представлява въпросът за използването на фалшиви или незаконно придобити документи, даващи право на получаване на чуждо имущество. С представянето на такъв документ (например фалшиво пълномощно за получаване на пари) нарушителят създава фиктивно правно основание за получаване на чужда собственост, но ако нарушителят сам е изготвил такъв фалшив документ, тогава трябва да възникне отговорност за съвкупността. за престъпления, предвидени в чл. 159 и 327 от Наказателния кодекс на Руската федерация. Понастоящем така наречените измамни сделки са широко разпространени, когато лице или група лица сключват споразумение за извършване на каквато и да е работа или закупуване на неща, опитвайки се да завладеят чужда собственост и не възнамеряват да изпълнят задълженията си. Върховният съд на Руската федерация в едно от решенията на Съдебната колегия по наказателни дела посочи, че действията на лице, което е сключило споразумения с граждани за закупуване на стоки от тях, с намерение да измами, за да изземе техните средства, съдържат признаци на измама.

Измамата се счита за довършено престъпление в момента, в който жертвата, въведена в заблуждение в резултат на измама или злоупотреба с доверие, доброволно прехвърли имуществото си на извършителя. В случаите, когато извършителят придобива правото на собственост по същия начин, престъплението се счита за завършено в момента на получаване на документ, предоставящ съответното право.

Следващото обичайно престъпление в сферата на дейностите с недвижими имоти е престъплението, предвидено в чл. 201 от Наказателния кодекс на Руската федерация - злоупотреба с власт. Това престъпление накърнява обичайната дейност и интересите на службата в търговски и други организации, както и правата и законните интереси на гражданите или организациите, обществото или държавата. Този състав предвижда, че брокерът чрез умишлено превишаване на властта е причинил вреда на своя клиент. Този състав следва да се разграничава от измамата, тъй като измамата предполага придобиване на имуществото на клиента в собственост на брокер или други лица, но според намерението му (пряко, косвено). При злоупотреба с власт брокерът умишлено или поради небрежност (лекомислие) причинява или допуска увреждане на имуществото на своя клиент, като самият брокер не придобива нищо, нито други лица придобиват нищо.

Вече казахме по-горе, че всички услуги, предоставяни от брокер на клиент, могат да бъдат разделени на две групи. Първа група – това са услугите на брокер за участие в граждански оборот на „недвижими и жилищни” имоти. Втора група Услугите за недвижими имоти се състоят от действия на брокера с недвижими имоти на клиента, които не са свързани със сделки за неговото отчуждаване, отдаване под наем, лизинг и др. Нека разгледаме по-подробно всички опции, посочени за услугите, предоставяни от брокера.

Първа група услугите винаги се предоставят от всяка компания за недвижими имоти. Те са свързани с факта, че брокерът предоставя посреднически услуги за сключване на граждански сделки с недвижими имоти на клиента или с негови материални активи с крайна цел придобиване на недвижими имоти от клиента.

Във връзка с този вид услуга можем да говорим за участие на брокер при покупко-продажба, замяна, дарение, пожизнена издръжка с лица на издръжка, наемане и отдаване под наем на недвижими имоти. Всички тези сделки могат да бъдат обособени като самостоятелен вид услуги, предоставяни от брокер в рамките на първата група брокерски услуги, които идентифицирахме.

При предоставянето на такива услуги цялата работа на брокера е това, което той намира за клиента подходящ вариантза сключване на сделка. В този случай брокерът може сам да участва в сключването на сделката като пълномощник или изобщо да не участва законно в сключването на сделката, а само да подготви всички необходими документи за сделката и да намери подходящ вариант за клиента . Всички сделки, които обособихме като самостоятелна група услуги, могат да се характеризират с това, че са насочени към прехвърляне на правото на ползване - винаги и задължително, или дори правото на собственост върху недвижим имот за клиента. В този случай услугата на брокера има „еднократен“ характер. Изисква се сключването на една до максимум три сделки в интерес на клиента.

Процесът изглежда по-сложен, когато една компания за недвижими имоти предоставя на клиента набор от услуги за управление на неговия имот, закупуване на имот за клиента и участие в неговото изграждане. Тук една компания за недвижими имоти може да предостави няколко услуги, всички сделки ще бъдат от граждански характер, но всички те са свързани с прехвърляне на всякакви права във връзка с недвижим имот. Освен това дружеството за недвижими имоти в този случай може да предостави на клиента услуги, които не са свързани със сключването на сделки, а се изразяват в извършването от брокера на други значими за клиента действия, които са необходими на клиента за постигане на крайната цел на услугите на брокера. В този случай говорим за такива услуги за клиенти като прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения, регистрация на реконструкция (преустройство) на жилищни помещения, управление на недвижими имоти на клиента. Всички тези услуги за клиенти са формализирани чрез споразумения за доверително управление на собственост. В такива случаи фирмата за недвижими имоти действа като брокер, агент или адвокат на своя клиент на пазара на брокерски услуги за недвижими имоти. Всичко зависи от това какъв авторитет представлява клиентът за компанията за недвижими имоти и какви резултати иска да получи от работата на брокерите.

В допълнение, компанията за недвижими имоти може да предостави на клиента услуги за изготвяне на необходимите документи за промяна на правния статут на поземления парцел, върху който се намира недвижимата собственост на клиента. Тук говорим за цял набор от услуги. Това се дължи на факта, че съществуващите по-рано права на собственост по отношение на поземлените парцели са се променили съгласно действащото поземлено законодателство, за гражданите поземлените парцели могат да бъдат собственост или наети. Първоначално Кодексът за земята предвиждаше точно това. Въпреки това, с приемането на новия Жилищен кодекс на Руската федерация от 29 декември 2004 г. № 188-FZ (наричан по-нататък Жилищният кодекс на Руската федерация), беше приет закон за въвеждане на Жилищния кодекс на Руската федерация Федерацията влиза в сила. Този закон предвиждаше предоставянето на парцели под правото на собственост за HOA и жилищни кооперации. Оказва се, че сега правата на гражданите и участниците в жилищностроителните кооперации са нарушени с това, че те не могат да закупят парцели на аренда, ако искат, а трябва да ги придобият като свои. Ако парцелът бъде придобит като собственост, това значително ще повлияе на данъчните въпроси; самите граждани ще плащат данък върху земята. Ако парцел е закупен на лизинг, тогава гражданите няма да плащат данък върху този парцел, а ще плащат наем на собственика на парцела.

Има и други видове права, които подлежат на пререгистрация във връзка с приемането на ново законодателство в тази област. Например правото на пожизнена наследима собственост не може да се прехвърля при сделка за покупко-продажба. Следователно, ако собственикът на жилищен имот иска да го продаде, той трябва да го продаде заедно със земята, в противен случай е просто невъзможно, регистрационната камара определено ще откаже да регистрира такава сделка. Необходимо е да се пререгистрира този поземлен имот като право на наем или собственост.

Друг случай е, че всички организации, които преди това са били само държавни, често са получавали парцели с право на постоянно, неограничено ползване. В резултат на приватизацията се появиха недържавни търговски организации, които използват поземлени парцели с право на постоянно, неограничено ползване. Правото на постоянно вечно ползване беше оставено като вид право на собственост върху поземлени парцели, но сега, съгласно действащото поземлено законодателство, поземлени парцели могат да бъдат предоставени с такова право само на държавни и общински предприятия (MUP, SUE, Федерална държава Унитарно предприятие). Законът за влизане в сила на Кодекса на земята на Руската федерация предвиждаше задължението на тези организации да пререгистрират правото на постоянно вечно ползване в правото на собственост или наем.

Това поражда цяла посока, маса работа за фирми за недвижими имоти, които могат да предоставят своите услуги за пререгистрация на права върху земя във всички горепосочени случаи, както на граждани, така и на юридически лица.

Освен това във всички случаи, когато юридическо лице или гражданин продава свой недвижим имот, правото върху този имот (сграда и земя) също трябва да бъде пререгистрирано на новия собственик, а това също създава широко поле за работа на фирми за недвижими имоти. Трябва да се отбележи, че в малките провинциални градове фирмите за недвижими имоти до голяма степен извличат печалбите си от предоставянето на този тип услуги на клиентите.

Работата на брокера е свързана и с предоставянето на друга линия услуги. Всички те са свързани със строителството на жилищни сгради. Фирмите за недвижими имоти могат да участват в договори за отстъпване на правото на иск върху незавършен строеж имот, договори за дялово участие в строителството и други гражданскоправни сделки. В същото време дружеството за недвижими имоти може да действа като страна по сделка или да предоставя посреднически услуги, без да поема никакви права или задължения по сделката. Освен това дружеството за недвижими имоти може в свой интерес да придобива права по сделки, тоест да печели от покупко-продажба или прехвърляне на вземания, а не от възнаграждението на клиента.

В случаите, когато брокерът действа като посредник за своя клиент, отношенията му с клиента могат да бъдат формализирани чрез установяване на задължения за комисионна, възлагане, доверително управление на имущество, комисионна. Ако брокерът участва независимо в свои собствени интереси в граждански задължения по отношение на жилищни помещения, тогава не се сключват допълнителни споразумения, освен тези, които директно прехвърлят правата върху недвижими имоти. Във втора глава на тази книга ще разгледаме по-подробно всички възможни сделки с недвижими имоти, като ги разделим на две групи: сделки, които формализират правомощията на брокера и клиента, посреднически сделки на брокери, както и сделки, при които фирмата за недвижими имоти действа в свой собствен интерес и от Ваше име.

Всяка фирма за недвижими имоти си има свои правила за плащане . Всяка компания за недвижими имоти избира свои собствени методи за определяне на заплащането за услугите на фирма за недвижими имоти. Организацията, като правило, установява система от тарифи за обслужване на клиенти. Цената на заплащане на услугите на фирма за недвижими имоти може да бъде определена в зависимост от стойността на недвижимия имот, с който се извършват сделки в интерес на клиента, или може да бъде определена на фиксирана фиксирана сума. Например, при извършване на сделки за реконструкция (преустройство), пререгистрация на права върху поземлен имот, най-препоръчително е да се определи цената на услугата във фиксирана (фиксирана) сума; при извършване на сделки с недвижими имоти цената за услуги се поставя в зависимост от стойността на недвижимия имот.

Бизнес практиката на фирмите за недвижими имоти показва, че основно компанията избира един метод за определяне на цената и го определя в зависимост от вида работа (услуги, предоставяни на клиента).

Има брокери, които взимат авансово плащане за предоставените услуги. В други компании за недвижими имоти клиентът се таксува авансово. Някои брокери таксуват услугите си едва след приключване на работата им. В последния случай цената се определя в зависимост от стойността на недвижимия имот, който е обект на „поръчката“ на клиента. Например 5% от цената, за която ще бъде продаден апартаментът на клиента. В този случай е важно да се вземат предвид интересите на клиента, който иска да получи определена сума от продажбата на апартамента си, тъй като брокерът може да го продаде на всяка цена. Ето защо, когато се определя цената на услугите на брокера, най-приемливо е клиентът да се съгласи с тази процедура на плащане: клиентът определя фиксирана сума, за която иска да продаде апартамента си и, ако брокерът го продаде за по-голяма сума, , то цялата разлика в цената отива за брокера, като възнаграждение за извършените услуги.

Трябва да се отбележи, че правоотношенията между клиента и брокера по отношение на процедурата за плащане на услугите и други условия на техните правоотношения с клиента се подчиняват на разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация относно платеното предоставяне услуги (глава 39).

Съгласно договор за предоставяне на услуги срещу възнаграждение, изпълнителят се задължава по поръчка на клиента да предоставя услуги (извършване на определени действия или извършване на определени дейности), а клиентът се задължава да заплати тези услуги. Освен ако не е предвидено друго в договора за предоставяне на платени услуги, изпълнителят е длъжен да предостави услугите лично. Клиентът винаги може да разбере кой му предоставя този вид услуга, тъй като клиентът ще завери нотариално пълномощно на брокера, който ще се занимава с неговия „бизнес“. Ако в пълномощното клиентът не предоставя на брокера правото на суброгация, това означава, че никой освен брокера, за когото е издадено пълномощното, няма да може да извърши нито едно правно значимо действие. А именно, никой няма да може да поръчва оборудване на BTI в апартамента на клиента, да сключва сделки в интерес на клиента или да влиза в други граждански, жилищни, поземлени, административни или общински правоотношения.

Клиентът е длъжен да заплати предоставените му услуги в срока и по начина, посочени в договора за предоставяне на платени услуги. В случай на невъзможност за изпълнение по вина на клиента, услугите подлежат на заплащане в пълен размер, освен ако не е предвидено друго в закона или договора за предоставяне на платени услуги. Така например клиентът скри от брокера факта, че преди това апартаментът е претърпял реконструкция (преустройство), за което не е получено разрешение от органа местна власт. Когато подготвя документи за държавна регистрация на сделка, брокерът трябва да се обади на служители на BTI, за да изготви план. Клиентът разбира за неоторизираната реконструкция (преустройство). Разбира се, новият купувач ще трябва да похарчи доста пари, за да „легитимира“ реконструкцията (преустройството). Този факт със сигурност ще повлияе на покупната цена на апартамента, в посока на нейното намаляване, а след това, ако клиентът не е съгласен с новите условия за плащане на апартамента, тогава договорът за предоставяне на услуги за недвижими имоти с него може да бъде прекратено.

В случай, че невъзможността за изпълнение е възникнала поради обстоятелства, за които никоя от страните не носи отговорност, клиентът възстановява на изпълнителя действително направените от него разходи, освен ако законът или договорът за възмездни услуги не предвиждат друго.

Така, както се вижда от съдържанието на гл. 39 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в нормите на гражданското право, регулиращи въпросите на платеното предоставяне на услуги, използването на диспозитивен метод за правно регулиране на правоотношенията. Всички права и задължения на клиента (клиента) и изпълнителя (брокер) могат да бъдат променени с договора за предоставяне на услуги.

Гражданският кодекс на Руската федерация позволява на брокера и клиента едностранно да откажат да изпълнят договора за предоставяне на услуги за недвижими имоти, без да са налице причини, които правят изпълнението на договора невъзможно. Клиентът има право да откаже изпълнението на договора за предоставяне на услуги срещу заплащане, при условие че заплати на изпълнителя действително направените от него разходи. Изпълнителят има право да откаже да изпълни задълженията си по договора за предоставяне на платени услуги само ако клиентът е напълно компенсиран за загубите.

Услугите, предоставяни от компаниите за недвижими имоти, се уреждат между клиента и организацията за недвижими имоти договор за предоставяне на услуги . По правило съдържанието на договора за предоставяне на услуги в областта на недвижимите имоти зависи главно от естеството на услугите, които трябва да бъдат предоставени на клиента. Ако това са „еднократни“ услуги, тогава правните отношения между страните (недвижимост и клиент) се формализират чрез обикновено писмено споразумение за предоставяне на услуги срещу заплащане. Ако от компания за недвижими имоти се изисква да предоставя многократни услуги (например доверително управление на имущество), тогава правните отношения на страните могат да бъдат формализирани чрез споразумение за доверително управление на имущество, комисионна или агенция.

Договорът за предоставяне на услуги с недвижими имоти се урежда от разпоредбите на гл. 39 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Тези разпоредби на гражданското право позволяват в много отношения на страните да определят правна уредбапредоставяне на услуги, което означава установяване на конкретни условия на договора. Следва да се отбележи, че договорът за предоставяне на услуги, включително услуги с недвижими имоти, ще бъде обществена поръчка, поради което е предмет на чл. 426 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Освен това практиката на предоставяне на услуги от фирми за недвижими имоти показва, че основно фирмите предлагат на своите клиенти да сключат договори с тях, чиито приблизителни условия вече са разработени (т.е. чрез споразумение за присъединяване). От съдържанието на чл. 426 и 427 от Гражданския кодекс на Руската федерация следва, че фирмата за недвижими имоти е длъжна да предоставя своите услуги на всеки, който се свърже с нея. Компанията няма право да дава предимство на едно лице пред друго, тъй като, както вече отбелязахме, това е обществена поръчка. Цената на предоставяните услуги, както и условията на договора, трябва да бъдат приблизително еднакви за всички клиенти.

Споразумение за предоставяне на услуги за недвижими имоти не може да съдържа повече дискриминационни условия, отколкото обикновено се съдържат в договори от този вид. Пряка забрана за това може да се проследи от анализа на разпоредбите на чл. 428 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Какви условия обикновено се съдържат в договорите за предоставяне на услуги в областта на недвижимите имоти?

Всички условия на договора могат да бъдат разделени на съществени и несъществени. Същественото условие на споразумението (ако е постигнато съгласие по него между страните и се съдържа в текста на споразумението) позволява такова споразумение да се счита за сключено. Всички останали условия може да не са включени в текста на договора за предоставяне на услуги в областта на недвижимите имоти, но ще бъдат спазвани от страните въз основа на търговските обичаи. И така, съгласно чл. 424 и 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява правно регулиране на случаите, когато договорите не предвиждат цена или продължителност на тяхната валидност. В такива случаи се използват цените и условията, които обикновено се установяват между страните при предоставяне на услуги за недвижими имоти.

Единственото съществено условие на договора за предоставяне на услуги с недвижими имоти е условието относно предмета на договора. Съответно, ако клиент желае да закупи, продаде или замени някакво жилищно помещение с помощта на компания за недвижими имоти, тогава то или неговите имоти трябва да бъдат описани подробно в договора. Може би клиентът иска да получи апартамент на определен етаж, в определен район на града, това трябва да бъде отразено в договора, в иначе, всяко жилищно помещение, което брокерът предлага на своя клиент, може да се счита за правилно изпълнение на договора за предоставяне на услуги за недвижими имоти.

Много често, в допълнение към предмета, в договорите за предоставяне на услуги за недвижими имоти се посочва размерът на възнаграждението за услуги като процент от стойността на продадения имот за клиента или под формата фиксирана сума, ако това са услуги от различен вид. По правило договорите за предоставяне на услуги за недвижими имоти не съдържат срок или не са определени с конкретна календарна дата, а са поставени в зависимост от настъпването на някакво събитие или факт. Например, „компанията се задължава да продаде апартамента на клиента не по-късно от три месеца от деня, в който е формализирана приватизацията на апартамента на клиента“ и други опции за условия.

Много често споразумение за предоставяне на услуги за недвижими имоти съдържа условия, според които клиентът няма право да се обърне към друга компания за предоставяне на услуги, с които вече е дошъл в тази компания. Освен това в някои случаи текстът на договора включва условия, според които клиентът ще бъде длъжен да обезщети компанията за недвижими имоти за материални щети, свързани с такъв случай. Материалните щети в този случай могат да се изразят в пропуснати ползи, недобросъвестният клиент по правило е длъжен да заплати възнаграждението, което би платил, ако му е била предоставена правилно услугата. Като цяло може да се отбележи относителната свобода в условията, които една компания за недвижими имоти създава в отношенията със своите клиенти.

Колаж: Татяна Воронина

Дискусията за необходимостта от закон, регулиращ дейността с недвижими имоти, премина на практическо ниво: онзи ден съответен законопроект беше внесен в Държавната дума.

Проектът на федерален закон „За посредническата (агентска) дейност на пазара на сделки с недвижими имоти“ е изготвен от група депутати от партия „Справедлива Русия“, ръководена от Дмитрий Ушаков.

Кратък курс по история

Дискусиите за необходимостта от специален закон, посветен на дейността на хилядната армия от брокери, започнаха още преди премахването на лицензирането, което се случи през 2001 г. По това време вече бяха извършени два неуспешни опита за приемане на закона „За дейностите с недвижими имоти в Руската федерация“. И двата законопроекта с това заглавие бяха отхвърлени.

През 2005 г. по инициатива на Областната дума на Кострома беше предложено да се върнат дейностите с недвижими имоти в списъка на субектите, подлежащи на лицензиране, но също без успех.

Оттогава, с различна степен на интензивност, дискусията продължава на множество конгреси и форуми за недвижими имоти. Аргументите на противниците и поддръжниците вече са формулирани. Противниците твърдят, че сегашното законодателство е достатъчно и че специален закон би създал нова, неустойчива тежест за бизнеса. Поддръжниците на закона настояват за необходимостта от прочистване на пазара от непрофесионални и недобросъвестни участници и подобряване на статуса на професията на недвижимите имоти.

Естествено, няма да има връщане към лицензирането: държавата даде да се разбере, че фокусът е върху саморегулиращите се организации (СРО). В тази връзка авторите на законопроекта се опитаха да се съобразят с духа на времето.

Какво предлагат сега?

Законопроектът се основава на модел за саморегулиране на професионалните дейности. В същото време се установява имуществената отговорност на брокерите.

Така че всеки агент по недвижими имоти, според законодателите, трябва да бъде член на една от SRO за недвижими имоти. Извършването на дейности с недвижими имоти е разрешено „под формата на дейност на брокер като индивидуалени/или индивидуален предприемач или под формата на юридическо лице, с което брокерът е сключил трудов договор.“

От задължителните вноски на участниците в SRO (всеки внася най-малко 30 хиляди рубли) ще се формира фонд за плащания на жертвите. Освен това посредниците ще трябва да застраховат своята имуществена отговорност за 10 милиона рубли.

За да стане член на саморегулираща се организация, брокерът трябва да има висше юридическо образование и (или) трудов стаж на пазара на недвижими имоти, както и сертификат за квалификация като професионален агент на пазара на недвижими имоти.

Предполага се, че сертифицирането се извършва „под формата на квалификационен изпит, провеждан от квалификационна комисия на организация, акредитирана от институционалната асоциация на брокерите“.

„Всеки ден стотици хора, които купуват или наемат жилища, стават жертви на „черни брокери“, отбелязва един от авторите на законопроекта, депутатът от Държавната дума Дмитрий Ушаков. „Благодарение на Закона за посредническата дейност посредникът за недвижими имоти ще носи отговорност за действията си и ще отговаря със собствените си пари на купувача.“

Оптималният брой на СРО е от 500 до 1500 членове. Национални асоциации ще бъдат формирани от саморегулиращи се организации. В същото време в законопроекта изрично се посочва, че е оптимално да има две такива сдружения.

„Както показва практиката, липсата на алтернатива на национално сдружение със задължително членство води до израждането на такова сдружение в самодостатъчна бюрократична структура“, се казва в обяснителната бележка. Очевидно, наред с други неща, се вземат предвид и настоящите реалности, когато както Руската гилдия на брокерите, така и Националната камара за недвижими имоти могат да претендират за статут на национална асоциация.

Всички ще бъдат преброени

В допълнение към единния регистър на СРО се предлага да се създаде консолидиран регистър на всички членове на организацията. С други думи, всички брокери на нашата огромна страна ще бъдат регистрирани и взети под контрол.

Те ще контролират и медиите по отношение на разпространението на информация за недвижими имоти. Тук има три иновации.

Първо: информация за недвижим имот може да бъде публикувана от собственика на имота при представяне на съответните документи за собственост.

Второ: информация за недвижим имот може да бъде публикувана от брокер само ако той извършва дейността си в съответствие с изискванията на закона (включително споразумение със собственика).

Трето: „начисляването на такса от медия или друго лице за получаване на информация за контакт на собственика на имот следва да се счита за извършване на посредническа дейност на пазара на сделки с недвижими имоти, която при нарушаване на законовите изисквания за недвижими имоти дейности води до отговорност в съответствие със законодателството на Руската федерация за административните нарушения "

Какво мислят професионалистите?

Получената сметка отрицателна обратна връзкаправителство. Основните упреци: абсолютната необходимост от задължително саморегулиране на дейностите с недвижими имоти не е доказана и разпоредбите на други федерални закони, по-специално 315-FZ „За саморегулиращите се организации“, се дублират.

Президентът на Камарата на недвижимите имоти в Санкт Петербург Дмитрий Шчегелски не смята този факт за критичен: законопроектът може да бъде реализиран по време на разглеждането му от Държавната дума. „Авторите на законопроекта се консултираха с представители на професионалната общност“, казва той, „и нашите желания вече са отразени в текста. Законопроектът, разбира се, може да бъде критикуван, но смятам, че е направена крачка напред. Защото, честно казано, ми писна от тези безкрайни разговори за това какъв закон за брокерите е необходим. Сега имаме база за съдържателна и конструктивна дискусия. Опонентите искат да кажат следното: тези брокери и агенции, които честно извършват бизнеса си, няма да бъдат възпрепятствани от новия закон, но ще бъде издигната бариера за измамниците и псевдо-брокерите, които опозоряват професията.

Вицепрезидентът на Руската гилдия на брокерите Валери Виноградов беше лаконичен: „Сметката е напълно груба и не отговаря на реалностите на днешния пазар. Правителството не го подкрепи - и постъпи правилно."

Законопроектът определено е необходим, коментира председателят на УС на Северозападната камара на недвижимите имоти Павел Созинов. - Брокери от различни региони подготвят своите оферти. Например, нашите колеги от Омск забелязаха, че не всички региони ще имат 500 специалисти, за да формират SRO. В същото време е очевидно: авторите на законопроекта изхождаха от факта, че тези организации ще бъдат формирани не само и не толкова на териториална основа. Много агенции днес успешно работят в няколко региона наведнъж и географската препратка при създаването на SRO изобщо не е необходима. В същото време СРО не трябва да се превръща в организация на една агенция; дори в Санкт Петербург има компании с повече от 100 души (минималният брой от 100 членове се регулира от рамковия Федерален закон-315). Съгласен съм с мнението на моите колеги, че при сертифицирането е необходимо в комисиите да бъдат включени представители на надзорните държавни органи; необходима е ясна регламентация на взаимоотношенията между държавните органи и професионалните общности.“

Днес, на вечерно заседание, Държавната дума окончателно погреба законопроекта „За посредническата (агентска) дейност на пазара на сделки с недвижими имоти“. Нека се опитаме да разберем какви последствия може да има това за бизнеса с недвижими имоти.

Последната версия на законопроекта, предназначена да регулира дейностите с недвижими имоти, не премина на първо четене в Държавната дума; обсъждането отне само минута. Проектът - многострадален в пълния смисъл на думата - все още е представен. До края на миналата година той трябваше да бъде лишен от живот. Но той куцаше до април 2017 г. Какво се обърка?

Саморегулация и нещо такова

Първо, законопроектът е внесен от грешните депутати, или по-точно от грешната фракция, а именно от „Справедлива Русия“. Освен това в новия състав на Думата от петима автори на закона за недвижимите имоти остана само един, който никога не е говорил публично по тази тема. Второ, и това беше отбелязано във всички прегледи, законопроектът имаше за цел да установи режим на задължително участие на агенциите за недвижими имоти в саморегулиращи се организации, което противоречи на Концепцията за подобряване на механизмите за саморегулиране, одобрена от правителството на Руската федерация. през декември 2015г. В него ясно се посочва, че задължителното саморегулиране е възможно само в онези сектори на икономиката, където има „ висока степенпотенциална опасност от причиняване на... увреждане на правата, законните интереси, живота и здравето на гражданите.“

Въпреки всички ужасяващи истории за „черните брокери“, дейностите с недвижими имоти не се считат за потенциално опасни. Освен това, отбелязват критиците, законопроектът не определя правните особености на дейностите с недвижими имоти.

Право на професия

Най-интересният документ е, разбира се, заключението на Комитета на Държавната дума по природните ресурси, собствеността и поземлените отношения. Най-радикалната версия на неговия прочит е следната: в близко бъдеще дейностите с недвижими имоти ще престанат да съществуват. И това е мнението на държавата! На какво се основават подобни оценки?

Факт е, че в заключението си законодателите не просто критикуват законопроекта от гледна точка на правни конфликти, но се опитват да анализират текущо състояниепазара на недвижими имоти и ролята на брокерите на този пазар. По-конкретно се твърди, че концепцията на законопроекта е морално остаряла и че такъв е бил пазарът преди 10-15 години, когато посредническите услуги са били търсени. Днес пазарът се „промени радикално“.

Позовавайки се на някои резултати от големи адвокатски кантори, извършващи практики в подкрепа на сделки с недвижими имоти от 2006 до 2016 г., представители на комисията твърдят, че броят на брокерите на пазара на недвижими имоти е намалял почти наполовина.

Пет са посочени като „основни причини за значителния спад в търсенето на посреднически услуги на пазара на недвижими имоти“.

Причина номер едно са услугите за търсене в Интернет, които позволяват на гражданите сами да търсят недвижими имоти. Заключение: нямате нужда от брокер, за да търсите и избирате. Причина номер две е развитието от държавата на мрежа от многофункционални центрове (MFC), които опростиха процедурата за подаване и обработка на документи за придобиване и регистрация на права на собственост върху жилищни недвижими имоти. Извод: сега гражданите могат да извършват сделки с недвижими имоти дори без да имат специални знания и умения; брокерът не е необходим.

Третата причина е засилването на продажбите на жилища на свободния пазар от най-големия собственик на недвижими имоти в Русия, представляван от контролирани от държавата структури. Днес те притежават около 10% от жилищния фонд на страната. Причината е странна, но брокерът отново не работи.

Четвъртият аргумент също не е толкова горещ - „напоследък широко разпространената практика за продажба на недвижими имоти на открити търгове“ - така да бъде.

Но причина номер пет вече е много, много интересна: вече прословутата Sberbank Domklik. Законодателят обаче не споменава това име, а говори за център Sberned, който включва „услуги за електронна регистрациясделки с жилища, закупуване на апартаменти с ипотека, както и правна експертиза на обявените за продажба недвижими имоти и проверка на всички участници в сделката.”

И като ярък финал на тази част от заключението звучи следната убийствена фраза: „Едва ли малкото компании за недвижими имоти, останали на пазара, ще могат да осигурят реална конкуренция на толкова сериозни противници.“

Реакция на имотната общност

След като се възстановиха от шока, представители на „няколко компании за недвижими имоти“ започнаха да говорят.

„Заключението, направено от съответната комисия на Държавната дума, ме принуждава да заявя, че нейните членове абсолютно не представляват същността на дейността с недвижими имоти. Разбира се, това, което Сбербанк предлага, е добро, защото, подобрявайки своите инструменти, тя помага на гражданите да решават проблеми, свързани с покупката на недвижими имоти с помощта на ипотека. Това обаче по никакъв начин не замества работата на брокер. Вече съм го казвал много пъти, но ще го повторя: брокерът, преди всичко, е професионален преговарящ, който договаря условията на сделката между продавача и купувача и повечето от сделките, които в момента които се случват на пазара на недвижими имоти, са алтернативни или контра, когато клиентът продава нещо старо и купува ново жилище“, казва Александър Романенко, президент на корпорацията Advex.

В края на изказването си патриархът на родния агентски бизнес призова за „поне“ връщане на лицензирането на дейностите с недвижими имоти. Но като цяло всички разбират, че подобен сценарий е малко вероятен.

Според президента на Камарата за недвижими имоти в Санкт Петербург, генерален директор на Академията Беноа Дмитрий Шчегелски, ако вярвате на заключението на комисията, държавата няма нужда от брокери.

„Депутатите смятат, че преди гражданите, страхувайки се от измами, са се обръщали към брокери, но сега вече няма нужда от техните услуги. Изчезнаха ли нашите „черни брокери“? - недоумява той. - Членовете на комисията не разбират каква е спецификата на агентурната дейност. Те смятат, че брокерите са необходими, за да подадат документи за регистриране на сделка. Ако държавата има такова мнение по отношение на брокерите, тогава тя трябва да бъде последователна и да изключи нашите дейности от 115-FZ. В много отношения самите брокери са виновни за случващото се. Разделени сме и пазарът се влошава. Но той вече е на 25 години.”

ЕКСПЕРТНО МНЕНИЕ

Валери Виноградов, вицепрезидент на Руската гилдия на брокерите

Независимо кога и какъв закон ще бъде приет, предвид сегашното състояние на политическия живот и икономиката на страната, той ще нанесе удар на цивилизованото общество на недвижимите имоти. При това и организационно, и финансово. Затова, според мен, може би е добре, че днес се е развила такава ситуация. Въз основа на текста на заключението на Комитета по собствеността на Държавната дума видяхме нивото на компетентност на хората, които ще приемат закона за брокерите. Днешната гражданско правови позволява да извършвате дейности с недвижими имоти и гарантира свобода на конкуренцията. А доброволната саморегулация показва на всички – и на клиентите, и на пазарните ни партньори – кой е професионалист.

ЕКСПЕРТНО МНЕНИЕ

Александър Гиновкер, вицепрезидент на Асоциацията на брокерите на Санкт Петербург и Ленинградска област

Смятам, че целият този шум около законопроекта е по-скоро от желанието на отделни лица да се рекламират, отколкото от реална законодателна работа. Колкото и да е добър законът днес, той няма да реши никакви проблеми на пазара. Съществуват огромни „сиви” и „черни” сегменти от лица – както физически, така и юридически лица, които предоставят услуги, без изобщо да рекламират дейността си. Не струва нищо да ги подведем под отговорност. Но това никой не го правеше и в онези години, когато имаше лицензиране, сега никой не го прави. Докато държавата не започне твърда борба с незаконното предприемачество, новият закон няма да помогне. Затова, като предпазлив скептик, ще кажа следното: никой закон за дейността с недвижими имоти не е по-добър от един лош. Което ще изкара част от легалния бизнес в сянка.