Pour chacun de nous, les transactions immobilières sont une entreprise assez sérieuse. Lors de l'achat ou de la vente de notre propriété, nous devons prendre en compte tous les aspects juridiques et probables Conséquences négatives, il est nécessaire de prendre des mesures à l'avance pour les prévenir.

Dans de telles situations, il ne serait pas superflu de demander conseil à des spécialistes et agents immobiliers de confiance et professionnels.

Un agent immobilier (traduit de l'anglais par « realtor » signifie « agent immobilier ») est une personne physique ou morale qui exerce professionnellement des activités d'intermédiaire sur le marché immobilier lors de la conclusion d'opérations d'achat ou de vente de biens immobiliers ou lorsque le proposer en location. Son revenu lors de la conclusion de toute transaction constitue une commission ou une rémunération pour les services qu'il fournit. Et ce qu’ils font professionnellement s’appelle « l’activité immobilière ».

L’un des plus recherchés et des mieux payés au monde. Il se développe et s'agrandit chaque année. Par conséquent, pour s’engager dans cette direction, vous ne devez pas seulement avoir des connaissances de base en la matière.

Un agent immobilier compétent et prospère dans son entreprise n'est pas tant le résultat d'un long travail que d'un travail acharné sur lui-même. Pour obtenir ce titre, une personne doit être instruite et avisée, être capable de penser de manière analytique, être attentive, positive et résistante aux situations stressantes.

Les activités immobilières sont exercées entre deux parties - un agent immobilier et un consommateur intéressé - sur la base d'un accord ou d'une procuration pour une transaction civile portant sur des terrains, des bâtiments, des structures, des structures, des locaux résidentiels et non résidentiels. Tous les pays n'obtiennent pas l'autorisation appropriée d'une agence gouvernementale pour fournir ce type de service. Par exemple, en Russie, il n’existe pas de licence pour les activités immobilières.

Malheureusement, c'est l'absence de restrictions et de contrôle de cette activité par l'autorité compétente qui permet à quiconque d'accéder au marché en tant qu'agent immobilier.

Dans ce cas, une situation incontrôlée se transforme en fait en un immense champ de développement d'activités frauduleuses. Et ce fait affecte négativement la réputation des spécialistes professionnels.

L’activité immobilière ne se limite pas aux actions d’un courtier ou d’un agent. Pour mener une telle entreprise de manière professionnelle, des plateformes immobilières organisées avec des règles du jeu établies peuvent être créées. Sur ces plateformes, il y a des acheteurs, d'une part, qui créent une demande de biens immobiliers, et des vendeurs, d'autre part, qui font leurs propositions pour la vente de ces biens. Le courtier, ou organisateur de telles plateformes, reçoit ses commissions pour la mise en relation des deux parties et le préfixage des transactions. Les transactions sur ces plateformes peuvent être conclues en utilisant diverses méthodes d'enchères. Il convient de noter que cette forme de transaction minimise le risque de transactions frauduleuses et permettra également au vendeur de recevoir le prix optimal pour sa propriété et à l'acheteur le prix d'achat le plus acceptable.

Dans les pays de la CEI, l'activité immobilière est un type de service professionnel relativement jeune, qui n'était pas utilisé auparavant dans la pratique ou qui avait une histoire très maigre. Mais à mesure que le bien-être des gens augmente, l’intérêt et l’attention portés à ce type d’emploi augmentent.

DANS dernières années Le marché immobilier a commencé à se développer activement. Son développement est principalement dû à deux facteurs principaux.

Premièrement , cela est dû à la construction de nouveaux logements. Dans de nombreuses grandes villes de Russie, le nombre de nouveaux bâtiments a fortement augmenté ces dernières années. Les plus grandes villes de Russie sont en train d'être « reconstruites » et le nombre d'entreprises de construction augmente également. À la fin des années 90 du siècle dernier, notre pays était confronté à un grave problème. Une grande partie du parc immobilier du pays avait considérablement vieilli et avait bientôt besoin d'être remplacé. C'est à cette époque qu'un certain nombre de programmes différents ont été adoptés au niveau fédéral pour améliorer conditions de vie citoyens.

Pour construire des bâtiments résidentiels, vous devez organiser une personne morale (organisation) ou être enregistré en tant qu'entrepreneur individuel et obtenir un permis spécial - une licence du Comité national de la construction de Russie. Il convient toutefois de noter que les autorisations pour les activités de construction seront bientôt supprimées, d'abord les autorisations pour la conception de bâtiments résidentiels, puis les autorisations de construction elles-mêmes. Actuellement, obtenir un permis de construire n'est pas si difficile et le nombre d'infractions lors de la construction de nouveaux bâtiments ne cesse de croître. Par conséquent, l'État entend renforcer le contrôle lors de l'acceptation (de la mise en service) d'un immeuble résidentiel. Peut-être un système de marques déposées et de labels de qualité sera-t-il introduit, à l'image de celui de l'Europe. Il est devenu très rentable de construire des immeubles à plusieurs étages en vue d'une vente ultérieure ; investir du capital dans la construction est associé à des risques commerciaux minimes, car les logements sont toujours en demande.

Deuxièmement , cela est dû à une réforme sérieuse de la législation civile du pays. Rappelons que jusqu'à tout récemment, selon le Code du logement de la RSFSR, le logement ne pouvait être utilisé qu'à des fins d'habitation personnelle ; l'utilisation de l'espace de vie à des fins commerciales était impossible. Avec l'adoption du nouveau Code civil de la Fédération de Russie (parties un, deux et trois) (tel que modifié et complété le 21 juillet 2005) (ci-après dénommé le Code civil de la Fédération de Russie), il est devenu possible d'introduire locaux d'habitation dans la circulation civile, il est devenu possible de conclure des contrats d'achat et de vente, des baux commerciaux. Le nombre de transactions immobilières est en constante augmentation.

En même temps, ce n'est pas la première année sur le marché services payants Les sociétés immobilières proposent également leurs services. Ils sont apparus presque immédiatement, avec la possibilité même d'acheter et de vendre des locaux d'habitation. Les agents immobiliers travaillent là où il existe une demande constante d'achat ou de location de locaux d'habitation. Le nombre de sociétés immobilières et l'étendue de leurs activités dans une ville particulière du pays sont entièrement régies par les besoins du marché des services résidentiels. Actuellement, l’activité immobilière est répandue dans notre pays ; on peut parler de deux types de sociétés immobilières. D'abord , le type de société immobilière le plus courant est celui des sociétés qui fournissent uniquement des services intermédiaires sur le marché immobilier. Ce petite organisation, qui emploie une douzaine d'agents immobiliers (souvent encore moins) qui se consacrent à la « recherche » d'options adaptées pour l'achat ou la vente de biens immobiliers, leur échange et leur location. De telles entreprises opèrent dans la plupart des villes de Russie et pas nécessairement dans les grandes villes ; elles existent là où, à un niveau « suffisant » pour l'entreprise, il existe une demande d'achat, de vente, d'échange, de location de locaux d'habitation.

Deuxième perception des sociétés immobilières comme des « agents immobiliers » forme pure vous ne pouvez pas le nommer. Ils fournissent non seulement des services d’intermédiaire pour diverses transactions immobilières, mais peuvent également participer eux-mêmes à des transactions. Ces entreprises participent à la construction de complexes résidentiels sur une base partagée, investissent de l'argent dans la construction et achètent des logements. Il s’agit d’entreprises assez grandes ; en termes de nombre d’employés qu’elles emploient, elles peuvent être classées parmi les « entreprises de taille moyenne ». En règle générale, ils ont une organisation et une division structurelle complexes, éventuellement des succursales et des bureaux de représentation. Ces entreprises peuvent être qualifiées de « mixtes » car, comme nous l’avons déjà indiqué, elles exercent non seulement des activités immobilières, mais également d’autres activités immobilières.

Le terme est désormais de plus en plus utilisé "agent immobilier", dont le sens et le contenu sont investis par la personne qui fournit des services d'intermédiaire sur le marché immobilier. Le terme lui-même est apparu aux États-Unis en 1916, lorsqu'il a été enregistré comme marque spéciale pour désigner une association d'agents immobiliers. Les agents immobiliers se distinguaient des autres courtiers immobiliers par le fait qu'ils se livraient exclusivement à des services « intermédiaires » et n'agissaient souvent pas eux-mêmes en tant que partie à la transaction. En principe, les sociétés immobilières sont apparues et se sont développées dans les pays développés et en développement d’Europe (principalement occidentale) et d’Amérique. Le concept et le contenu des activités des agents immobiliers comprennent principalement des services intermédiaires d'achat et de vente ; la part des autres transactions que les agents immobiliers aident à conclure avec l'immobilier (principalement le parc immobilier) est relativement faible. La plupart du temps, les agents immobiliers à l’étranger achètent et vendent.

Dans notre pays, le marché a une structure complètement différente et, en principe, l'existence d'une grande société immobilière qui se consacrerait uniquement à la fourniture de services intermédiaires d'achat et de vente est impossible. Afin de réussir leur développement et de réaliser des bénéfices importants, les sociétés immobilières doivent participer à la circulation civile de l'immobilier par d'autres moyens. Ainsi, les sociétés immobilières investissent dans la construction de logements et peuvent, dans le cadre d'accords de cession de droits de créance, « vendre » des objets immobiliers qui ne sont pas encore achevés. Les agents immobiliers eux-mêmes peuvent acheter des biens immobiliers (parc de logements) pour les louer ultérieurement. Les agents immobiliers de notre pays fournissent non seulement des services intermédiaires pour l'achat et la vente, mais également pour la location de locaux d'habitation.

Dans ce livre, nous parlerons non seulement de la participation des sociétés immobilières aux transactions immobilières intermédiaires, mais également de nombreuses autres formes de participation des sociétés immobilières au marché immobilier. Sur la base du Programme Présidentiel de Logement, on peut dire que les services immobiliers couvrent principalement le marché immobilier « secondaire ». Le marché secondaire concerne précisément toutes les reventes ultérieures de biens immobiliers à partir du moment de leur construction. Le marché immobilier primaire comprend toutes les transactions immobilières liées à sa construction et à l'acquisition de la propriété d'un bien immobilier nouvellement construit.

Il convient de noter que dans la législation, la définition de l'immobilier se réfère non seulement aux locaux d'habitation, mais également à tous les autres objets possibles solidement liés au terrain et qui ne peuvent être déplacés vers un autre endroit sans leur causer des dommages. En ce qui concerne le sujet que nous examinons, lorsque nous parlons de « immobilier », nous entendons non seulement les locaux d'habitation, mais également d'autres biens immobiliers. Actuellement, les agents immobiliers recherchent non seulement des clients et des contreparties pour des transactions avec des locaux résidentiels, mais également avec des locaux non résidentiels. Ils trouvent des clients locataires de locaux pour bureaux, magasins, entrepôts, vendent des garages, etc. Tout cela distingue considérablement notre marché des services immobiliers de celui qui existe, par exemple, dans l'Union européenne. Cela s'explique par le niveau de développement économique de notre pays, c'est pourquoi, dans la plupart des régions du pays, les sociétés immobilières, pour se développer et exister, doivent également fournir d'autres services dans le domaine de l'immobilier. Bien entendu, cela ne peut pas être dit dans des régions de Russie comme la ville de Moscou ; le marché des services immobiliers y est à un niveau complètement différent. Donnons la notion d'activité immobilière.

Activité immobilière– activité professionnelle exercée de manière continue pour fournir des services à d'autres personnes contre rémunération lors de la réalisation de transactions immobilières, ainsi que d'autres activités professionnelles commerciales sur le marché immobilier, il s'agit d'une activité entrepreneuriale visant à fournir des services d'intermédiaire et d'information lors de l'exécution effectuer des transactions immobilières, y compris l'acquisition, la vente et l'échange de biens immobiliers.

Services immobiliers– les services fournis dans le cadre de la mise en œuvre des activités immobilières.

Acteur professionnel du marché– une personne morale ou un entrepreneur individuel exerçant des activités immobilières sur le marché des services dans le domaine du chiffre d'affaires immobilier et de la gestion immobilière.

Acteur professionnel qualifié du marché– un acteur professionnel du marché qui a suivi la procédure d'accréditation conformément à la procédure établie et a reçu un document confirmant la conformité de ses activités avec la législation de la Fédération de Russie, haute qualité services fournis et professionnalisme dans la réalisation des activités.

Il existe plusieurs types d'activités immobilières (certains types de services d'agent immobilier), notamment :

1) activité d'un agent immobilier en tant qu'agent ou avocat ;

2) les activités d'un agent immobilier en tant que courtier ;

3) activité d'un agent immobilier en tant que concessionnaire ;

4) l'activité d'un agent immobilier en tant qu'intermédiaire dans la conclusion de transactions sur des biens immobiliers ou des droits sur ceux-ci entre tiers ;

5) les activités d'un agent immobilier dans l'organisation du commerce immobilier ;

6) les activités d'un agent immobilier dans la création d'objets immobiliers individuels en vue de leur vente et de leur transfert ultérieurs pour un usage payant ;

7) activités d'un agent immobilier dans la gestion fiduciaire de biens immobiliers ;

8) les activités d'un agent immobilier dans la fourniture de services de conseil, de services d'étude des conditions du marché et d'autres services payants accompagnant la circulation civile des biens immobiliers.

Toutes ces activités seront discutées ci-dessous.

Les sociétés immobilières fournissent également un certain nombre d'autres services liés à l'immobilier qui ne sont pas directement liés à la fourniture de services intermédiaires pour la conclusion de contrats d'achat et de vente de biens immobiliers. Par exemple, ils fournissent des services pour la reconstruction et le réaménagement de locaux d'habitation. Ce type de service ne s’applique pas spécifiquement aux sociétés immobilières, mais si les agents immobiliers ne font pas ce genre de travail, la société ne pourra tout simplement pas exister.

En principe, le client peut demander à l'agent immobilier d'effectuer toute action concernant son bien immobilier. Pour ce faire, l'agent immobilier doit obtenir une procuration notariée du client. La procuration peut être délivrée pour une durée de trois ans. Lors de la certification d'une procuration, le client paie des frais d'État au notaire.

On peut dire que le terme lui-même "société immobilière" par rapport à notre marché des services payants a un sens complètement différent de ce qui était initialement prévu mot donné, lorsqu'elle a été enregistrée comme marque au début des années 60. Le niveau de développement économique de notre pays est inégal. Dans diverses régions de la Fédération de Russie, l’économie présente une structure diversifiée. Notre pays traverse un processus complexe de développement économique ; les facteurs qui influencent sa structure évoluent constamment. L'économie de notre pays est restée instable pendant très longtemps ; certaines industries (production pétrolière) sont nettement en avance sur toutes les autres dans leur développement, ce qui a finalement eu un impact très négatif sur elle. Par conséquent, les sociétés immobilières de certaines régions économiquement plus prospères ont une structure complètement différente (fournissent une liste de services légèrement différente) de celles situées dans des régions moins développées. Néanmoins, le marché des services immobiliers dans tout le pays est en croissance et en développement. Même si son développement se fait par à-coups dans certaines régions du pays.

Ainsi, activité immobilière– activité entrepreneuriale sur le marché immobilier, activités exercées par des sujets indépendants du marché immobilier dans le but de réaliser un profit en organisant et en réalisant des transactions civiles (achat, vente, troc, location, crédit-bail, hypothèque) avec des biens immobiliers qui ne leur appartient pas (terrains, immeubles, bâtiments, structures, locaux résidentiels et non résidentiels) et les droits sur ceux-ci, y compris les activités de courtage et d'agent immobilier, les activités de gestion immobilière, les activités visant à attirer les investissements privés dans la création et développement de l'immobilier. Il s’agit en outre de l’activité de fourniture de tous autres services liés à l’immobilier du client (transfert de locaux d’habitation vers des locaux non résidentiels). Dans la plupart vue générale, tout le travail d'un agent immobilier peut être représenté comme deux groupes de services mis à la disposition des clients :

1) services de conclusion de transactions immobilières ;

2) les prestations de réalisation d'autres actions donnant lieu à des droits et obligations pour le client par rapport à ses biens, mais non liées à la circulation civile de ces biens. Nous examinerons plus en détail les caractéristiques des services d'agent immobilier dans le chapitre 2 de ce livre.

Un agent immobilier doit être une personne sociable, maître d’elle-même et compréhensive. De plus, son travail est lié à la préparation des documents ; l'agent immobilier accompagne la transaction jusqu'à sa réalisation, qui intervient au moment de l'enregistrement de la transaction à l'état civil. Cela signifie qu'un agent immobilier doit avoir la capacité de réflexion analytique, d'attention, de clarté, de préférence avec une formation supérieure. L'ensemble du « flux documentaire » qui passe par un agent immobilier peut être divisé en deux étapes principales (étapes). D'abord , il s'agit de la rédaction de tous les contrats, accords et conclusion d'autres transactions possibles. Tous sont liés au service principal, au résultat que le client souhaite obtenir de l'agent immobilier. Deuxième , est précisément lié à l'enregistrement public d'une transaction auprès de l'organisme judiciaire de la Fédération de Russie pour l'enregistrement des droits et des transactions immobilières. Si l'agent immobilier ne l'informe pas immédiatement, lors du premier rendez-vous avec le client, du point jusqu'où il « accompagnera » le client, vous risquez très probablement d'être trompé. Un agent immobilier consciencieux doit accompagner une transaction immobilière jusqu'à ce que le client reçoive tous documents nécessaires de la chambre d'enregistrement, témoignant de son enregistrement d'état. C'est au stade de l'enregistrement public d'une transaction immobilière qu'un certain nombre de problèmes liés à l'enregistrement public de la transaction peuvent survenir.

Récemment, un grand nombre de sociétés exerçant des activités immobilières sont apparues sur le marché immobilier. Une concurrence aussi rude et « étroite » est l'un des nombreux facteurs qui déterminent à la fois la situation et la qualité des services sur le marché immobilier. L'« étanchéité » ne laisse de place qu'à ceux qui travaillent honnêtement, consciencieusement et avec un grand professionnalisme. La concurrence est bénéfique pour le consommateur de nos services : ceux qui sont entrés sérieusement et depuis longtemps sur le marché immobilier doivent réfléchir à la manière de gagner la confiance du client. Cela n’est possible que si nous proposons une gamme complète de services pour les transactions immobilières. Ce n'est pas sans raison que certaines agences s'engagent à fournir une gamme complète de services clé en main, y compris l'accompagnement du client dans le passage d'un logement vendu à un logement acheté. Même s'il est clair que le rôle décisif ne sera pas joué par la possibilité de délocalisation, mais par le niveau de qualité de l'ensemble de la gamme de services.

Dans le cadre du sujet que nous étudions, on constate que l'État ne contrôle pas particulièrement les activités des sociétés immobilières. Comparons cela avec le fait que dans les années 90 du siècle dernier, les activités immobilières étaient soumises à autorisation, mais ce n'est plus le cas aujourd'hui. Cependant, cela ne signifie pas du tout que l'État a abandonné les fonctions de contrôle des activités des sociétés immobilières.

Nous avons déjà noté que les activités immobilières ne sont pas soumises à autorisation. Toutefois, l’État peut contrôler les activités des sociétés immobilières par d’autres moyens à sa disposition. Notons d'emblée que le contrôle étatique inclut également le contrôle fiscal. Dans le cadre de ce numéro, nous n'examinerons que les questions de réalisation d'un contrôle par l'administration fiscale, mais les questions de fiscalité elles-mêmes seront abordées dans un chapitre séparé de l'ouvrage. Quels types de contrôle gouvernemental allons-nous aborder dans le cadre de cette problématique ?

Premièrement , il s'agit d'un contrôle effectué par les agences gouvernementales conformément à la loi relative à la lutte contre la légalisation (blanchiment) des fonds obtenus par des moyens criminels. Deuxièmement , c'est le contrôle antimonopole, Troisièmement - C'est le contrôle fiscal. Voici les types de contrôle les plus « actifs » pour les sociétés immobilières qu’elles rencontrent dans leur pratique. La liste de contrôles donnée est loin d'être exhaustive et constitue un type de contrôle actif. Par exemple, une société immobilière peut être soumise au contrôle des inspecteurs de la sécurité du travail, des inspecteurs des incendies, etc.

On peut également identifier une sorte de contrôle « passif » de l’État sur les activités des sociétés immobilières. Une société immobilière, comme toute autre, peut commettre une infraction pénale acte punissable ou commettre une infraction administrative. Ce type de contrôle est « activé » lorsque des infractions spécifiques sont commises. Examinons de plus près tous les types de contrôle.

Le premier type de contrôle est lié avec légalisation (blanchiment) de fonds obtenus par des moyens criminels . La loi fédérale n° 115-FZ du 7 août 2001 « sur la lutte contre la légalisation (blanchiment) des produits du crime et le financement du terrorisme » (telle que modifiée et complétée le 16 novembre 2005) stipule qu'une transaction immobilière est soumise au contrôle obligatoire si le montant pour lequel il est effectué est égal ou supérieur à 3 000 000 de roubles ou est égal ou supérieur à un montant en devises étrangères équivalent à 3 000 000 de roubles. Une transaction avec des fonds ou d'autres biens est soumise à un contrôle obligatoire si au moins l'une des parties est une organisation ou un individu pour lequel des informations ont été reçues conformément à la procédure établie par la loi fédérale concernant leur participation à des activités extrémistes, ou une entité juridique directement ou indirectement détenue ou contrôlée par une telle organisation ou personne, ou une personne ou entité agissant au nom ou sous la direction d'une telle organisation ou personne.

Ainsi, lorsque vous effectuez une transaction d'un montant supérieur à 3 000 000 de roubles, vous devenez automatiquement l'objet d'un contrôle des autorités de régulation pour déterminer si vous disposez d'une somme d'argent de cette taille.

Le ministère de la Politique antimonopole du pays contrôle également les activités des sociétés immobilières. Cela s'applique principalement aux grandes entreprises . Le NTU MAP de Russie a reçu une déclaration d'une organisation commerciale concernant un accord anticoncurrentiel au sein de l'Association des agents immobiliers de Novossibirsk (ci-après dénommée l'Association), qui consistait en les actions suivantes :

1) coordination des activités commerciales des membres de l'Association, ce qui a entraîné une restriction de la concurrence ;

L'administration territoriale a ouvert un dossier pour violation de l'art. 10 de la loi fédérale du 23 juin 1999 n° 117-FZ « sur la protection de la concurrence sur le marché des services financiers » (telle que modifiée et complétée le 30 décembre 2001) (ci-après dénommée la loi sur la concurrence). Lors de la réunion de la commission du NTU MAP de Russie, des documents et des documents ont été présentés indiquant l'existence d'un accord anticoncurrentiel. La coordination (harmonisation) des activités de l'entreprise s'est réalisée dans deux directions :

1. Coordination de la politique tarifaire. Il ressort des documents présentés que dès le début des activités de l’Association, une politique de prix unifiée a été poursuivie. Une telle coordination limitait la concurrence entre les membres de l'Association et portait atteinte aux intérêts de leurs clients.

2. Coordination des activités publicitaires. Les activités publicitaires constituent une composante de la politique de concurrence et leur coordination a pour conséquence une restriction significative de la concurrence. Le procès-verbal de la réunion de l'Association contient des restrictions concernant la publicité et visait à maintenir un certain niveau de prix.

Lors des réunions de l'Association, il a été décidé de ne pas annoncer de réductions sur les services et de ne pas publier d'informations sur le coût des services. Apparemment, cette décision a été prise pour cacher le fait d'établir des prix, des tarifs et des remises uniformes. La Commission NTU du MAP de Russie a décidé de rendre une ordonnance exigeant que la violation de l'art. 6 de la loi sur la concurrence, exprimé dans :

1) coordination des activités commerciales ayant entraîné une restriction de la concurrence ;

2) mettre en œuvre une politique tarifaire convenue ;

La commission du NTU MAP de Russie a décidé de saisir le tribunal pour demander la liquidation de l'association. L'association a intenté une action en justice pour annuler la décision et l'ordonnance de la commission du NTU MAP de Russie. À l'appui de ses revendications, l'Association a indiqué ce qui suit : sur la base des signes de violation de la législation antimonopole, une commission a été créée pour examiner le dossier de violation de la législation antimonopole. La décision d'ouvrir une procédure a déclaré que l'Association avait violé l'Art. 10 de la loi sur la concurrence, cependant, la commission a décidé de rendre une ordonnance pour mettre fin à la violation de l'art. 6 de la loi sur la concurrence, ainsi, selon le plaignant, la procédure décisionnelle a été violée et, par conséquent, la décision et l'ordonnance sur cette base sont invalides. Le plaignant a également indiqué que la conclusion de la commission concernant la politique de prix convenue, qui a conduit à une restriction de la concurrence, ne correspond pas aux circonstances réelles de l'affaire.

Conformément à l'art. 121 du Code civil de la Fédération de Russie, les organisations commerciales peuvent créer des associations sous la forme d'associations spécifiquement dans le but de coordonner les activités commerciales. Le fait même de la coordination des activités ne constitue pas une violation de la législation antimonopole. Ce n’est que si une telle coordination aboutit à une restriction de la concurrence qu’elle devient illégale. La coordination de la politique tarifaire n'était comprise que comme une forme de communication d'informations sur les prix aux consommateurs de services immobiliers.

Après avoir pris connaissance de la décision et de l'ordonnance de la commission, du procès-verbal de la réunion des membres de l'Association, au cours de laquelle il a été décidé d'accorder à l'un des membres de l'Association un délai pour modifier la politique tarifaire, qui était l'un des preuves de l'existence d'une coordination des prix, le tribunal a jugé infondés les arguments du NTU MAP de Russie, sur la base de ce qui suit. Conformément à l'art. 121 du Code civil de la Fédération de Russie, les organisations commerciales peuvent créer des associations sous forme d'associations afin de coordonner leurs activités commerciales. Conformément à la charte de l'Association, l'un des objectifs statutaires de ses activités est de coordonner les activités des sociétés immobilières. Ainsi, la coordination de la politique tarifaire des sociétés immobilières afin de se conformer à la législation antimonopole ne peut conduire à une restriction de la concurrence. Selon le plaignant, lors de la réunion des membres de l'Association, ils ont discuté de la coordination de la politique des prix sous la forme de la communication d'informations sur les prix aux consommateurs de services immobiliers, ce qui n'est pas une circonstance qui entraîne ou peut entraîner une restriction de la concurrence. NTU MAP de Russie n'a fourni aucune autre preuve de restriction de la concurrence.

Selon le plaignant, les membres de l'association n'ont stipulé aucun niveau de prix et le défendeur n'a pas fourni la preuve du contraire. Selon la décision de la commission, la restriction sur les campagnes publicitaires établie par l'Association a été reflétée dans le procès-verbal de la réunion des membres de l'Association. Après avoir examiné ces protocoles, le tribunal arbitral a constaté ce qui suit. Lors de la réunion, dans les discours des représentants des membres de l'Association, la question des réductions publicitaires a été soulevée. Cependant, le procès-verbal de la réunion ne contient aucune solution à cette question. Le simple fait de soulever cette question ne signifie pas une violation de la législation antimonopole. Cependant, les décisions suivantes ont été prises lors de la réunion : ne pas sanctionner les réponses téléphoniques concernant les pourcentages de remise, ne pas publier d'informations sur le montant du coût des services et des remises.

Après avoir examiné les circonstances de l’affaire, le tribunal arbitral a jugé infondé l’argument du défendeur selon lequel la coordination des activités publicitaires entraîne automatiquement une restriction de la concurrence, puisque le défendeur n’a pas prouvé que les restrictions en matière de publicité visaient à maintenir un certain niveau de prix. Le tribunal a jugé contraires aux règles de droit les conclusions du défendeur selon lesquelles la décision de l'Association de ne pas publier d'informations sur les remises limitant la concurrence sur le marché des services immobiliers.

Conformément à /Art. 2 du Code civil de la Fédération de Russie, l'activité entrepreneuriale s'entend comme une activité exercée de manière indépendante à ses propres risques, visant à générer systématiquement un profit. La publication ou la non-publication de toute information, y compris les informations sur les services fournis, ne concerne pas l'objet des activités commerciales exercées par les sociétés immobilières. Sur cette base, la décision du NTU MAP de Russie sur l'existence de restrictions sur la publication de remises n'a rien à voir avec la coordination des activités commerciales. Compte tenu de l'absence de preuve de la restriction de la concurrence et de l'accord des membres de l'Association sur la fixation d'un certain niveau de prix, le tribunal arbitral a annulé la décision et l'ordonnance du NTU MAP de Russie.

NTU MAP de Russie a fait appel de la décision du tribunal arbitral. La cour arbitrale d'appel a annulé la décision du tribunal arbitral de première instance pour les motifs suivants. Selon le paragraphe 4 de l'art. 6 de la loi sur la concurrence interdit les associations (syndicats ou associations) entreprises commerciales et les partenariats, la coordination des activités commerciales des organisations commerciales, qui ont ou peuvent entraîner une restriction de la concurrence. De la décision du NTU MAP de Russie, il résulte que l'Association a coordonné les activités entrepreneuriales de ses membres. La coordination s'est réalisée dans deux directions : la politique tarifaire et les activités publicitaires. Comme le montrent les documents du dossier, lors d'une des réunions des membres de l'Association, la question de la politique de prix a été discutée. Il a été décidé de donner à l'AOZT un délai pour modifier sa politique de prix. Ce fait indique l'influence de l'Association sur la politique tarifaire des membres.

La coordination de la politique des prix ressort clairement de la décision de l'Association du 13 février 1996 interdisant la mise en œuvre de politiques de dumping au sein de l'Association, qui est en dans ce cas interdiction de baisses de prix. Lors de la réunion de l'Association, la question d'une réduction du coût des services de 6 à 7 % a été soulevée. Malgré le rejet de l'offre, ce fait témoigne de l'existence d'une coordination de la politique tarifaire. La coordination de la politique tarifaire des membres par l'Association constitue une violation de l'article 4 de l'art. 6 de la loi sur la concurrence. Les informations publicitaires sur le coût des services et les remises contribuent à augmenter la vente de biens (services). Par conséquent, les restrictions sur la publication d'informations sur les remises et le coût des services sont associées à des restrictions sur l'activité commerciale (2 entreprises ont été exclues de l'Association qui ont violé les exigences visant à limiter la diffusion d'informations sur les remises).

Ainsi, le tribunal arbitral a reconnu que l'Association coordonnait les activités entrepreneuriales de ses membres, ce qui entraînait une restriction de la concurrence entre les membres de l'Association. Il s'agit d'une violation de l'article 6 de la loi sur la concurrence. Le tribunal arbitral de première instance a indiqué que le NTU MAP de Russie n'avait pas prouvé qu'une telle coordination impliquait une restriction de la concurrence. Cependant, cet argument n'a pas été pris en compte par la cour d'appel, puisque l'article 6 de la loi sur la concurrence interdit aux associations de coordonner des activités commerciales qui ont ou peuvent entraîner une restriction de la concurrence.

La Cour d'arbitrage de cassation, laissant le pourvoi en cassation de l'Association insatisfait, a indiqué que la référence du demandeur au fait que le NTU MAP de Russie avait violé la procédure de délivrance d'une ordonnance (l'affaire a été ouverte pour violation d'un article et l'ordonnance a été émis pour mettre fin à la violation d'un autre article de la loi sur la concurrence), est insolvable pour les raisons suivantes. Les normes du droit de la concurrence et des règles lors de l'examen d'une affaire initiée pour violation par une personne morale de la législation antimonopole ne limitent pas la commission de l'autorité antimonopole dans ses pouvoirs de requalifier les actions d'une personne morale et de prendre des décisions. sur des faits établis de violation. Ainsi, pour requalifier un acte, il n’est pas nécessaire d’ouvrir un nouveau dossier.

Puis cette situation s’est encore développée. NTU MAP de Russie conformément à l'art. 6 de la loi sur la concurrence a porté plainte auprès du tribunal d'arbitrage de Novossibirsk pour la liquidation de l'association. En présentant une demande de liquidation de l'Association, le demandeur s'est référé à l'article 2 de l'art. 61 du Code civil de la Fédération de Russie et a qualifié les actions du défendeur de mener des activités interdites par la loi, à savoir la clause 4 de l'art. 6 de la loi sur la concurrence. NTU MAP de Russie a également considéré que les actions de l'association constituent une violation flagrante du droit de la concurrence, puisque uniquement pour la violation spécifiée en vertu de la clause 4 de l'art. 6 de la loi sur la concurrence, les autorités antimonopoles peuvent intenter des actions en liquidation d'associations d'organisations commerciales.

Le tribunal arbitral n'a trouvé aucun motif de liquidation du défendeur et a procédé comme suit. Le paragraphe 2 de l'article 61 du Code civil de la Fédération de Russie contient une liste de motifs pour lesquels une personne morale peut être liquidée par décision de justice. Il s'agit notamment de la réalisation d'activités interdites par la loi ou d'autres violations flagrantes de la loi. En effet, la commission du NTU MAP de Russie a établi le fait d'une violation de la législation antimonopole et la loi sur la concurrence prévoit le droit de déposer des demandes de liquidation d'entités juridiques devant les tribunaux, mais cela ne peut néanmoins pas servir de critère. pour violation flagrante de la loi. Sur la base des principes généraux et du sens de la législation civile, une violation flagrante de la loi peut être considérée comme des actes commis dans le but d'être sciemment contraires aux fondements de l'ordre public et de la moralité, ainsi que ceux qui ont entraîné des conséquences néfastes et irréparables.

La cour d'appel d'arbitrage a également souligné que le NTU MAP de Russie n'avait pas fourni de preuves documentaires démontrant que l'association avait violé à plusieurs reprises la législation antimonopole. L'administration territoriale n'a pas non plus fourni de preuve documentaire que l'Association exerçait des activités interdites par la loi... La cour de cassation a souscrit aux arguments des tribunaux arbitraux de première instance et d'appel et a souligné ce qui suit. Conformément à l'article 23 de la résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie et du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 1er juillet 1996 n° 6/8, une personne morale ne peut être liquidée que dans cas prévus par le Code (clause 2 de l'article 61 du Code civil de la Fédération de Russie). Par conséquent, le non-respect par la personne spécifiée des exigences contenues dans d'autres lois peut servir de motif de liquidation d'une personne morale si le tribunal qualifie les actions concernées de violations répétées ou flagrantes de cette loi ou d'un autre acte juridique. Le tribunal arbitral, compte tenu des circonstances de l'affaire et de la législation en vigueur, a donné une évaluation appropriée des actions de l'Association et est raisonnablement parvenu à la conclusion qu'il n'existait aucun motif prévu au paragraphe 2 de l'art. 61 du Code civil de la Fédération de Russie, pour sa liquidation.

L'autorité de contrôle n'a également trouvé aucune raison d'annuler la décision du tribunal arbitral. Ainsi, selon le tribunal, les associations de personnes morales (syndicats et associations) peuvent être liquidées en procédure judiciaire uniquement à la suite de violations flagrantes et répétées de la législation antimonopole.

Lorsqu'elles effectuent un contrôle fiscal sur les activités des sociétés immobilières, les autorités fiscales doivent être guidées par l'art. 89 du Code des impôts de la Fédération de Russie (tel que modifié et complété le 4 novembre 2005) (ci-après dénommé le Code des impôts de la Fédération de Russie), le contrôle fiscal est effectué par les agents des autorités fiscales relevant de leur compétence au moyen de contrôles fiscaux. , obtention d'explications auprès des contribuables, des agents fiscaux et des contribuables, vérification des données comptables et déclaratives, inspection des locaux et des territoires utilisés pour générer des revenus (bénéfices).

Les autorités fiscales, les autorités douanières, les organismes des fonds extrabudgétaires de l'État et les organes des affaires intérieures, de la manière déterminée par accord entre eux, s'informent mutuellement des éléments dont ils disposent sur les violations de la législation sur les impôts et taxes et les délits fiscaux, les mesures prises pour les supprimer, sur les contrôles fiscaux qu'ils effectuent, ainsi que pour échanger d'autres informations nécessaires à l'accomplissement des tâches qui leur sont assignées.

Lors de l'exercice du contrôle fiscal, la collecte, le stockage, l'utilisation et la diffusion d'informations sur le contribuable (payeur de la taxe, agent fiscal) obtenues en violation des dispositions de la Constitution de la Fédération de Russie, du Code des impôts de la Fédération de Russie, Lois fédérales, ainsi qu'en violation du principe de sécurité des informations constituant le secret professionnel d'autrui, notamment le secret avocat-client, le secret d'audit.

Lors d'un contrôle, l'administration fiscale est guidée par la loi fédérale du 8 août 2001 n° 134-FZ « sur la protection des droits des personnes morales et des entrepreneurs individuels pendant le contrôle (supervision) de l'État » (telle que modifiée et complétée par 2 juillet 2005).

La mesure de contrôle est un ensemble d'actions des agents des organismes de contrôle (supervision) de l'État liées à la vérification de la conformité par une personne morale ou un entrepreneur individuel aux exigences obligatoires, à la mise en œuvre recherches nécessaires(tests), examens, enregistrement des résultats d'inspection et prise de mesures basées sur les résultats des activités de contrôle.

Selon l'art. 3 de cette loi fédérale, les principes de base de la protection des droits des personnes morales et des entrepreneurs individuels lors du contrôle (supervision) de l'État sont :

1) présomption de bonne foi d'une personne morale ou d'un entrepreneur individuel ;

2) le respect des traités internationaux de la Fédération de Russie ;

3) l'ouverture et l'accessibilité pour les personnes morales et les entrepreneurs individuels des actes juridiques réglementaires établissant des exigences obligatoires, dont la mise en œuvre est vérifiée lors du contrôle (supervision) de l'État ;

4) l'établissement d'exigences obligatoires par les lois fédérales et les actes juridiques normatifs adoptés conformément à celles-ci ;

5) effectuer des mesures de contrôle par des agents autorisés des organismes de contrôle (supervision) de l'État ;

6) la conformité de l'objet de l'activité de contrôle avec la compétence de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État ;

7) la fréquence et l'efficacité de la mise en œuvre des mesures de contrôle, garantissant leur mise en œuvre complète et la plus rapide possible dans le délai imparti ;

8) la comptabilisation des mesures de contrôle effectuées par les organismes de contrôle (supervision) de l'État ;

9) la possibilité de faire appel contre les actions (inaction) des agents des organismes de contrôle (supervision) de l'État qui violent la procédure d'exécution des mesures de contrôle établie par la loi fédérale spécifiée, d'autres lois fédérales et les actes juridiques normatifs adoptés conformément à celles-ci ;

10) reconnaissance, de la manière établie par la législation fédérale, comme invalides (en tout ou en partie) des actes juridiques réglementaires établissant des exigences obligatoires, dont le respect est soumis à vérification s'ils ne sont pas conformes aux lois fédérales ;

11) élimination totale par les organes de contrôle (supervision) de l'État des violations commises si le tribunal reconnaît la plainte d'une personne morale ou d'un entrepreneur individuel comme justifiée ;

12) responsabilité des organismes de contrôle (supervision) de l'État et de leurs fonctionnaires pendant le contrôle (supervision) de l'État pour violation de la législation de la Fédération de Russie ; l'inadmissibilité des organismes de contrôle (supervision) de l'État facturant des frais aux personnes morales et aux entrepreneurs individuels pour la mise en œuvre des mesures de contrôle, à l'exception des cas de remboursement des dépenses des organismes de contrôle (supervision) de l'État pour la réalisation de recherches (tests) et d'examens, comme à la suite de quoi des violations des exigences obligatoires ont été identifiées ;

13) l'inadmissibilité de la réception directe par les organismes de contrôle (supervision) de l'État de déductions sur les montants perçus auprès des personnes morales et (ou) des entrepreneurs individuels à la suite de mesures de contrôle.

Les mesures de contrôle sont effectuées sur la base des arrêtés (ordonnances) des organismes de contrôle (supervision) de l'État.

L'arrêté (l'arrêté) portant mise en œuvre des mesures de contrôle doit indiquer :

1) numéro et date de l'ordre (ordre) d'effectuer la mesure de contrôle ;

3) nom, prénom, patronyme et qualité de la ou des personnes habilitées à exercer les activités de contrôle ;

4) le nom de la personne morale ou le nom, prénom, patronyme de l'entrepreneur individuel à l'égard duquel la mesure de contrôle est effectuée ;

5) buts, objectifs et objet des mesures de contrôle mises en œuvre ;

6) les fondements juridiques pour l'exercice des activités de contrôle, y compris les actes juridiques réglementaires, dont les exigences obligatoires sont soumises à vérification ;

7) date de début et de fin de l'activité de contrôle.

L'ordre (l'ordre) d'effectuer une mesure de contrôle ou sa copie scellée est présenté par le fonctionnaire exécutant la mesure de contrôle, au chef ou autre fonctionnaire d'une personne morale ou à un entrepreneur individuel simultanément avec une carte d'identité officielle. La mesure de contrôle ne peut être effectuée que par le(s) fonctionnaire(s) indiqué(s) dans l'arrêté (ordre) sur la mesure de contrôle.

La durée de l'activité de contrôle ne doit pas dépasser un mois. Dans des cas exceptionnels liés à la nécessité de réaliser des études spéciales (tests), des examens avec un volume important de mesures de contrôle, sur la base d'une proposition motivée du fonctionnaire effectuant la mesure de contrôle, le chef de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État ou son adjoint, le délai d'exécution de la mesure de contrôle peut être prolongé, mais au maximum d'un mois.

Afin de vérifier le respect par les personnes morales et les entrepreneurs individuels des exigences obligatoires, l'organisme de contrôle (supervision) de l'État, dans le cadre de sa compétence, met en œuvre les mesures de contrôle planifiées. En ce qui concerne une personne morale ou un entrepreneur individuel, chaque organisme de contrôle (supervision) de l'État peut procéder à un événement de contrôle planifié au maximum une fois tous les deux ans. En ce qui concerne une petite entreprise, une mesure de contrôle planifiée peut être mise en œuvre au plus tôt trois ans à compter de la date de son enregistrement auprès de l'État.

Une inspection imprévue, dont l'objet est le contrôle de l'exécution des ordres visant à éliminer les violations identifiées, est soumise aux activités d'une personne morale ou d'un entrepreneur individuel lorsque des violations des exigences obligatoires sont identifiées à la suite d'un événement de surveillance planifié. Des activités de contrôle non programmées sont également effectuées par les organismes de contrôle (supervision) de l'État dans les cas suivants :

1) obtenir des informations auprès des personnes morales, des entrepreneurs individuels, des organismes gouvernementaux sur la survenance de situations d'urgence, de modifications ou de violations de processus technologiques, ainsi que sur les défaillances de structures et d'équipements pouvant directement nuire à la vie, à la santé des personnes, à l'environnement et biens des citoyens, des personnes morales et des entrepreneurs individuels ;

2) l'émergence d'une menace pour la santé et la vie des citoyens, la pollution de l'environnement, les dommages matériels, y compris en relation avec des biens similaires (travaux, services) d'autres personnes morales et (ou) d'entrepreneurs individuels ;

3) appels de citoyens, de personnes morales et d'entrepreneurs individuels portant plainte concernant des violations de leurs droits et intérêts légitimes par les actions (inaction) d'autres personnes morales et (ou) d'entrepreneurs individuels liées à leur non-respect des exigences obligatoires, ainsi que obtenir d'autres informations confirmées par des documents et d'autres preuves indiquant la présence de signes de telles violations. Les recours qui ne permettent pas d'identifier la personne qui s'est adressée à l'organisme de contrôle (supervision) de l'État ne peuvent servir de base à la réalisation d'un événement de contrôle imprévu.

En ce qui concerne les personnes morales et les entrepreneurs individuels - membres d'un organisme d'autorégulation, supportant conjointement et solidairement, conformément aux documents statutaires, la responsabilité subsidiaire des dommages causés par les membres dudit organisme en raison du non-respect des exigences obligatoires pour activité professionnelle qui fait l'objet de l'autorégulation, une procédure de contrôle (supervision) de l'État est établie, prévoyant la mise en œuvre de mesures de contrôle planifiées par rapport à 10 pour cent du nombre total de membres de l'organisme d'autorégulation, mais pas moins de par rapport à deux membres de l'organisme d'autorégulation, déterminé par le choix de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État . La procédure d'exécution des mesures de contrôle prévues à l'égard des membres d'un organisme d'autoréglementation est fixée par un décret (arrêté) de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État à la demande de l'organisme d'autorégulation, qui doit contenir des informations confirmant l'adhésion. dans l'organisme d'autorégulation et la prise en charge solidaire de la responsabilité subsidiaire de ses membres pour les dommages prévus au présent paragraphe.

L'établissement d'une procédure d'exécution des mesures de contrôle planifiées à l'égard des membres d'un organisme d'autorégulation peut être refusée si l'organisme de contrôle (supervision) de l'État, au moment du recours, a des motifs pour appliquer des mesures de contrôle imprévues à l'égard de ses membres.

La décision de refuser d'établir la procédure de contrôle (supervision) de l'État d'un organisme d'autoréglementation, prise par le chef de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État, peut faire l'objet d'un recours de la manière prescrite. Si des violations des exigences obligatoires sont détectées par les membres d'un organisme d'autoréglementation, les fonctionnaires de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État sont tenus, lors de l'exécution des activités de contrôle planifiées, d'informer l'organisme d'autoréglementation des violations identifiées. Si, lors de l'exécution des mesures de contrôle planifiées, l'un des membres d'un organisme d'autoréglementation enfreint les exigences impératives, l'organisme de contrôle (supervision) de l'État peut décider d'appliquer des mesures de contrôle imprévues à l'égard de tout autre membre de l'organisme d'autoréglementation. .

Les violations des exigences obligatoires par les membres d'un organisme d'autoréglementation, identifiées lors d'activités de contrôle imprévues, constituent la base d'une décision de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État d'annuler ordre établi effectuer des mesures de contrôle planifiées à l'égard des membres d'un organisme d'autoréglementation. La décision adoptée, indiquant les violations commises par les membres de l'organisme d'autorégulation et les circonstances qui ont servi de base à l'adoption d'une telle décision, est portée par écrit à la connaissance de l'organisme d'autorégulation par le contrôle de l'État ( de surveillance) dans un délai de trois jours à compter de la date de son adoption.

Lors de l'exécution de mesures de contrôle, les agents des organismes de contrôle (supervision) de l'État n'ont pas le droit de :

1) vérifier le respect des exigences obligatoires qui ne relèvent pas de la compétence de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État au nom duquel les fonctionnaires agissent ;

2) effectuer des inspections programmées en l'absence de fonctionnaires ou d'employés des personnes morales ou des entrepreneurs individuels inspectés ou de leurs représentants pendant les activités de contrôle ;

3) exiger la présentation de documents, d'informations, d'échantillons (échantillons) de produits, s'ils ne font pas l'objet de mesures de contrôle et ne concernent pas l'objet du contrôle, et également saisir les documents originaux liés à l'objet du contrôle ;

4) exiger des échantillons (échantillons) de produits pour effectuer leurs recherches (essais), examen sans émettre d'acte sur la sélection d'échantillons (échantillons) de produits sous la forme prescrite et dans des quantités dépassant les normes établies par les normes de l'État ou autres réglementations documents;

5) diffuser des informations qui constituent un secret protégé par la loi et obtenues à la suite de mesures de contrôle, à l'exception des cas prévus par la législation de la Fédération de Russie ;

6) dépasser les délais fixés pour la mise en œuvre des mesures de contrôle.

Sur la base des résultats de l'événement de contrôle, le (les) fonctionnaire(s) de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État effectuant l'inspection dresse un acte de la forme établie en deux exemplaires. La loi précise :

1) date, heure et lieu de rédaction de l'acte ;

2) le nom de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État ;

3) date et numéro de l'arrêté sur la base duquel la mesure de contrôle a été effectuée ;

4) nom, prénom, patronyme et qualité de la ou des personnes ayant effectué l'événement de contrôle ;

5) le nom de la personne morale inspectée ou le nom, prénom, patronyme de l'entrepreneur individuel, nom, prénom, patronyme, fonction du représentant de la personne morale ou du représentant de l'entrepreneur individuel qui étaient présents lors l'événement de contrôle ;

6) date, heure et lieu de l'événement de contrôle ;

7) des informations sur les résultats des mesures de contrôle, y compris les violations identifiées, leur nature et les personnes tenues pour responsables de la commission de ces violations ;

8) des informations sur la prise de connaissance ou le refus de prendre connaissance de l'acte d'un représentant d'une personne morale ou d'un entrepreneur individuel, ainsi que des personnes présentes lors de l'événement de contrôle, leurs signatures ou refus de signer ;

9) signature du (des) fonctionnaire(s) qui a effectué la mesure de contrôle.

À l'acte sont joints les actes sur la sélection d'échantillons (échantillons) de produits, l'inspection des objets environnementaux, les protocoles (conclusions) d'études (tests) et d'examens, les explications des agents des organismes de contrôle (supervision) de l'État, les employés tenus responsables pour les violations des exigences obligatoires, et d'autres documents ou copies de ceux-ci liés aux résultats des activités de contrôle.

Un exemplaire de l'acte avec copies des pièces jointes est remis au chef de la personne morale ou à son suppléant et à l'entrepreneur individuel ou à leurs représentants contre signature ou envoyé par courrier avec récépissé, qui est joint à la copie de l'acte restant dans le dossier de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État. Si, à la suite des mesures de contrôle, une infraction administrative est identifiée, un fonctionnaire de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État établit un protocole de la manière établie par la législation de la Fédération de Russie sur les infractions administratives et donne des instructions pour éliminer l'infraction. violations identifiées.

Les personnes morales et les entrepreneurs individuels tiennent un journal des activités de contrôle. Dans le journal des activités de contrôle, un fonctionnaire de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État enregistre l'événement de contrôle effectué, contenant des informations sur le nom de l'organisme de contrôle (supervision) de l'État, la date, l'heure de l'événement de contrôle, les fondements juridiques, les buts, les objectifs et les mesures de contrôle, les violations constatées, les protocoles établis, les infractions administratives et les arrêtés émis, ainsi que le nom, prénom, patronyme, qualité de la ou des personnes ayant effectué la mesure de contrôle , et sa (leur) signature. Le journal des activités de contrôle doit être cousu, numéroté et certifié par le sceau d'une personne morale ou d'un entrepreneur individuel. En l'absence de registre des mesures de contrôle, une mention correspondante est faite dans le rapport établi sur la base des résultats des mesures de contrôle prises.

Lorsqu'elle commet diverses infractions, une société immobilière engagera sa responsabilité en fonction du type d'infraction commise. Il peut s’agir d’une responsabilité pénale, fiscale, administrative ou civile. Considérons quelques options de responsabilité pénale pour les sociétés immobilières.

Le délit le plus courant est la fraude impliquant les biens immobiliers du client. Fraude– le vol du bien d'autrui ou l'acquisition de droits sur le bien d'autrui par tromperie ou abus de confiance – présente tous les signes de vol énumérés dans la note 1 de l'art. 158 du Code pénal de la Fédération de Russie, à la seule différence que le sujet de l'empiétement sur la fraude est plus large que le sujet des autres formes de vol. Selon la disposition de la partie 1 de l'art. 159 du Code pénal de la Fédération de Russie, le droit à la propriété peut également faire l'objet d'une fraude (par exemple, un livret d'épargne pour recevoir un dépôt dans une banque, Reconnaissance de dette recevoir de l'argent d'un créancier, etc.). Le côté objectif de la fraude s'exprime dans des actions caractérisées par deux manières de les commettre : la tromperie ou l'abus de confiance. À la suite d'une tromperie ou d'un abus de confiance, la victime, induite en erreur, cède volontairement ses biens au fraudeur. Ainsi, un agent immobilier peut délibérément induire son client en erreur quant aux droits qui lui sont transférés, ou aux actions ultérieures de l'agent immobilier et au résultat obtenu. La tromperie du propriétaire, du possesseur ou de la personne sous la protection de laquelle se trouve le bien peut s'exprimer par une déformation délibérée ou par la suppression de la vérité. Les actes trompeurs lors de fraude sont commis jusqu'au transfert de propriété en faveur de l'auteur. Par conséquent, un lien causal, médiatisé par la conscience de la victime, doit être établi entre la tromperie et l'illusion de la victime, qui transfère volontairement ses biens à l'auteur.

La plupart formes typiques tromperie s'expriment par le fait que l'auteur prétend être une personne qui a le droit de recevoir des biens, ce qu'il n'est en réalité pas. Dans le domaine des services immobiliers, cela s'exprime le plus souvent par le fait que l'agent immobilier outrepasse son autorité. La tromperie peut s'exprimer en recevant une avance en espèces pour un travail que l'auteur n'a pas l'intention d'effectuer ou en gardant le silence sur des circonstances importantes (par exemple, le décès d'un proche alors qu'il percevait sa pension par procuration). Enfin, l'auteur peut présenter de faux documents pour obtenir les biens ou l'argent d'autrui (fausse procuration).

Une autre forme de fraude est abus de confiance . L’essence de l’abus de confiance en tant que méthode frauduleuse visant à s’emparer des biens d’autrui est d’utiliser relations de confiance entre l'auteur et la victime. Pour que l'abus de confiance soit reconnu comme une méthode de prise de possession frauduleuse du bien d'autrui, il ne suffit pas que l'auteur de l'infraction suscite par ses actes une confiance particulière en lui-même de la part de la victime ou qu'il utilise cette confiance en raison de la relation particulière existant entre lui et la victime. L'auteur doit convaincre la victime de transférer le bien en sa possession. L'abus de confiance couvre les cas de conclusion frauduleuse de contrats (par exemple, quelqu'un obtient une signature sur une facture sous prétexte d'obtenir un prêt auprès d'une banque et la présente au signataire pour encaissement). Cette méthode de prise frauduleuse de la propriété d’autrui à des fins personnelles se produira lorsque, par exemple, un agent immobilier formalisera et acquerra effectivement un bien immobilier acheté pour un client en sa propre propriété, ou s’appropriera l’argent reçu de la vente.

La question de l'utilisation de documents contrefaits ou acquis illégalement donnant le droit de recevoir les biens d'autrui est particulièrement intéressante. En présentant un tel document (par exemple, une fausse procuration pour recevoir de l'argent), le contrevenant crée une base juridique fictive pour recevoir les biens d'autrui, mais si le contrevenant a lui-même produit un tel document contrefait, alors la responsabilité doit être engagée pour la totalité des crimes prévus à l'art. 159 et 327 du Code pénal de la Fédération de Russie. Actuellement, les transactions dites frauduleuses se sont répandues lorsqu'une personne ou un groupe de personnes conclut un accord pour effectuer un travail ou acheter des choses, essayant de prendre possession des biens d'autrui et n'ayant pas l'intention de remplir ses obligations. La Cour suprême de la Fédération de Russie, dans l'un des arrêts du Collège judiciaire pour les affaires pénales, a indiqué que les actions d'une personne ayant conclu des accords avec des citoyens pour leur acheter des marchandises, dans l'intention de tromper afin de saisir leurs fonds, contiennent des signes de fraude.

La fraude est considérée comme un délit accompli au moment où la victime, induite en erreur par tromperie ou abus de confiance, transfère volontairement ses biens à l'auteur. Dans les cas où le contrevenant acquiert le droit de propriété par les mêmes méthodes, le délit est considéré comme accompli au moment de la réception d'un document accordant le droit correspondant.

Le prochain délit commun dans le domaine des activités immobilières est le délit prévu à l'art. 201 du Code pénal de la Fédération de Russie – abus de pouvoir. Ce crime porte atteinte aux activités normales et aux intérêts de service dans les organisations commerciales et autres, ainsi qu'aux droits et intérêts légitimes des citoyens ou des organisations, de la société ou de l'État. Ce concordat prévoit que l'agent immobilier, par abus délibéré de ses pouvoirs, a causé un préjudice à son client. Cette composition doit être distinguée de la fraude car la fraude implique l'acquisition des biens du client dans la propriété d'un agent immobilier ou d'autres personnes, mais selon son intention (directe, indirecte). En cas d'abus de pouvoir, un agent immobilier provoque ou permet, intentionnellement ou par négligence (frivolité), des dommages aux biens de son client, alors que l'agent immobilier lui-même n'acquiert rien, ni que d'autres personnes n'acquièrent rien.

Nous avons déjà dit plus haut que tous les services fournis par un agent immobilier à un client peuvent être divisés en deux groupes. Premier groupe – ce sont les services d'un agent immobilier pour la participation des biens « immobiliers et résidentiels » à la circulation civile. Deuxième groupe les services immobiliers comprennent les actions de l'agent immobilier avec les biens immobiliers du client, non liées aux transactions d'aliénation, de location, de location, etc. Examinons plus en détail toutes les options décrites pour les services fournis par l'agent immobilier.

Premier groupe les services sont toujours fournis par n’importe quelle société immobilière. Ils sont liés au fait que l'agent immobilier fournit services d'intermédiaire pour conclure des transactions civiles avec les biens immobiliers du client ou avec ses biens matériels dans le but ultime d'acquérir des biens immobiliers par le client.

A propos de ce type de service, on peut parler de la participation d'un agent immobilier à l'achat et à la vente, à l'échange, au don, à l'entretien à vie des personnes à charge, à la location et au crédit-bail de biens immobiliers. Toutes ces transactions peuvent être distinguées comme un type indépendant de services fournis par un agent immobilier dans le cadre du premier groupe de services d'agent immobilier que nous avons identifiés.

Lorsqu’il fournit de tels services, tout le travail de l’agent immobilier est ce qu’il trouve pour le client option appropriée pour conclure un accord. Dans ce cas, l'agent immobilier peut participer lui-même à la conclusion de la transaction en tant que mandataire, ou ne pas participer légalement du tout à la conclusion de la transaction, mais seulement préparer tous les documents nécessaires à la transaction et trouver une option appropriée pour le client. . Toutes les transactions que nous avons identifiées comme un groupe indépendant de services peuvent être caractérisées par le fait qu'elles visent à transférer le droit d'usage - toujours et nécessairement, voire le droit de propriété d'un bien immobilier pour le client. Dans ce cas, la prestation de l’agent immobilier est de nature « ponctuelle ». Il est nécessaire de conclure une à trois transactions au maximum dans l'intérêt du client.

Le processus semble plus complexe lorsqu'une société immobilière propose à un client une gamme de services pour gérer son bien, acheter un bien pour le client et participer à sa construction. Ici, une société immobilière peut fournir plusieurs services ; toutes les transactions seront de nature civile, mais toutes sont liées au transfert d'éventuels droits relatifs à l'immobilier. De plus, la société immobilière dans ce cas peut fournir au client des services qui ne sont pas liés à la conclusion de transactions, mais s'expriment dans l'accomplissement par l'agent immobilier d'autres actions importantes pour le client et nécessaires au client. pour atteindre l'objectif ultime des services de l'agent immobilier. Dans ce cas, nous parlons de services destinés aux clients tels que le transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels, l'enregistrement de la reconstruction (réaménagement) de locaux d'habitation, la gestion des biens immobiliers du client. Tous ces services destinés aux clients sont formalisés au travers de contrats de gestion fiduciaire immobilière. Dans de tels cas, la société immobilière agit à titre de courtier, d'agent ou de procureur pour son client sur le marché du courtage immobilier. Tout dépend de l'autorité que le client représente pour la société immobilière et des résultats qu'il souhaite obtenir du travail des agents immobiliers.

En outre, une société immobilière peut fournir au client des services pour préparer les documents nécessaires au changement du statut juridique du terrain sur lequel se trouve le bien immobilier du client. Nous parlons ici de toute une gamme de services. Cela est dû au fait que les droits de propriété existants sur les terrains ont changé, selon la législation foncière en vigueur, pour les citoyens, les terrains peuvent être possédés ou loués. Initialement, le Code foncier prévoyait exactement cela. Cependant, avec l'adoption du nouveau Code du logement de la Fédération de Russie du 29 décembre 2004 n° 188-FZ (ci-après dénommé le Code du logement de la Fédération de Russie), une loi a été adoptée pour mettre le Code du logement de la Fédération de Russie Fédération en vigueur. Cette loi prévoyait la mise à disposition de terrains sous droit de propriété pour les HOA et les coopératives d'habitation. Il s'avère que les droits des citoyens et des participants aux coopératives d'habitation sont désormais violés par le fait qu'ils ne peuvent pas acheter de terrains en location s'ils le souhaitent, mais doivent les acquérir comme les leurs. Si un terrain est acquis en tant que propriété, cela affectera considérablement les questions fiscales ; les citoyens eux-mêmes paieront l'impôt foncier. Si un terrain est acheté sur la base d'un bail, les citoyens ne paieront pas d'impôt sur ce terrain, mais paieront un loyer au propriétaire du terrain.

Il existe d'autres types de droits qui font l'objet d'un réenregistrement dans le cadre de l'adoption d'une nouvelle législation dans ce domaine. Par exemple, le droit de propriété successorale à vie ne peut pas être transféré dans le cadre d’une transaction d’achat et de vente. Par conséquent, si le propriétaire d'un bien résidentiel souhaite le vendre, il doit le vendre avec le terrain, sinon c'est tout simplement impossible, la chambre d'enregistrement refusera définitivement d'enregistrer une telle transaction. Il est nécessaire de réenregistrer ce terrain en bail ou en droit de propriété.

Un autre cas est que toutes les organisations qui appartenaient auparavant uniquement à l'État se voyaient souvent accorder des terrains avec un droit d'usage permanent et illimité. À la suite de la privatisation, des organisations commerciales non étatiques sont apparues qui utilisent des terrains avec un droit d'usage permanent et illimité. Le droit d'usage permanent et perpétuel a été laissé comme une sorte de droit réel sur les parcelles terrestres, mais désormais, selon la législation foncière en vigueur, les parcelles terrestres ne peuvent bénéficier d'un tel droit qu'aux entreprises d'État et municipales (entreprise unitaire municipale, entreprise unitaire d'État entreprise, entreprise unitaire de l'État fédéral). La loi portant promulgation du Code foncier de la Fédération de Russie prévoyait l'obligation pour ces organisations de réenregistrer le droit d'usage permanent et perpétuel au droit de propriété ou de location.

Cela donne lieu à toute une direction, une masse de travail pour les sociétés immobilières qui peuvent fournir leurs services pour le réenregistrement des droits fonciers dans tous les cas ci-dessus, tant aux citoyens qu'aux personnes morales.

De plus, dans tous les cas où une personne morale ou un citoyen vend son bien immobilier, le droit sur ce bien immobilier (bâtiment et terrain) doit également être réenregistré auprès du nouveau propriétaire, ce qui crée également un large champ de travail pour sociétés immobilières. Il convient de noter que dans les petites villes de province, les sociétés immobilières tirent une grande partie de leurs bénéfices de la fourniture de ce type de services aux clients.

Le travail d'un agent immobilier est également associé à la fourniture d'une autre gamme de services. Tous sont liés à la construction de bâtiments résidentiels. Les sociétés immobilières peuvent participer à des accords de cession du droit de revendiquer un bien immobilier non encore achevé par la construction, à des accords de participation partagée à la construction et à d'autres transactions de droit civil. Dans le même temps, une société immobilière peut agir en tant que partie à une transaction ou fournir des services intermédiaires sans assumer aucun droit ou obligation au titre de la transaction. En outre, une société immobilière peut, dans son propre intérêt, acquérir des droits dans le cadre de transactions, c'est-à-dire tirer profit de l'achat et de la vente ou de la cession de créances, et non de la rémunération du client.

Dans les cas où un agent immobilier agit comme intermédiaire pour son client, sa relation avec le client peut être formalisée par l'établissement d'obligations de commission, de cession, de gestion fiduciaire de biens, de commission. Si l'agent immobilier participe de manière indépendante dans ses propres intérêts aux obligations civiles concernant les locaux d'habitation, aucun accord supplémentaire autre que ceux qui transfèrent directement les droits sur l'immobilier n'est conclu. Dans le chapitre deux de ce livre, nous examinerons plus en détail toutes les transactions possibles avec l'immobilier, en les divisant en deux groupes : les transactions qui formalisent les pouvoirs de l'agent immobilier et du client, les transactions intermédiaires des agents immobiliers, ainsi que les transactions dans lesquelles le la société immobilière agit dans son propre intérêt et en votre nom.

Chaque foncière a son propre règles de paiement . Chaque société immobilière choisit ses propres modalités de détermination du paiement des prestations d'une société immobilière. En règle générale, l'organisation établit un système de tarifs pour les services clients. Le prix de paiement des prestations d'une société immobilière peut être fixé en fonction de la valeur du bien immobilier avec lequel les transactions sont effectuées dans l'intérêt du client, ou peut être fixé à un montant fixe et fixe. Par exemple, lors d'opérations de reconstruction (réaménagement), de réenregistrement des droits sur un terrain, il est plus conseillé de fixer le prix de la prestation à un montant fixe (fixe) lors d'opérations immobilières, le prix ; pour les services est rendu dépendant de la valeur du bien immobilier.

La pratique commerciale des sociétés immobilières montre qu'en principe, l'entreprise choisit une méthode de détermination du prix et la fixe en fonction du type de travail (services fournis au client).

Il existe des agents immobiliers qui facturent un acompte pour les services fournis. Dans d'autres sociétés immobilières, le client se voit facturer un acompte. Certains agents immobiliers ne facturent leurs services qu’une fois leur travail terminé. Dans ce dernier cas, le prix est fixé en fonction de la valeur du bien immobilier qui fait l’objet de la « commande » du client. Par exemple, 5 % du prix pour lequel l’appartement du client sera vendu. Dans ce cas, il est important de prendre en compte les intérêts du client qui souhaite recevoir un certain montant de la vente de son appartement, puisque l'agent immobilier peut le vendre à n'importe quel prix. Par conséquent, lors de la détermination du prix des services d'un agent immobilier, il est plus acceptable que le client accepte cette procédure de paiement : le client fixe un montant fixe pour lequel il souhaite vendre son appartement et, si l'agent immobilier le vend pour un montant plus important , alors toute la différence de prix revient à l'agent immobilier, en rémunération des services rendus.

Il convient de noter que la relation juridique entre le client et l'agent immobilier concernant la procédure de paiement des services et les autres conditions de leur relation juridique avec le client sont soumises aux dispositions du Code civil de la Fédération de Russie sur la fourniture de services payants (Chapitre 39).

Dans le cadre d'un contrat de prestation de services contre rémunération, le contractant s'engage à fournir des prestations sur instruction du client (effectuer certaines actions ou réaliser certaines activités), et le client s'engage à payer ces prestations. Sauf disposition contraire du contrat de prestation de services payants, le contractant est tenu de fournir les services personnellement. Le client peut toujours savoir qui lui fournit ce type de service, puisqu'il légalisera une procuration pour l'agent immobilier qui s'occupera de son « affaire ». Si dans la procuration le client ne prévoit pas de droit de subrogation à l'agent immobilier, cela signifie que personne, à l'exception de l'agent immobilier pour lequel la procuration est délivrée, ne pourra accomplir une seule action juridiquement significative. À savoir, personne ne pourra commander du matériel RTC dans l’appartement d’un client, conclure des transactions dans l’intérêt du client ou nouer d’autres relations juridiques civiles, immobilières, foncières, administratives ou communales.

Le client est tenu de payer les services qui lui sont fournis dans les délais et selon les modalités précisés dans le contrat de prestation de services payants. En cas d'impossibilité d'exécution du fait du client, les prestations sont soumises au paiement intégral, sauf disposition contraire de la loi ou du contrat de prestation de services payants. Ainsi, par exemple, le client a caché à l'agent immobilier le fait qu'auparavant l'appartement avait fait l'objet d'une reconstruction (réaménagement), pour laquelle l'autorisation n'avait pas été obtenue de l'autorité. gouvernement local. Lors de la préparation des documents pour l'enregistrement public d'une transaction, un agent immobilier doit appeler les employés de BTI pour établir un plan. Le client prend conscience de la reconstruction (réaménagement) non autorisée. Bien entendu, le nouvel acheteur devra dépenser beaucoup d'argent pour « légitimer » la reconstruction (réaménagement). Ce fait affectera certainement le prix d'achat de l'appartement, dans le sens de sa réduction, puis, si le client n'accepte pas les nouvelles conditions de paiement de l'appartement, alors le contrat de prestation de services immobiliers avec lui peut être résilié.

Dans le cas où l'impossibilité d'exécution résulte de circonstances dont aucune des parties n'est responsable, le client rembourse à l'entrepreneur les dépenses effectivement engagées par lui, sauf disposition contraire de la loi ou du contrat de services payants.

Ainsi, comme le montre le contenu du Chap. 39 du Code civil de la Fédération de Russie, dans les normes de droit civil régissant les questions de prestation de services rémunérée, l'utilisation d'une méthode dispositif de réglementation juridique des relations juridiques. Tous les droits et obligations du client (client) et de l'entrepreneur (agent immobilier) peuvent être modifiés par le contrat de prestation de services.

Le Code civil de la Fédération de Russie permet à l'agent immobilier et au client de refuser unilatéralement d'exécuter le contrat de fourniture de services immobiliers, sans l'apparition de raisons rendant l'exécution du contrat impossible. Le client a le droit de refuser d'exécuter le contrat de prestation de services contre rémunération, sous réserve du paiement au contractant des dépenses réellement engagées par lui. L'entrepreneur a le droit de refuser de remplir ses obligations en vertu du contrat de fourniture de services payants uniquement si le client est entièrement indemnisé pour les pertes.

Les services fournis par les sociétés immobilières sont convenus entre le client et l'organisme immobilier contrat de prestation de services . En règle générale, le contenu d'un contrat de prestation de services immobiliers dépend principalement de la nature des services qui doivent être fournis au client. S'il s'agit de prestations « ponctuelles », alors la relation juridique entre les parties (agent immobilier et client) est formalisée par un simple accord écrit de prestation de services contre rémunération. Si une société immobilière est amenée à fournir des services à plusieurs reprises (par exemple, gestion fiduciaire de biens), alors la relation juridique des parties peut être formalisée par un accord sur la gestion fiduciaire de biens, une commission ou une agence.

Le contrat de prestation de services immobiliers est régi par les dispositions du chapitre. 39 du Code civil de la Fédération de Russie. Ces dispositions du droit civil permettent, à bien des égards, aux parties de déterminer réglementation légale prestation de services, c'est-à-dire l'établissement de conditions spécifiques du contrat. Il convient de noter que le contrat de prestation de services, y compris de services immobiliers, sera un marché public et qu'il est donc soumis à l'art. 426 du Code civil de la Fédération de Russie. En outre, la pratique de prestation de services par les sociétés immobilières montre qu'en principe, les sociétés proposent à leurs clients de conclure avec elles des contrats dont les termes approximatifs ont déjà été élaborés (c'est-à-dire par le biais d'un accord d'adhésion). Du contenu de l'art. 426 et 427 du Code civil de la Fédération de Russie, il s'ensuit qu'une société immobilière est tenue de fournir ses services à toute personne qui la contacte. L'entreprise n'a pas le droit de privilégier une personne plutôt qu'une autre puisque, comme nous l'avons déjà noté, il s'agit d'un marché public. Le prix des services fournis, ainsi que les termes du contrat, doivent être fixés à peu près les mêmes pour tous les clients.

Un accord pour la fourniture de services immobiliers ne peut pas contenir de conditions plus discriminatoires que celles qui sont habituellement contenues dans les contrats de ce type. Une interdiction directe à ce sujet peut être retracée à partir de l'analyse des dispositions de l'art. 428 Code civil de la Fédération de Russie. Quelles conditions sont généralement contenues dans les contrats de prestation de services immobiliers ?

Tous les termes du contrat peuvent être divisés en essentiels et non essentiels. La condition essentielle de l'accord (si un accord à ce sujet est conclu entre les parties et qu'il est contenu dans le texte de l'accord) permet qu'un tel accord soit considéré comme conclu. Toutes les autres conditions ne peuvent pas être incluses dans le texte du contrat de prestation de services immobiliers, mais elles seront respectées par les parties en fonction des usages commerciaux. Ainsi, selon l'art. 424 et 425 du Code civil de la Fédération de Russie établissent une réglementation juridique des cas où les contrats ne prévoient pas de prix ou de durée de validité. Dans de tels cas, les prix et conditions habituellement établis entre les parties lors de la fourniture de services immobiliers sont utilisés.

La seule condition essentielle du contrat de prestation de services immobiliers est la condition relative à l'objet du contrat. Ainsi, si un client souhaite acheter, vendre ou échanger des locaux d'habitation avec l'aide d'une société immobilière, celui-ci ou ses propriétés doivent être décrits en détail par le contrat. Peut-être que le client souhaite obtenir un appartement à un certain étage, dans un certain quartier de la ville, cela doit être reflété dans le contrat, dans sinon, tout local d'habitation qu'un agent immobilier propose à son client peut être considéré comme une bonne exécution du contrat de prestation de services immobiliers.

Très souvent, outre l'objet, les contrats de prestation de services immobiliers indiquent le montant de la rémunération des prestations en pourcentage du coût du bien vendu pour le client, ou sous la forme Montant fixé, s'il s'agit de services d'un autre type. En règle générale, les contrats de fourniture de services immobiliers ne contiennent pas de clause ou ne sont pas spécifiés par une date calendaire spécifique, mais dépendent de la survenance d'un événement ou d'un fait. Par exemple, « la société s'engage à vendre l'appartement du client au plus tard trois mois à compter du jour où la privatisation de l'appartement du client est officialisée » et d'autres options de conditions.

Très souvent, un contrat de prestation de services immobiliers contient des conditions selon lesquelles le client n'a pas le droit de se tourner vers une autre entreprise pour la prestation de services avec laquelle il est déjà venu dans cette entreprise. De plus, dans certains cas, le texte du contrat comprend des conditions selon lesquelles le client sera tenu d'indemniser la société immobilière pour les dommages matériels liés à un tel cas. Le préjudice matériel dans ce cas peut se traduire par un manque à gagner ; en règle générale, un client peu scrupuleux est tenu de payer la rémunération qu'il aurait payée s'il avait bénéficié de la bonne prestation. De manière générale, on peut noter la relative liberté dans les conditions qu'une foncière établit dans les relations avec ses clients.

Collage: Tatiana Voronina

Le débat sur la nécessité d'une loi réglementant les activités immobilières s'est déplacé vers un niveau pratique : l'autre jour, un projet de loi correspondant a été soumis à la Douma d'État.

Le projet de loi fédérale « Sur les activités des intermédiaires (agences) sur le marché des transactions immobilières » a été préparé par un groupe de députés du parti Russie juste dirigé par Dmitri Ouchakov.

Un petit cours d'histoire

Les discussions sur la nécessité d'une loi spéciale dédiée aux activités de l'armée de milliers d'agents immobiliers ont commencé avant même la suppression des licences, intervenue en 2001. À cette époque, deux tentatives infructueuses avaient déjà eu lieu pour adopter la loi « sur les activités immobilières dans la Fédération de Russie ». Les deux projets de loi portant ce titre ont été rejetés.

En 2005, à l'initiative de la Douma régionale de Kostroma, il a été proposé de remettre les activités immobilières sur la liste des sujets soumis à autorisation, mais également sans succès.

Depuis lors, avec plus ou moins d’intensité, le débat s’est poursuivi lors de nombreux congrès et forums immobiliers. Les arguments des opposants et des partisans sont désormais formulés. Les opposants soutiennent que la législation actuelle est suffisante et qu’une loi spéciale créerait un nouveau fardeau insoutenable pour les entreprises. Les partisans de la loi insistent sur la nécessité de nettoyer le marché des acteurs peu professionnels et sans scrupules et d'améliorer le statut de la profession immobilière.

Bien entendu, il n'y aura pas de retour aux licences : l'État a clairement indiqué que l'accent était mis sur les organismes d'autoréglementation (OAR). À cet égard, les auteurs du projet de loi ont tenté de se conformer à l'air du temps.

Que proposent-ils maintenant ?

Le projet de loi s'appuie sur un modèle d'autorégulation des activités professionnelles. Parallèlement, la responsabilité patrimoniale des agents immobiliers est établie.

Ainsi, selon les législateurs, chaque agent immobilier devrait être membre de l'un des OAR immobiliers. L’exercice d’activités immobilières est autorisé « sous la forme d’activités d’agent immobilier comme individuel et/ou un entrepreneur individuel ou sous la forme d'une personne morale avec laquelle l'agent immobilier a conclu un contrat de travail.

À partir des contributions obligatoires des participants au SRO (chacun versant au moins 30 000 roubles), un fonds sera constitué pour les paiements aux victimes. De plus, les intermédiaires devront assurer leur responsabilité civile immobilière pour 10 millions de roubles.

Pour devenir membre d'un organisme d'autoréglementation, un agent immobilier doit avoir une formation juridique supérieure et (ou) une expérience professionnelle sur le marché immobilier, ainsi qu'un certificat de qualification d'agent professionnel sur le marché immobilier.

La certification est censée s'effectuer « sous la forme d'un examen de qualification mené par une commission de qualification d'un organisme accrédité par l'association institutionnelle des agents immobiliers ».

« Chaque jour, des centaines de personnes qui achètent ou louent un logement sont victimes d'« agents immobiliers noirs », note l'un des auteurs du projet de loi, le député à la Douma d'État Dmitri Ouchakov. "Grâce à la loi sur les activités d'intermédiaire, l'intermédiaire immobilier sera responsable de ses actes et répondra avec son propre argent à l'acheteur."

Le nombre optimal d'OAR est de 500 à 1 500 membres. Des associations nationales seront formées à partir d'organismes d'autoréglementation. En même temps, le projet de loi précise expressément qu'il est optimal d'avoir deux de ces associations.

"Comme le montre la pratique, l'absence d'alternative à une association nationale à adhésion obligatoire conduit à la dégénérescence d'une telle association en une structure bureaucratique autosuffisante", indique la note explicative. Bien entendu, entre autres choses, les réalités actuelles sont également prises en compte, lorsque la Guilde russe des agents immobiliers et la Chambre nationale de l'immobilier peuvent revendiquer le statut d'association nationale.

Tout le monde sera compté

En plus d'un registre unique des OAR, il est proposé de créer un registre consolidé de tous les membres de l'organisation. En d’autres termes, tous les agents immobiliers de notre vaste pays seront enregistrés et placés sous contrôle.

Ils vont également contrôler les médias en termes de diffusion d'informations sur les objets immobiliers. Il y a ici trois innovations.

Premièrement : les informations sur un bien immobilier peuvent être publiées par le propriétaire du bien, sous réserve de la présentation des titres de propriété pertinents.

Deuxièmement : les informations sur un bien immobilier ne peuvent être publiées par un agent immobilier que s'il exerce ses activités conformément aux exigences de la loi (y compris un accord avec le propriétaire).

Troisièmement : « le fait de facturer des frais à un média ou à une autre personne pour obtenir les coordonnées du propriétaire d'un bien immobilier devrait être considéré comme exerçant des activités d'intermédiaire sur le marché des transactions immobilières, qui, en cas de violation des exigences légales en matière immobilière. les activités entraînent une responsabilité conformément à la législation de la Fédération de Russie sur les infractions administratives "

Qu'en pensent les professionnels ?

La facture reçue retours négatifs gouvernement. Les principaux reproches : la nécessité absolue d'une autorégulation obligatoire des activités immobilières n'est pas prouvée et les dispositions d'autres lois fédérales, notamment la 315-FZ « Sur les organismes d'autorégulation », sont dupliquées.

Le président de la Chambre de l'immobilier de Saint-Pétersbourg, Dmitri Chchegelski, ne considère pas ce fait comme critique : le projet de loi pourra aboutir lors de son examen par la Douma d'État. « Les auteurs du projet de loi ont consulté les représentants du milieu professionnel, dit-il, et nos souhaits ont déjà été reflétés dans le texte. Le projet de loi peut bien sûr être critiqué, mais je pense qu'il s'agit d'un pas en avant. Parce que, franchement, j’en ai marre de ces conversations interminables sur le type de loi nécessaire sur les agents immobiliers. Nous disposons désormais des bases d’un débat substantiel et constructif. Les opposants voudraient dire ceci: les agents immobiliers et les agences qui mènent honnêtement leurs affaires ne seront pas gênés par la nouvelle loi, mais une barrière sera érigée pour les escrocs et les pseudo-agents immobiliers qui déshonorent la profession.»

Le vice-président de la Guilde russe des agents immobiliers, Valery Vinogradov, s'est montré laconique : « Le projet de loi est complètement grossier et ne correspond pas aux réalités du marché d'aujourd'hui. Le gouvernement ne l'a pas soutenu et il a fait ce qu'il fallait.»

"Le projet de loi est absolument nécessaire", commente le président du conseil d'administration de la Chambre immobilière du Nord-Ouest, Pavel Sozinov. - Les agents immobiliers de différentes régions préparent leurs offres. Par exemple, nos collègues d'Omsk ont ​​remarqué que toutes les régions ne disposeront pas de 500 spécialistes pour former un SRO. En même temps, c'est évident : les auteurs du projet de loi sont partis du fait que ces organisations ne seront pas constituées uniquement et pas tant sur une base territoriale. De nombreuses agences opèrent aujourd'hui avec succès dans plusieurs régions à la fois, et la référence géographique lors de la création d'un OAR n'est pas du tout nécessaire. Dans le même temps, le SRO ne doit pas devenir l'organisation d'une seule agence : même à Saint-Pétersbourg, il existe des entreprises de plus de 100 personnes (le nombre minimum de 100 membres est réglementé par la loi-cadre fédérale-315). Je suis d'accord avec l'opinion de mes collègues selon laquelle, lors de la certification, il est nécessaire d'inclure dans les commissions des représentants des autorités de contrôle de l'État ; nous avons besoin de réglementations claires pour les relations entre les agences gouvernementales et les communautés professionnelles.

Aujourd'hui, lors d'une réunion en soirée, la Douma d'Etat a finalement enterré le projet de loi "Sur les activités intermédiaires (d'agence) sur le marché des transactions immobilières". Essayons de comprendre quelles conséquences cela pourrait avoir sur le secteur immobilier.

La dernière version du projet de loi, destiné à réglementer les activités immobilières, n'a pas été adoptée en première lecture à la Douma d'Etat, la discussion n'a duré qu'une minute. Le projet - de longue haleine au sens plein du terme - a encore été présenté. À la fin de l’année dernière, il aurait dû être privé de la vie. Mais il a boitillé jusqu’en avril 2017. Quelque chose s'est mal passé ?

L'autorégulation et quelque chose comme ça

Premièrement, le projet de loi a été présenté par les mauvais députés, ou plus précisément, par la mauvaise faction, à savoir celle de « Une Russie juste ». D'ailleurs, dans la nouvelle composition de la Douma, sur cinq auteurs du droit immobilier, il n'en restait qu'un, et il ne s'est jamais exprimé publiquement sur ce sujet. Deuxièmement, et cela a été noté dans tous les examens, le projet de loi visait à établir un régime de participation obligatoire des agences immobilières aux organismes d'autoréglementation, ce qui contredit le concept d'amélioration des mécanismes d'autorégulation, approuvé par le gouvernement de la Fédération de Russie. en décembre 2015. Il indique clairement que l’autorégulation obligatoire n’est possible que dans les secteurs de l’économie où il existe « haut degré danger potentiel de causer... des dommages aux droits, aux intérêts légitimes, à la vie et à la santé des citoyens.

Malgré toutes les histoires d’horreur sur les « agents immobiliers noirs », les activités immobilières ne sont pas considérées comme potentiellement dangereuses. De plus, notent les critiques, le projet de loi ne définit pas les spécificités juridiques des activités immobilières.

Droit à la profession

Le document le plus intéressant est, bien entendu, la conclusion du Comité de la Douma d'État sur les ressources naturelles, la propriété et les relations foncières. La version la plus radicale de sa lecture est la suivante : dans un avenir proche, les activités immobilières cesseront d’exister. Et c'est l'avis de l'État ! Sur quoi se basent ces évaluations ?

Le fait est que dans leur conclusion, les législateurs ne critiquent pas simplement le projet de loi du point de vue des conflits juridiques, mais tentent d'analyser état actuel marché immobilier et le rôle des agents immobiliers sur ce marché. En particulier, on dit que le concept du projet de loi est moralement dépassé et que tel était le marché il y a 10 ou 15 ans, lorsque les services intermédiaires étaient demandés. Aujourd’hui, le marché a « radicalement changé ».

Se référant à certains résultats des grands cabinets d'avocats menant des pratiques de soutien aux transactions immobilières de 2006 à 2016, les représentants du comité affirment que le nombre d'agents immobiliers sur le marché immobilier a presque diminué de moitié.

Cinq sont citées comme « les principales raisons de la baisse significative de la demande de services intermédiaires sur le marché immobilier ».

La première raison réside dans les services de recherche sur Internet qui permettent aux citoyens de rechercher eux-mêmes un bien immobilier. Conclusion : vous n'avez pas besoin d'un agent immobilier pour rechercher et sélectionner. La deuxième raison est le développement par l'État d'un réseau de centres multifonctionnels (MFC), qui ont simplifié la procédure de soumission et de traitement des documents pour l'acquisition et l'enregistrement des droits de propriété sur les biens immobiliers résidentiels. Conclusion : désormais, les citoyens peuvent effectuer des transactions immobilières même sans connaissances et compétences particulières ;

La troisième raison est l'intensification des ventes de logements sur le marché libre par le plus grand propriétaire immobilier de Russie, représenté par des structures contrôlées par l'État. Aujourd'hui, ils possèdent environ 10 % du parc immobilier du pays. La raison est étrange, mais l’agent immobilier est de nouveau en faillite.

Le quatrième argument n'est pas non plus si brûlant : « la pratique récemment répandue de vente de biens immobiliers aux enchères ouvertes » - qu'il en soit ainsi.

Mais la raison numéro cinq est déjà très, très intéressante : la déjà célèbre Sberbank Domklik. Cependant, le législateur ne mentionne pas ce nom, mais parle du centre Sberned, qui comprend « des services pour inscription électronique transactions immobilières, achat d'appartements avec hypothèque, ainsi que examen juridique des biens immobiliers mis en vente et vérification de tous les participants à la transaction.

Et pour couronner cette partie de la conclusion, la phrase mortelle suivante retentit : « Il est peu probable que les quelques sociétés immobilières restantes sur le marché soient en mesure d'offrir une véritable concurrence à des adversaires aussi sérieux. »

Réaction de la communauté immobilière

Après s'être remis du choc, les représentants de « quelques sociétés immobilières » ont commencé à s'exprimer.

«La conclusion du comité compétent de la Douma d'Etat m'oblige à affirmer que ses membres ne représentent absolument pas l'essence de l'activité immobilière. Bien sûr, ce que propose la Sberbank est bon car, en améliorant ses outils, elle aide les citoyens à résoudre les problèmes liés à l'achat d'un bien immobilier à l'aide d'un prêt hypothécaire. Toutefois, cela ne remplace en aucun cas le travail d’un agent immobilier. Je l'ai déjà dit plusieurs fois, mais je le répète : un agent immobilier est avant tout un négociateur professionnel qui s'entend sur les termes de la transaction entre le vendeur et l'acheteur, et la plupart des transactions en cours actuellement Les événements qui se déroulent sur le marché immobilier sont alternatifs ou contradictoires, lorsque le client vend quelque chose d'ancien et achète un nouveau logement », explique Alexander Romanenko, président de la société Advex.

À la fin de son discours, le patriarche du secteur des agences nationales a appelé au retour des licences pour les activités immobilières « au moins ». Mais d’une manière générale, tout le monde comprend qu’un tel scénario est peu probable.

Selon le président de la Chambre de l'immobilier de Saint-Pétersbourg et directeur général de l'Académie Benois, Dmitri Chchegelski, si l'on en croit la conclusion de la commission, l'État n'a pas besoin d'agents immobiliers.

«Les députés estiment qu'auparavant, les citoyens, craignant la fraude, se tournaient vers des agents immobiliers, mais que désormais leurs services ne sont plus nécessaires. Nos « agents immobiliers noirs » ont-ils disparu ? - il est perplexe. - Les membres du comité ne comprennent pas quelles sont les spécificités de l'activité de l'agence. Ils pensent que les agents immobiliers doivent soumettre des documents pour enregistrer une transaction. Si l'État a une telle opinion concernant les agents immobiliers, alors il devrait être cohérent et exclure nos activités du 115-FZ. À bien des égards, les agents immobiliers eux-mêmes sont responsables de ce qui se passe. Nous sommes divisés et le marché se dégrade. Mais il a déjà 25 ans.

OPINION D'EXPERT

Valery Vinogradov, vice-président de la Guilde russe des agents immobiliers

Quels que soient le moment et le type de loi adoptée, compte tenu de l’état actuel de la vie politique et de l’économie du pays, elle portera un coup dur à la communauté immobilière civilisée. De plus, tant sur le plan organisationnel que financier. C’est pourquoi, à mon avis, il est probablement bon qu’une telle situation se développe aujourd’hui. Sur la base du texte des conclusions du Comité de la Douma d'État sur la propriété, nous avons vu le niveau de compétence des personnes qui adopteront la loi sur les agents immobiliers. Aujourd'hui droit civil autorise les activités immobilières et garantit la liberté de concurrence. Et l'autorégulation volontaire montre à chacun - clients et partenaires du marché - qui est un professionnel.

OPINION D'EXPERT

Alexander Ginovker, vice-président de l'Association des agents immobiliers de Saint-Pétersbourg et de la région de Léningrad

Je crois que tout ce bruit autour du projet de loi est davantage dû au désir des individus de se promouvoir qu'à un véritable travail législatif. Même si la loi est adoptée aujourd’hui, elle ne résoudra aucun problème du marché. Il existe d'énormes segments « gris » et « noirs » d'individus - tant physiques que juridiques - qui fournissent des services sans aucune publicité pour leurs activités. Cela ne coûte rien de leur demander des comptes. Mais personne ne le faisait et, à l’époque où il y avait des licences, personne ne le fait aujourd’hui. Tant que l’État ne commencera pas à lutter énergiquement contre l’entrepreneuriat illégal, la nouvelle loi ne sera d’aucune utilité. C’est pourquoi, en tant que sceptique prudent, je dirai ceci : il vaut mieux ne pas avoir de loi sur les activités immobilières qu’une mauvaise. Ce qui fera passer une partie de l’activité juridique dans l’ombre.