Bagi kita masing-masing, transaksi real estate merupakan pekerjaan yang cukup serius. Saat membeli atau menjual properti kita, kita harus mempertimbangkan semua aspek hukum dan kemungkinannya Konsekuensi negatif, perlu mengambil tindakan terlebih dahulu untuk mencegahnya.

Dalam situasi seperti itu, tidak akan berlebihan jika meminta saran dari spesialis dan agen penjual yang tepercaya dan profesional.

Makelar barang tak bergerak (diterjemahkan dari bahasa Inggris sebagai "makelar" berarti "agen real estat") adalah seseorang, perorangan atau badan hukum, yang secara profesional terlibat dalam kegiatan perantara di pasar real estat ketika menyelesaikan transaksi untuk pembelian atau penjualan real estat atau ketika menyediakannya untuk disewakan. Penghasilannya pada saat menyelesaikan transaksi apa pun adalah komisi atau imbalan atas jasa yang diberikannya. Dan apa yang mereka lakukan secara profesional disebut “aktivitas real estate.”

Salah satu yang paling dicari dan dibayar tinggi di dunia. Ini berkembang dan berkembang setiap tahun. Oleh karena itu, untuk menuju ke arah ini, Anda tidak hanya perlu memiliki pengetahuan dasar tentang hal ini.

Seorang makelar barang tak bergerak yang kompeten dan sukses dalam bisnisnya bukanlah hasil kerja panjang melainkan kerja keras pada dirinya sendiri. Untuk mencapai gelar tersebut, seseorang harus terpelajar dan cerdas, mampu berpikir analitis, penuh perhatian, positif dan tahan terhadap situasi stres.

Kegiatan real estat dilakukan antara dua pihak - agen real estat dan konsumen yang berkepentingan - berdasarkan perjanjian atau surat kuasa untuk melakukan transaksi perdata dengan tanah, bangunan, struktur, bangunan, tempat tinggal dan bukan tempat tinggal. Tidak semua negara mempunyai praktik mendapatkan izin yang sesuai dari lembaga pemerintah untuk menyediakan layanan jenis ini. Misalnya, di Rusia tidak ada perizinan kegiatan real estat.

Sayangnya, kurangnya pembatasan dan kontrol atas aktivitas ini oleh otoritas perizinanlah yang memungkinkan siapa pun masuk ke pasar sebagai makelar barang tak bergerak.

Situasi yang tidak terkendali dalam hal ini justru menjadi ladang luas bagi berkembangnya kegiatan penipuan. Dan fakta ini berdampak negatif terhadap reputasi spesialis profesional.

Aktivitas real estate bukan hanya tindakan seorang broker atau agen. Untuk menjalankan bisnis semacam itu secara profesional, platform real estat terorganisir dengan aturan main yang ditetapkan dapat dibuat. Pada platform seperti itu terdapat pembeli, di satu sisi, yang menciptakan permintaan akan real estat, dan penjual, di sisi lain, yang mengajukan proposal untuk penjualan properti tersebut. Broker, atau penyelenggara platform tersebut, menerima komisinya untuk menyatukan kedua belah pihak dan melakukan pra-penetapan transaksi. Transaksi pada platform tersebut dapat diselesaikan dengan menggunakan berbagai metode lelang. Perlu dicatat bahwa bentuk transaksi ini meminimalkan kemungkinan transaksi penipuan, dan juga akan memungkinkan penjual menerima harga optimal untuk propertinya, dan pembeli - harga pembelian yang paling dapat diterima.

Di negara-negara CIS, aktivitas real estat adalah jenis layanan profesional yang relatif muda, yang sebelumnya tidak pernah diterapkan dalam praktik, atau memiliki sejarah yang sangat sedikit. Namun seiring dengan peningkatan kesejahteraan masyarakat, minat dan perhatian terhadap jenis pekerjaan ini pun meningkat.

DI DALAM tahun terakhir Pasar real estate mulai aktif berkembang. Perkembangannya terutama disebabkan oleh dua faktor utama.

Pertama , hal ini disebabkan oleh pembangunan perumahan baru. Di banyak kota besar di Rusia dalam beberapa tahun terakhir telah terjadi peningkatan tajam dalam jumlah gedung baru. Kota-kota terbesar di Rusia sedang “dibangun kembali”, dan jumlah perusahaan konstruksi juga bertambah. Di penghujung tahun 90-an abad lalu, negara kita menghadapi masalah yang serius. Sebagian besar persediaan perumahan di negara ini telah menua secara signifikan dan perlu segera diganti. Pada saat inilah beberapa program berbeda diadopsi di tingkat federal untuk melakukan perbaikan kondisi hidup warga.

Untuk membangun bangunan tempat tinggal, Anda harus berorganisasi badan hukum (organisasi) atau terdaftar sebagai pengusaha perorangan dan mendapatkan izin khusus - lisensi dari Komite Pembangunan Negara Rusia. Namun perlu diperhatikan bahwa dalam waktu dekat perizinan kegiatan konstruksi akan dihapuskan, pertama izin desain bangunan tempat tinggal, baru kemudian izin mendirikan bangunan itu sendiri. Saat ini, memperoleh izin mendirikan bangunan tidak begitu sulit, dan jumlah pelanggaran selama pembangunan gedung baru terus bertambah. Oleh karena itu, negara bermaksud memperketat pengawasan saat menerima (mengoperasikan) bangunan tempat tinggal. Mungkin sistem merek dagang dan tanda kualitas akan diperkenalkan, mirip dengan Eropa. Membangun gedung bertingkat untuk penjualan selanjutnya menjadi sangat menguntungkan; menginvestasikan modal dalam konstruksi dikaitkan dengan risiko bisnis yang minimal, karena perumahan selalu diminati.

Kedua , hal ini disebabkan oleh reformasi besar-besaran dalam undang-undang sipil negara tersebut. Ingatlah bahwa sampai saat ini, menurut Kode Perumahan RSFSR, perumahan hanya dapat digunakan untuk tempat tinggal pribadi; Dengan diadopsinya KUH Perdata Federasi Rusia yang baru (bagian satu, dua dan tiga) (sebagaimana diubah dan ditambah pada 21 Juli 2005) (selanjutnya disebut KUH Perdata Federasi Rusia), menjadi mungkin untuk memperkenalkan tempat tinggal ke dalam sirkulasi sipil, sehubungan dengan itu dimungkinkan untuk membuat perjanjian jual beli, sewa komersial. Jumlah transaksi real estat terus bertambah.

Apalagi ini bukan tahun pertama di pasar layanan berbayar Perusahaan real estat juga menawarkan layanan mereka. Mereka segera muncul, seiring dengan adanya peluang untuk membeli dan menjual tempat tinggal. Realtors bekerja di mana ada permintaan konstan untuk pembelian atau penyewaan tempat tinggal. Jumlah perusahaan real estat dan ruang lingkup kegiatan mereka di kota tertentu di negara tersebut sepenuhnya diatur oleh kebutuhan pasar layanan perumahan. Saat ini, aktivitas real estate tersebar luas di negara kita; kita dapat membicarakan dua jenis perusahaan real estate. Pertama , jenis perusahaan real estat yang paling umum adalah perusahaan yang hanya menyediakan layanan perantara di pasar real estat. Ini organisasi kecil, yang mempekerjakan sekitar selusin agen penjual (seringkali bahkan lebih sedikit) yang terlibat dalam “mencari” opsi yang sesuai untuk pembelian atau penjualan real estat, pertukarannya, dan persewaannya. Perusahaan semacam itu beroperasi di sebagian besar kota di Rusia dan belum tentu di kota-kota besar; mereka ada di mana, pada tingkat yang “cukup” bagi perusahaan, terdapat permintaan untuk pembelian, penjualan, pertukaran, penyewaan tempat tinggal.

Kedua pandangan perusahaan real estat sebagai “agen real estat” di bentuk murni Anda tidak dapat menyebutkan namanya. Mereka tidak hanya menyediakan layanan perantara untuk berbagai transaksi real estate, tetapi juga dapat berpartisipasi dalam transaksi itu sendiri. Perusahaan-perusahaan ini berpartisipasi dalam pembangunan kompleks perumahan secara bersama-sama, menginvestasikan uang dalam konstruksi, dan membeli perumahan. Ini adalah perusahaan yang cukup besar; dalam hal jumlah karyawan yang mereka pekerjakan, mereka dapat diklasifikasikan sebagai “usaha menengah”. Biasanya, mereka memiliki organisasi dan divisi struktural yang kompleks, mungkin cabang dan kantor perwakilan. Perusahaan-perusahaan semacam itu dapat disebut “campuran” karena, sebagaimana telah disebutkan, mereka tidak hanya terlibat dalam kegiatan real estat, tetapi juga dalam bisnis real estat lainnya.

Istilah ini kini semakin banyak digunakan "makelar barang tak bergerak", makna dan isinya diinvestasikan oleh orang yang menyediakan jasa perantara di pasar real estat. Istilah itu sendiri muncul di Amerika Serikat pada tahun 1916, ketika didaftarkan sebagai tanda khusus untuk menunjuk pada asosiasi agen penjual. Realtors menonjol di antara dealer real estat lainnya karena mereka terlibat secara eksklusif dalam layanan “perantara” dan sering kali tidak bertindak sebagai pihak dalam transaksi. Pada prinsipnya, perusahaan real estate muncul dan berkembang di negara-negara maju dan berkembang di Eropa (terutama Barat) dan Amerika. Konsep dan isi kegiatan agen penjual terutama mencakup layanan perantara untuk pembelian dan penjualan; porsi transaksi lain yang dibantu oleh agen penjual untuk diselesaikan dengan real estat (terutama persediaan perumahan) relatif kecil. Sebagian besar agen penjual di luar negeri terlibat dalam jual beli.

Di negara kita, pasar memiliki struktur yang sangat berbeda dan, pada prinsipnya, keberadaan perusahaan real estat besar yang hanya bergerak dalam penyediaan layanan perantara untuk pembelian dan penjualan adalah mustahil. Agar berhasil mengembangkan dan memperoleh keuntungan yang signifikan, perusahaan real estat harus berpartisipasi dalam sirkulasi sipil real estat dengan cara lain. Oleh karena itu, perusahaan real estat berinvestasi dalam pembangunan persediaan perumahan dan, berdasarkan perjanjian pengalihan hak klaim, dapat “menjual” objek real estat yang belum selesai dibangun. Realtors sendiri dapat membeli real estate (perumahan) untuk disewakan selanjutnya. Realtors di negara kita tidak hanya menyediakan layanan perantara untuk pembelian dan penjualan, tetapi juga untuk penyewaan tempat tinggal.

Dalam buku ini, kita tidak hanya akan membahas tentang partisipasi perusahaan real estat dalam transaksi perantara real estat, tetapi juga tentang banyak bentuk partisipasi perusahaan real estat lainnya di pasar real estat. Berdasarkan Program Perumahan Presiden, kita dapat mengatakan bahwa layanan real estat terutama mencakup pasar real estat “sekunder”. Pasar sekunder tepatnya adalah semua penjualan kembali real estat berikutnya sejak konstruksinya. Pasar real estat primer mencakup semua transaksi dengan real estat yang terkait dengan pembangunannya dan perolehan kepemilikan properti real estat yang baru dibangun.

Perlu diperhatikan bahwa dalam peraturan perundang-undangan pengertian real estate tidak hanya mengacu pada tempat tinggal, tetapi juga pada semua benda lain yang mungkin ada hubungannya dengan tanah, benda tersebut tidak dapat dipindahkan ke tempat lain tanpa menimbulkan kerusakan pada benda tersebut; Sehubungan dengan topik yang sedang kita pertimbangkan, ketika kita mengatakan “real estat”, yang kita maksudkan tidak hanya tempat tinggal, tetapi juga real estat lainnya. Saat ini, Realtors tidak hanya mencari klien dan rekanan untuk transaksi dengan tempat tinggal, tetapi juga dengan non-perumahan. Mereka menemukan penyewa klien untuk kantor, toko, gudang, garasi penjualan, dll. Semua ini secara signifikan membedakan pasar layanan real estat kami dari pasar yang ada, misalnya, di Uni Eropa. Hal ini dijelaskan oleh tingkat perkembangan ekonomi negara kita, oleh karena itu di sebagian besar wilayah negara, perusahaan real estate, agar dapat berkembang dan eksis, juga harus bergerak di bidang jasa lain di bidang real estate. Tentu saja, hal ini tidak berlaku untuk wilayah Rusia seperti kota Moskow; pasar jasa real estate di sana berada pada tingkat yang sangat berbeda. Mari kita berikan konsep aktivitas real estate.

Aktivitas real estat– kegiatan profesional yang dilakukan secara berkesinambungan untuk memberikan jasa kepada orang lain dengan imbalan tertentu ketika melakukan transaksi dengan real estat, serta kegiatan profesional komersial lainnya di pasar real estat, ini adalah kegiatan kewirausahaan untuk memberikan layanan perantara dan informasi ketika melakukan keluar transaksi dengan real estat, termasuk termasuk akuisisi, penjualan dan pertukaran real estat.

Layanan real estat– jasa yang diberikan dalam pelaksanaan kegiatan real estate.

Pelaku pasar profesional– badan hukum atau pengusaha perorangan yang melakukan kegiatan real estat di pasar jasa di bidang perputaran real estat dan pengelolaan properti.

Pelaku pasar profesional yang berkualitas– pelaku pasar profesional yang telah menjalani prosedur akreditasi sesuai dengan prosedur yang ditetapkan dan telah menerima dokumen yang menegaskan kepatuhan kegiatannya dengan undang-undang Federasi Rusia, kualitas tinggi pelayanan yang diberikan dan profesionalisme dalam menjalankan kegiatan.

Ada beberapa jenis kegiatan real estate (jenis jasa makelar tertentu), khususnya:

1) kegiatan makelar barang tak bergerak sebagai agen atau pengacara;

2) kegiatan makelar barang tak bergerak sebagai perantara;

3) kegiatan makelar barang tak bergerak sebagai penyalur;

4) kegiatan makelar barang tak bergerak sebagai perantara dalam menyelesaikan transaksi real estat atau hak atasnya antara pihak ketiga;

5) kegiatan makelar barang tak bergerak dalam menyelenggarakan perdagangan real estat;

6) kegiatan makelar barang tak bergerak dalam pembuatan objek real estat individu untuk tujuan penjualan selanjutnya dan pengalihannya untuk penggunaan berbayar;

7) kegiatan makelar barang tak bergerak dalam pengelolaan perwalian real estat;

8) kegiatan makelar barang tak bergerak dalam memberikan jasa konsultasi, jasa mempelajari kondisi pasar, dan jasa berbayar lainnya yang menyertai peredaran perdata real estat.

Semua kegiatan tersebut akan dibahas di bawah ini.

Perusahaan real estat juga menyediakan sejumlah layanan terkait real estat lainnya yang tidak terkait langsung dengan penyediaan layanan perantara untuk menyelesaikan perjanjian jual beli real estat. Misalnya, mereka menyediakan layanan untuk rekonstruksi dan pembangunan kembali tempat tinggal. Jenis layanan ini tidak berlaku khusus untuk perusahaan real estat, tetapi jika agen penjual tidak melakukan pekerjaan semacam ini, perusahaan tersebut tidak akan bisa eksis.

Pada prinsipnya, klien dapat menginstruksikan makelar barang tak bergerak untuk melakukan tindakan apa pun dengan real estatnya. Untuk melakukan ini, makelar barang tak bergerak harus mendapatkan surat kuasa yang diaktakan dari klien. Surat kuasa dapat diterbitkan untuk jangka waktu tiga tahun. Saat mengesahkan surat kuasa, klien membayar biaya negara kepada notaris.

Kita dapat mengatakan bahwa istilah itu sendiri "perusahaan real estate" sehubungan dengan pasar layanan berbayar kami, ini memiliki arti yang sangat berbeda dari yang dimaksudkan pada awalnya kata yang diberikan, ketika didaftarkan sebagai merek dagang di awal tahun 60an. Tingkat perkembangan ekonomi negara kita tidak merata. Di berbagai wilayah di Federasi Rusia, perekonomian memiliki struktur yang beragam. Negara kita sedang melalui proses pembangunan ekonomi yang kompleks; faktor-faktor yang mempengaruhi strukturnya terus berubah. Perekonomian negara kita tetap tidak stabil untuk waktu yang sangat lama; beberapa industri (produksi minyak) jauh lebih maju dibandingkan industri lainnya dalam perkembangannya, yang pada akhirnya berdampak sangat negatif terhadap industri tersebut. Oleh karena itu, perusahaan real estat di beberapa wilayah yang secara ekonomi lebih makmur memiliki struktur yang sangat berbeda (memberikan daftar layanan yang sedikit berbeda) dibandingkan dengan perusahaan yang berlokasi di wilayah kurang berkembang. Namun, pasar jasa real estat di seluruh negeri tumbuh dan berkembang. Meskipun perkembangannya terjadi secara pesat di wilayah-wilayah tertentu di negara ini.

Dengan demikian, aktivitas real estat– kegiatan wirausaha di pasar real estat, kegiatan yang dilakukan oleh subyek pasar real estat yang independen untuk tujuan memperoleh keuntungan dengan mengatur dan menyelesaikan transaksi perdata (pembelian, penjualan, barter, sewa, sewa guna usaha, hipotek) dengan real estat yang bukan miliknya (kavling tanah, bangunan, bangunan, struktur, tempat tinggal dan bukan tempat tinggal) dan hak atasnya, termasuk kegiatan perantara dan agen di bidang real estat, kegiatan pengelolaan real estat, kegiatan untuk menarik investasi swasta dalam penciptaan dan pengembangan real estat. Selain itu, ini adalah aktivitas penyediaan semua layanan lain yang terkait dengan real estat klien (pemindahan tempat tinggal ke tempat non-perumahan). Paling banyak pandangan umum, semua pekerjaan seorang makelar barang tak bergerak dapat direpresentasikan sebagai dua kelompok layanan diberikan kepada klien:

1) layanan untuk menyelesaikan transaksi real estat;

2) jasa untuk melakukan perbuatan-perbuatan lain yang menimbulkan hak dan kewajiban bagi klien sehubungan dengan harta bendanya, tetapi tidak berkaitan dengan peredaran perdata atas harta itu. Ciri-ciri jasa makelar lebih detail akan kita lihat pada Bab 2 buku ini.

Seorang makelar barang tak bergerak harus menjadi orang yang mudah bergaul, menguasai diri, dan pengertian. Selain itu, pekerjaannya berkaitan dengan penyiapan dokumen; makelar barang tak bergerak menemani transaksi sampai selesai, yang terjadi pada saat transaksi didaftarkan pada kantor pendaftaran. Artinya seorang makelar barang tak bergerak harus memiliki kemampuan berpikir analitis, perhatian, kejelasan, diutamakan yang berpendidikan tinggi. Keseluruhan “aliran dokumen” yang melewati seorang makelar barang tak bergerak dapat dibagi menjadi dua tahap (tahapan) utama. Pertama , ini adalah penyusunan semua kemungkinan kontrak, perjanjian, dan penyelesaian transaksi lainnya. Semuanya berkaitan dengan pelayanan utama, hasil yang ingin dicapai klien dari makelar barang tak bergerak. Kedua , tepatnya terkait dengan pendaftaran negara atas suatu transaksi di badan peradilan Federasi Rusia untuk pendaftaran hak dan transaksi dengan real estat. Jika makelar barang tak bergerak tidak segera, pada pertemuan pertama dengan klien, memberi tahu dia tentang sampai mana dia akan “menemani” klien, kemungkinan besar Anda bisa tertipu. Seorang makelar barang tak bergerak yang teliti harus menemani transaksi real estat sampai klien menerima semuanya dokumen yang diperlukan dari ruang pendaftaran, bersaksi tentangnya pendaftaran negara. Pada tahap pendaftaran negara atas transaksi real estat, sejumlah masalah mungkin timbul dengan pendaftaran negara atas transaksi tersebut.

Baru-baru ini, sejumlah besar perusahaan yang bergerak di bidang real estat telah muncul di pasar real estat. Persaingan yang ketat dan “ketat” ini merupakan salah satu dari banyak faktor yang menentukan baik situasi maupun kualitas layanan di pasar real estat. “Keketatan” hanya menyisakan ruang bagi mereka yang bekerja dengan jujur, teliti, dan sangat profesional. Persaingan bermanfaat bagi konsumen layanan kami: mereka yang telah memasuki pasar real estat dengan serius dan untuk waktu yang lama harus memikirkan cara untuk mendapatkan kepercayaan klien. Hal ini hanya mungkin jika kami menyediakan layanan lengkap untuk transaksi real estat. Bukan tanpa alasan bahwa beberapa agensi berupaya menyediakan berbagai layanan turnkey, termasuk membantu klien dalam berpindah dari properti yang dijual ke properti yang dibeli. Meskipun jelas bahwa peran yang menentukan bukan pada kemungkinan relokasi, tetapi pada tingkat kualitas seluruh layanan.

Dalam kerangka topik yang kami pertimbangkan, kami mencatat bahwa negara tidak terlalu mengontrol aktivitas perusahaan real estat. Mari kita bandingkan dengan fakta bahwa pada tahun 90-an abad yang lalu, aktivitas real estat tunduk pada perizinan, tetapi sekarang tidak demikian. Namun, bukan berarti negara mengabaikan fungsi pengawasan aktivitas perusahaan real estate.

Kami telah mencatat bahwa aktivitas real estat tidak tunduk pada izin. Namun, negara dapat mengontrol aktivitas perusahaan real estate dengan cara lain yang tersedia baginya. Mari kita segera perhatikan bahwa pengendalian negara juga mencakup pengendalian pajak. Dalam kerangka permasalahan ini, kami hanya akan membahas permasalahan pelaksanaan pemeriksaan oleh fiskus, namun permasalahan perpajakan itu sendiri akan dibahas pada bab tersendiri dalam buku ini. Jenis kontrol pemerintah apa yang akan kita bahas dalam isu ini?

Pertama , ini adalah pengendalian yang dilakukan oleh instansi pemerintah sesuai dengan undang-undang tentang pemberantasan legalisasi (pencucian) dana yang diperoleh dengan cara pidana. Kedua , ini adalah kontrol antimonopoli, Ketiga - Ini adalah pengendalian pajak. Berikut adalah jenis pengendalian paling “aktif” untuk perusahaan real estate yang mereka temui dalam praktiknya. Daftar pengendalian yang diberikan masih jauh dari lengkap dan merupakan jenis pengendalian aktif. Misalnya, perusahaan real estate mungkin tunduk pada kendali pengawas keselamatan kerja, petugas pemadam kebakaran, dll.

Kita juga dapat mengidentifikasi semacam kontrol “pasif” oleh negara atas aktivitas perusahaan real estate. Perusahaan real estat, seperti perusahaan lainnya, dapat melakukan tindak pidana tindakan yang dapat dihukum atau melakukan pelanggaran administratif. Jenis kontrol ini “diaktifkan” ketika pelanggaran tertentu dilakukan. Mari kita lihat lebih dekat semua jenis kontrol.

Jenis kontrol pertama terkait dengan legalisasi (pencucian) dana yang diperoleh dengan cara pidana . Undang-Undang Federal No. 115-FZ tanggal 7 Agustus 2001 “Tentang Pemberantasan Legalisasi (Pencucian) Hasil Kejahatan dan Pendanaan Terorisme” (sebagaimana diubah dan ditambah pada tanggal 16 November 2005) menetapkan bahwa transaksi dengan real estat tunduk pada untuk pengendalian wajib jika jumlah yang dihasilkan sama dengan atau melebihi 3.000.000 rubel atau sama dengan atau melebihi jumlah dalam mata uang asing yang setara dengan 3.000.000 rubel. Transaksi dengan dana atau properti lain tunduk pada kontrol wajib jika setidaknya salah satu pihak adalah organisasi atau individu yang berkenaan dengan informasi yang diterima sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh Undang-Undang Federal tentang partisipasi mereka dalam kegiatan ekstremis, atau suatu badan hukum yang secara langsung atau tidak langsung dimiliki atau dikendalikan oleh organisasi atau orang tersebut, atau orang atau badan yang bertindak atas nama atau atas arahan organisasi atau orang tersebut.

Jadi, ketika melakukan transaksi dengan jumlah melebihi 3.000.000 rubel, Anda secara otomatis menjadi objek kendali otoritas pengatur untuk menentukan apakah Anda memiliki sejumlah uang sebesar ini.

Kementerian Kebijakan Antimonopoli negara tersebut juga mengendalikan aktivitas perusahaan real estate. Hal ini terutama berlaku untuk perusahaan besar . NTU MAP Rusia menerima pernyataan dari organisasi komersial tentang perjanjian anti-persaingan dalam Asosiasi Realtors Novosibirsk (selanjutnya disebut Asosiasi), yang terdiri dari tindakan berikut:

1) koordinasi kegiatan usaha anggota Asosiasi yang mengakibatkan terbatasnya persaingan;

Administrasi teritorial membuka kasus dengan alasan pelanggaran Art. 10 Undang-Undang Federal tanggal 23 Juni 1999 No. 117-FZ “Tentang Perlindungan Persaingan di Pasar Jasa Keuangan” (sebagaimana diubah dan ditambah pada tanggal 30 Desember 2001) (selanjutnya disebut Undang-Undang Persaingan Usaha). Pada pertemuan komisi NTU MAP Rusia, disampaikan materi dan dokumen yang menunjukkan adanya perjanjian anti persaingan. Koordinasi (harmonisasi) kegiatan usaha dilakukan dalam dua arah:

1. Koordinasi kebijakan harga. Dari materi yang disampaikan, dapat disimpulkan bahwa sejak awal kegiatan Asosiasi, kebijakan penetapan harga terpadu telah diterapkan. Koordinasi seperti itu membatasi persaingan antar anggota Asosiasi dan melanggar kepentingan klien mereka.

2. Koordinasi kegiatan periklanan. Kegiatan periklanan merupakan salah satu komponen kebijakan persaingan, dan konsekuensi dari koordinasinya adalah pembatasan persaingan yang signifikan. Risalah rapat Asosiasi memuat batasan mengenai periklanan dan bertujuan untuk mempertahankan tingkat harga tertentu.

Pada pertemuan Asosiasi, diputuskan untuk tidak mengiklankan diskon layanan dan tidak mempublikasikan informasi tentang biaya layanan. Rupanya, keputusan ini diambil untuk menyembunyikan fakta penetapan harga, tarif, dan diskon yang seragam. Komisi NTU dari MAP Rusia memutuskan untuk mengeluarkan perintah yang menuntut pelanggaran Art. 6 UU Persaingan, dinyatakan dalam:

1) koordinasi kegiatan usaha yang mengakibatkan terbatasnya persaingan;

2) melaksanakan kebijakan penetapan harga yang disepakati;

Komisi NTU MAP Rusia memutuskan untuk pergi ke pengadilan dengan tuntutan untuk melikuidasi Asosiasi. Asosiasi mengajukan gugatan untuk membatalkan keputusan dan perintah komisi NTU MAP Rusia. Untuk mendukung tuntutannya, Asosiasi menunjukkan hal berikut: berdasarkan tanda-tanda pelanggaran undang-undang antimonopoli, sebuah komisi dibentuk untuk meninjau kasus pelanggaran undang-undang antimonopoli. Tekad untuk memulai suatu kasus menunjukkan bahwa Asosiasi melanggar /Art. 10 UU Persaingan, namun komisi memutuskan untuk mengeluarkan perintah untuk menghentikan pelanggaran Art. 6 UU Persaingan, dengan demikian menurut penggugat, tata cara pengambilan keputusan telah dilanggar sehingga keputusan dan perintah atas dasar itu tidak sah. Penggugat juga menyatakan bahwa kesimpulan komisi tentang kebijakan penetapan harga yang disepakati, yang menyebabkan pembatasan persaingan, tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya dari kasus tersebut.

Sesuai dengan Seni. 121 KUH Perdata Federasi Rusia, organisasi komersial dapat membuat asosiasi dalam bentuk asosiasi khusus untuk tujuan mengoordinasikan kegiatan kewirausahaan. Fakta koordinasi kegiatan bukan merupakan pelanggaran undang-undang antimonopoli. Hanya jika koordinasi tersebut mengakibatkan pembatasan persaingan maka hal tersebut menjadi ilegal. Koordinasi kebijakan penetapan harga dipahami hanya sebagai bentuk penyampaian informasi harga kepada konsumen jasa real estate.

Setelah mempertimbangkan keputusan dan perintah komisi, risalah rapat anggota Asosiasi, yang salah satunya diputuskan untuk memberikan waktu kepada salah satu anggota Asosiasi untuk mengubah kebijakan penetapan harga, yang merupakan salah satu dari bukti adanya koordinasi harga, pengadilan menganggap dalil-dalil NTU MAP Rusia tidak berdasar, berdasarkan hal-hal berikut. Sesuai dengan Seni. 121 KUH Perdata Federasi Rusia, organisasi komersial dapat membuat asosiasi dalam bentuk asosiasi untuk mengoordinasikan kegiatan usaha mereka. Sesuai dengan piagam Asosiasi, salah satu tujuan hukum dari kegiatannya adalah untuk mengoordinasikan kegiatan perusahaan real estat. Dengan demikian, koordinasi kebijakan penetapan harga perusahaan real estat untuk mematuhi undang-undang antimonopoli tidak dapat membatasi persaingan. Menurut penggugat, dalam rapat anggota Asosiasi mereka membahas koordinasi kebijakan penetapan harga berupa penyampaian informasi harga kepada konsumen jasa real estate, yang bukan merupakan keadaan yang mensyaratkan atau dapat mengakibatkan pembatasan persaingan. NTU MAP Rusia tidak memberikan bukti lain mengenai pembatasan persaingan.

Menurut penggugat, anggota Asosiasi tidak menetapkan tingkat harga apapun, dan tergugat tidak memberikan bukti sebaliknya. Berdasarkan keputusan komisi, pembatasan kampanye iklan yang ditetapkan oleh Asosiasi tercermin dalam risalah rapat anggota Asosiasi. Setelah memeriksa protokol-protokol ini, pengadilan arbitrase menemukan hal-hal berikut. Pada pertemuan tersebut, dalam pidato perwakilan anggota Asosiasi, isu diskon iklan diangkat. Namun risalah rapat tersebut tidak memuat solusi atas permasalahan tersebut. Munculnya pertanyaan ini tidak berarti pelanggaran terhadap undang-undang antimonopoli. Namun, keputusan berikut diambil dalam pertemuan tersebut: tidak menghukum jawaban telepon tentang persentase diskon, tidak mempublikasikan informasi tentang besaran biaya layanan dan diskon.

Setelah memeriksa keadaan perkara, pengadilan arbitrase menemukan tidak berdasar dalil tergugat bahwa koordinasi kegiatan periklanan dengan sendirinya mengandung pembatasan persaingan, karena tergugat tidak membuktikan bahwa pembatasan periklanan bertujuan untuk mempertahankan tingkat harga tertentu. Pengadilan menemukan kesimpulan terdakwa bahwa keputusan Asosiasi untuk tidak mempublikasikan informasi tentang diskon membatasi persaingan di pasar jasa real estate bertentangan dengan aturan hukum, dan melanjutkan dari hal berikut.

Sesuai dengan /Art. 2 KUH Perdata Federasi Rusia, aktivitas kewirausahaan dipahami sebagai aktivitas yang dilakukan secara mandiri atas risiko sendiri, yang bertujuan untuk menghasilkan keuntungan secara sistematis. Publikasi atau non-publikasi informasi apa pun, termasuk informasi tentang layanan yang diberikan, tidak berhubungan dengan subjek kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan real estate. Berdasarkan hal tersebut, keputusan NTU MAP Rusia tentang adanya pembatasan penerbitan diskon sama sekali tidak terkait dengan koordinasi kegiatan usaha. Mengingat kurangnya bukti pembatasan persaingan dan persetujuan anggota Asosiasi untuk menetapkan tingkat harga tertentu, pengadilan arbitrase membatalkan keputusan dan perintah NTU MAP Rusia.

NTU MAP Rusia mengajukan banding atas keputusan pengadilan arbitrase. Pengadilan banding arbitrase membatalkan keputusan pengadilan arbitrase tingkat pertama dengan alasan sebagai berikut. Menurut paragraf 4 Seni. 6 UU Persaingan melarang perkumpulan (serikat buruh atau perkumpulan) perusahaan bisnis dan kemitraan, koordinasi kegiatan usaha organisasi komersial, yang telah atau dapat mengakibatkan pembatasan persaingan. Dari keputusan NTU MAP Rusia dapat disimpulkan bahwa Asosiasi mengoordinasikan kegiatan kewirausahaan para anggotanya. Koordinasi dilakukan dalam dua arah: kebijakan harga dan kegiatan periklanan. Terlihat dari materi kasus, pada salah satu pertemuan anggota Asosiasi dibahas masalah kebijakan harga. Keputusan telah dibuat untuk memberi AOZT tenggat waktu untuk mengubah kebijakan penetapan harga. Fakta ini menunjukkan pengaruh Asosiasi terhadap kebijakan penetapan harga anggota.

Koordinasi kebijakan penetapan harga terlihat jelas dari keputusan Asosiasi tanggal 13 Februari 1996 yang melarang penerapan kebijakan dumping di Asosiasi, yang pada gilirannya pada kasus ini larangan penurunan harga. Pada pertemuan Asosiasi, isu pengurangan biaya layanan sebesar 6–7% diangkat. Meski tawaran tersebut ditolak, fakta ini menunjukkan adanya koordinasi kebijakan harga. Koordinasi kebijakan penetapan harga anggota oleh Asosiasi merupakan pelanggaran terhadap pasal 4 Seni. 6 UU Persaingan. Informasi periklanan tentang biaya jasa dan diskon membantu meningkatkan penjualan barang (jasa). Akibatnya, pembatasan publikasi informasi tentang diskon dan biaya layanan dikaitkan dengan pembatasan aktivitas bisnis (2 perusahaan dikeluarkan dari Asosiasi karena melanggar persyaratan untuk membatasi penyebaran informasi tentang diskon).

Dengan demikian, pengadilan arbitrase mengakui bahwa Asosiasi mengoordinasikan kegiatan kewirausahaan para anggotanya, yang mengakibatkan terbatasnya persaingan antar anggota Asosiasi. Hal ini merupakan pelanggaran terhadap Pasal 6 UU Persaingan Usaha. Pengadilan arbitrase tingkat pertama menyatakan bahwa NTU MAP Rusia tidak membuktikan bahwa koordinasi tersebut memerlukan pembatasan persaingan. Namun argumen ini tidak dipertimbangkan oleh pengadilan banding, karena Pasal 6 UU Persaingan melarang asosiasi untuk mengoordinasikan kegiatan bisnis yang mempunyai atau dapat mengakibatkan pembatasan persaingan.

Pengadilan Kasasi Arbitrase, membiarkan banding kasasi Asosiasi tidak puas, menunjukkan bahwa referensi penggugat pada fakta bahwa NTU MAP Rusia melanggar prosedur untuk mengeluarkan perintah (kasus dimulai dengan alasan pelanggaran satu pasal, dan perintah tersebut dikeluarkan untuk menghentikan pelanggaran pasal lain dari Undang-Undang Persaingan Usaha), bangkrut karena alasan berikut. Norma-norma Undang-Undang tentang Persaingan Usaha dan Peraturan-peraturan ketika mempertimbangkan suatu perkara yang dimulai atas dasar pelanggaran oleh suatu badan hukum terhadap undang-undang antimonopoli tidak membatasi pelaksanaan otoritas antimonopoli dalam wewenang untuk mengkualifikasi ulang tindakan-tindakan suatu badan hukum dan membuat keputusan berdasarkan fakta pelanggaran yang sudah ada. Oleh karena itu, untuk mengklasifikasi ulang suatu perbuatan, tidak perlu memulai perkara baru.

Kemudian situasi ini berkembang lebih jauh. PETA NTU Rusia sesuai dengan Art. 6 Undang-Undang Persaingan mengajukan gugatan ke Pengadilan Arbitrase Novosibirsk untuk likuidasi Asosiasi. Saat mengajukan tuntutan pembubaran Perkumpulan, penggugat mengacu pada ayat 2 Seni. 61 KUH Perdata Federasi Rusia dan mengkualifikasikan tindakan terdakwa sebagai melakukan kegiatan yang dilarang oleh hukum, yaitu ayat 4 Seni. 6 UU Persaingan. NTU MAP Rusia juga menganggap bahwa tindakan Asosiasi merupakan pelanggaran berat terhadap Hukum Persaingan, karena hanya untuk pelanggaran tertentu berdasarkan klausul 4 Seni. 6 Undang-Undang Persaingan, otoritas antimonopoli dapat mengajukan tuntutan untuk likuidasi asosiasi organisasi komersial.

Pengadilan arbitrase tidak menemukan alasan apapun untuk melikuidasi terdakwa dan melanjutkan sebagai berikut. Paragraf 2 Pasal 61 KUH Perdata Federasi Rusia berisi daftar alasan di mana suatu badan hukum dapat dilikuidasi berdasarkan keputusan pengadilan. Hal ini, khususnya, termasuk melakukan aktivitas yang dilarang oleh hukum atau pelanggaran hukum berat lainnya. Memang, komisi NTU MAP Rusia menetapkan fakta pelanggaran undang-undang antimonopoli, dan Undang-undang Persaingan Usaha memberikan hak untuk mengajukan tuntutan likuidasi badan hukum ke pengadilan, namun, hal ini tidak dapat dijadikan sebagai kriteria. karena pelanggaran hukum yang berat. Berdasarkan asas umum dan makna peraturan perundang-undangan perdata, pelanggaran hukum yang berat dapat dianggap sebagai perbuatan yang dilakukan dengan sengaja bertentangan dengan landasan hukum dan ketertiban serta kesusilaan, serta perbuatan yang menimbulkan akibat yang merugikan dan tidak dapat diperbaiki.

Pengadilan banding arbitrase juga menunjukkan bahwa NTU MAP Rusia tidak memberikan bukti dokumenter bahwa Asosiasi tersebut telah berulang kali melanggar undang-undang antimonopoli. Pemerintah teritorial juga tidak memberikan bukti dokumenter bahwa Asosiasi melakukan kegiatan yang dilarang oleh undang-undang... Pengadilan kasasi setuju dengan dalil-dalil pengadilan arbitrase tingkat pertama dan banding dan menunjukkan hal-hal berikut. Sesuai dengan klausul 23 keputusan Pleno Mahkamah Agung Federasi Rusia dan Pleno Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 1 Juli 1996 No. 6/8, suatu badan hukum hanya dapat dilikuidasi di kasus-kasus yang diatur oleh Kode (klausul 2 Pasal 61 KUH Perdata Federasi Rusia). Oleh karena itu, kegagalan orang tersebut untuk memenuhi persyaratan yang terkandung dalam undang-undang lain dapat menjadi dasar likuidasi suatu badan hukum jika pengadilan mengkualifikasikan tindakan yang bersangkutan sebagai pelanggaran berulang atau berat terhadap undang-undang ini atau tindakan hukum lainnya. Pengadilan arbitrase, dengan mempertimbangkan keadaan kasus dan undang-undang saat ini, memberikan penilaian yang tepat atas tindakan Asosiasi dan secara wajar sampai pada kesimpulan bahwa tidak ada alasan yang diatur dalam paragraf 2 Seni. 61 KUH Perdata Federasi Rusia, tentang likuidasinya.

Otoritas pengawas juga tidak menemukan alasan untuk membatalkan keputusan pengadilan arbitrase. Dengan demikian, menurut pengadilan, perkumpulan badan hukum (serikat buruh dan perkumpulan) dapat dilikuidasi prosedur peradilan hanya sebagai akibat dari pelanggaran berat dan berulang-ulang terhadap undang-undang antimonopoli.

Saat melakukan pengendalian pajak atas aktivitas perusahaan real estat, otoritas pajak harus berpedoman pada Art. 89 Kode Pajak Federasi Rusia (sebagaimana diubah dan ditambah pada tanggal 4 November 2005) (selanjutnya disebut Kode Pajak Federasi Rusia), pengendalian pajak dilakukan oleh pejabat otoritas pajak sesuai kompetensinya melalui pemeriksaan pajak , memperoleh penjelasan dari wajib pajak, agen pajak dan pembayar pajak, verifikasi data akuntansi dan pelaporan, pemeriksaan tempat dan wilayah yang digunakan untuk menghasilkan pendapatan (keuntungan).

Otoritas pajak, otoritas bea cukai, badan dana ekstra-anggaran negara dan badan urusan dalam negeri, dengan cara yang ditentukan oleh kesepakatan di antara mereka, saling memberitahukan tentang materi yang mereka miliki tentang pelanggaran peraturan perundang-undangan di bidang pajak dan retribusi serta kejahatan perpajakan, tindakan yang diambil untuk menekan mereka, tentang pemeriksaan pajak yang mereka lakukan, serta pertukaran informasi lain yang diperlukan untuk memenuhi tugas yang diberikan kepada mereka.

Saat melakukan pengendalian pajak, pengumpulan, penyimpanan, penggunaan dan penyebaran informasi tentang wajib pajak (pembayar biaya, agen pajak) yang diperoleh dengan melanggar ketentuan Konstitusi Federasi Rusia, Kode Pajak Federasi Rusia, hukum federal, serta melanggar prinsip keamanan informasi yang merupakan rahasia profesi orang lain, khususnya rahasia pengacara-klien, rahasia audit.

Saat melakukan audit, otoritas pajak berpedoman pada Undang-Undang Federal 8 Agustus 2001 No. 134-FZ “Tentang perlindungan hak-hak badan hukum dan pengusaha perorangan selama pengendalian (pengawasan) negara” (sebagaimana diubah dan ditambah dengan 2 Juli 2005).

Tindakan pengendalian adalah serangkaian tindakan pejabat badan pengendalian (pengawasan) negara yang berkaitan dengan verifikasi kepatuhan badan hukum atau pengusaha perorangan terhadap persyaratan wajib, pelaksanaan. penelitian yang diperlukan(pengujian), pemeriksaan, pencatatan hasil pemeriksaan dan pengambilan tindakan berdasarkan hasil kegiatan pengendalian.

Menurut Seni. 3 Undang-Undang Federal ini, prinsip dasar perlindungan hak badan hukum dan pengusaha perorangan dalam rangka penguasaan (pengawasan) negara adalah:

1) praduga itikad baik dari badan hukum atau pengusaha perseorangan;

2) kepatuhan terhadap perjanjian internasional Federasi Rusia;

3) keterbukaan dan aksesibilitas bagi badan hukum dan pengusaha perorangan terhadap peraturan perundang-undangan yang menetapkan persyaratan wajib, yang pelaksanaannya diverifikasi dalam pengendalian (pengawasan) negara;

4) penetapan persyaratan wajib oleh undang-undang federal dan tindakan hukum normatif yang diadopsi sesuai dengan undang-undang tersebut;

5) melakukan tindakan pengendalian oleh pejabat yang berwenang pada badan pengendalian (pengawasan) negara;

6) kesesuaian subjek tindakan pengendalian dengan kompetensi badan pengawas (pengawasan) negara;

7) frekuensi dan efisiensi tindakan pengendalian, yang memastikan pelaksanaannya secara lengkap dan secepat mungkin dalam jangka waktu yang ditentukan;

8) pencatatan tindakan pengendalian yang dilakukan oleh badan pengendalian (pengawasan) negara;

9) kemungkinan mengajukan banding terhadap tindakan (kelambanan) pejabat badan kontrol (pengawasan) negara yang melanggar prosedur untuk melakukan tindakan pengendalian yang ditetapkan oleh Undang-undang Federal tertentu, undang-undang federal lainnya, dan tindakan hukum pengaturan yang diadopsi sesuai dengan mereka;

10) pengakuan, sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang federal, sebagai tidak sah (seluruhnya atau sebagian) tindakan hukum pengaturan yang menetapkan persyaratan wajib, yang kepatuhannya harus diverifikasi jika tidak mematuhi undang-undang federal;

11) penghapusan sepenuhnya oleh badan pengawas (pengawas) negara atas pelanggaran yang dilakukan jika pengadilan mengakui pengaduan badan hukum atau pengusaha perorangan sebagai hal yang wajar;

12) tanggung jawab badan kontrol (pengawasan) negara dan pejabatnya selama kontrol (pengawasan) negara atas pelanggaran undang-undang Federasi Rusia; tidak dapat diterimanya badan pengawas (pengawasan) negara memungut biaya dari badan hukum dan pengusaha perorangan untuk melakukan tindakan pengendalian, kecuali dalam hal penggantian biaya badan pengawas (pengawasan) negara untuk melakukan penelitian (pengujian) dan pemeriksaan, sebagai yang mengakibatkan pelanggaran persyaratan wajib teridentifikasi;

13) tidak dapat diterimanya penerimaan langsung oleh badan pengawas (pengawas) negara atas pengurangan jumlah yang dikumpulkan dari badan hukum dan (atau) pengusaha perorangan sebagai akibat dari tindakan pengendalian.

Tindakan pengendalian dilakukan atas dasar perintah (perintah) badan pengawas (pengawasan) negara.

Perintah (order) untuk melakukan tindakan pengendalian harus menunjukkan:

1) nomor dan tanggal perintah (order) untuk melakukan tindakan pengendalian;

3) nama belakang, nama depan, patronimik, dan jabatan orang (orang) yang berwenang melakukan kegiatan pengendalian;

4) nama badan hukum atau nama belakang, nama depan, patronimik pengusaha perorangan yang melakukan tindakan pengendalian;

5) maksud, tujuan dan pokok bahasan tindakan pengendalian yang dilakukan;

6) dasar hukum untuk melakukan kegiatan pengendalian, termasuk peraturan perundang-undangan yang persyaratan wajibnya harus diverifikasi;

7) tanggal mulai dan berakhirnya kegiatan pengendalian.

Perintah (perintah) untuk melakukan tindakan pengendalian atau salinannya yang disegel disampaikan oleh pejabat yang melaksanakan tindakan pengendalian, kepada pimpinan atau pejabat lain suatu badan hukum, atau kepada pengusaha perseorangan, bersamaan dengan tanda pengenal resmi. Tindakan pengendalian hanya dapat dilakukan oleh pejabat (orang) yang disebutkan dalam perintah (order) pada tindakan pengendalian tersebut.

Durasi kegiatan pengendalian tidak boleh lebih dari satu bulan. Dalam hal-hal luar biasa yang berkaitan dengan perlunya dilakukannya kajian (pengujian) khusus, pemeriksaan dengan sejumlah besar tindakan pengendalian, berdasarkan usulan yang beralasan dari pejabat yang melakukan tindakan pengendalian, kepala badan pengawasan (pengawasan) negara. atau wakilnya, jangka waktu pelaksanaan tindakan pengendalian dapat diperpanjang, tetapi tidak lebih dari satu bulan.

Untuk memverifikasi kepatuhan badan hukum dan pengusaha perorangan terhadap persyaratan wajib, badan pengawas (pengawasan) negara, sesuai kompetensinya, melakukan tindakan pengendalian yang direncanakan. Terhadap satu badan hukum atau pengusaha perseorangan, setiap badan pengawas (pengawas) negara dapat melakukan tindakan pengendalian yang direncanakan paling lambat dua tahun sekali. Terhadap badan usaha kecil, tindakan pengendalian yang direncanakan dapat dilakukan selambat-lambatnya tiga tahun sejak tanggal pendaftaran negara.

Inspeksi tidak terjadwal, yang subjeknya adalah pemantauan pelaksanaan perintah untuk menghilangkan pelanggaran yang teridentifikasi, tunduk pada kegiatan badan hukum atau pengusaha perorangan ketika pelanggaran persyaratan wajib diidentifikasi sebagai akibat dari peristiwa pemantauan yang direncanakan. Kegiatan pengendalian tidak terjadwal dilakukan oleh badan pengendalian (pengawasan) negara juga dalam hal-hal sebagai berikut:

1) memperoleh informasi dari badan hukum, pengusaha perorangan, badan pemerintah tentang terjadinya keadaan darurat, perubahan atau pelanggaran proses teknologi, serta kegagalan bangunan dan peralatan yang secara langsung dapat menimbulkan kerugian bagi kehidupan, kesehatan manusia, lingkungan dan milik warga negara, badan hukum, dan pengusaha perorangan;

2) timbulnya ancaman terhadap kesehatan dan kehidupan warga negara, pencemaran lingkungan, kerusakan harta benda, termasuk yang berkaitan dengan barang (pekerjaan, jasa) sejenis dari badan hukum lain dan (atau) pengusaha perorangan;

3) permohonan dari warga negara, badan hukum, dan pengusaha perorangan yang mengajukan pengaduan tentang pelanggaran hak dan kepentingan sahnya akibat tindakan (kelambanan) badan hukum lain dan (atau) pengusaha perorangan terkait dengan kegagalannya memenuhi persyaratan wajib, serta sebagai memperoleh keterangan lain yang dibuktikan dengan dokumen dan bukti lain yang menunjukkan adanya tanda-tanda pelanggaran tersebut. Banding yang tidak memungkinkan identifikasi orang yang mengajukan permohonan kepada badan pengawas (pengawasan) negara tidak dapat dijadikan dasar untuk melakukan tindakan pengendalian yang tidak terjadwal.

Sehubungan dengan badan hukum dan pengusaha perorangan - anggota organisasi pengaturan mandiri, yang secara bersama-sama menanggung, sesuai dengan dokumen undang-undang, tanggung jawab tambahan atas kerusakan yang disebabkan oleh anggota organisasi tersebut karena kegagalan untuk mematuhi persyaratan wajib untuk aktivitas profesional yang merupakan subjek pengaturan mandiri, ditetapkan prosedur pengendalian negara (pengawasan), yang mengatur pelaksanaan tindakan pengendalian yang direncanakan sehubungan dengan 10 persen dari jumlah total anggota organisasi pengaturan mandiri, tetapi tidak kurang dari sehubungan dengan dua anggota organisasi pengaturan mandiri, ditentukan oleh pilihan badan pengawas (pengawasan) negara . Prosedur untuk melaksanakan tindakan pengendalian yang direncanakan sehubungan dengan anggota organisasi pengaturan mandiri ditetapkan dengan keputusan (perintah) badan kontrol (pengawasan) negara atas permintaan organisasi pengaturan mandiri, yang harus berisi informasi yang mengkonfirmasi keanggotaan dalam organisasi pengaturan mandiri dan tanggung jawab tambahan bersama para anggotanya atas kerusakan yang diatur dalam paragraf ini.

Penetapan prosedur untuk melakukan tindakan pengendalian yang direncanakan terhadap anggota organisasi pengaturan mandiri dapat ditolak jika badan kontrol (pengawasan) negara pada saat mengajukan banding memiliki alasan untuk melakukan tindakan pengendalian yang tidak terjadwal terhadap anggotanya.

Keputusan untuk menolak menetapkan prosedur pengendalian negara (pengawasan) terhadap organisasi pengaturan mandiri, yang dibuat oleh kepala badan pengendalian (pengawasan) negara, dapat diajukan banding sesuai dengan prosedur yang ditetapkan. Jika pelanggaran terhadap persyaratan wajib terdeteksi oleh anggota organisasi pengaturan mandiri, pejabat badan kontrol (pengawasan) negara wajib, ketika melakukan kegiatan pengendalian yang direncanakan, untuk memberi tahu organisasi pengaturan mandiri tentang pelanggaran yang teridentifikasi. Jika, ketika melakukan tindakan pengendalian yang direncanakan, salah satu anggota organisasi pengaturan mandiri melanggar persyaratan wajib, badan kontrol (pengawasan) negara dapat memutuskan untuk melakukan tindakan pengendalian yang tidak terjadwal terhadap anggota lain dari organisasi pengaturan mandiri. .

Pelanggaran persyaratan wajib oleh anggota organisasi pengaturan mandiri yang diidentifikasi selama kegiatan pengendalian tidak terjadwal menjadi dasar keputusan badan pengendalian (pengawasan) negara untuk membatalkan tatanan yang telah ditetapkan melaksanakan tindakan pengendalian yang direncanakan sehubungan dengan anggota organisasi pengaturan mandiri. Keputusan yang diambil, yang menunjukkan pelanggaran yang dilakukan oleh anggota organisasi pengaturan mandiri dan keadaan yang menjadi dasar pengambilan keputusan tersebut, diberitahukan kepada organisasi pengaturan mandiri secara tertulis oleh kontrol negara ( pengawasan) badan dalam waktu tiga hari sejak tanggal adopsi.

Dalam melakukan tindakan pengendalian, pejabat badan pengendalian (pengawasan) negara tidak berhak:

1) memverifikasi kepatuhan terhadap persyaratan wajib yang tidak termasuk dalam kompetensi badan pengawas (pengawasan) negara yang atas nama pejabatnya bertindak;

2) melakukan pemeriksaan terjadwal dalam hal pejabat atau pegawai badan hukum atau pengusaha perorangan atau wakilnya yang diperiksa tidak hadir selama kegiatan pengendalian;

3) meminta penyerahan dokumen, keterangan, contoh (contoh) produk, apabila tidak menjadi obyek tindakan pengendalian dan tidak berkaitan dengan obyek pemeriksaan, serta menyita dokumen asli yang berkaitan dengan obyek pemeriksaan;

4) meminta sampel (sampel) produk untuk penelitian (pengujian), pemeriksaan tanpa mengeluarkan tindakan pemilihan sampel (sampel) produk dalam bentuk yang ditentukan dan dalam jumlah melebihi norma yang ditetapkan oleh standar negara atau peraturan lainnya dokumen;

5) menyebarkan informasi yang merupakan rahasia yang dilindungi undang-undang dan diperoleh sebagai hasil tindakan pengendalian, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang Federasi Rusia;

6) melebihi tenggat waktu yang ditetapkan untuk melakukan tindakan pengendalian.

Berdasarkan hasil kegiatan pengendalian, pejabat (orang) badan pengawasan (pengawasan) negara yang melakukan pemeriksaan, membuat suatu tindakan sesuai dengan bentuk yang telah ditetapkan dalam rangkap dua. Undang-undang tersebut menentukan:

1) tanggal, waktu dan tempat pembuatan akta;

2) nama badan pengawas (pengawasan) negara;

3) tanggal dan nomor perintah yang menjadi dasar dilakukannya tindakan pengendalian;

4) nama belakang, nama depan, patronimik, dan jabatan orang yang melakukan peristiwa pengendalian;

5) nama badan hukum yang diperiksa atau nama belakang, nama depan, patronimik pengusaha perorangan, nama belakang, nama depan, patronimik, jabatan wakil badan hukum atau wakil pengusaha perorangan yang hadir pada masa pengendalian peristiwa;

6) tanggal, waktu dan tempat kejadian pengendalian;

7) informasi tentang hasil tindakan pengendalian, termasuk pelanggaran yang teridentifikasi, sifatnya, dan orang yang bertanggung jawab melakukan pelanggaran tersebut;

8) informasi tentang pengenalan atau penolakan untuk mengetahui tindakan perwakilan badan hukum atau pengusaha perorangan, serta orang-orang yang hadir selama acara pengendalian, tanda tangan atau penolakan mereka untuk menandatangani;

9) tanda tangan pejabat (orang) yang melakukan tindakan pengendalian.

Akta tersebut disertai dengan tindakan pemilihan contoh (contoh) produk, pemeriksaan benda lingkungan hidup, protokol (kesimpulan) penelitian (pengujian) dan pemeriksaan, penjelasan pejabat badan pengawas (pengawasan) negara, pegawai yang bertanggung jawab. atas pelanggaran persyaratan wajib, dan dokumen lain atau salinannya yang berkaitan dengan hasil kegiatan pengendalian.

Satu salinan akta beserta salinan lampirannya diserahkan kepada pimpinan badan hukum atau wakilnya dan pengusaha perorangan atau wakil-wakilnya dengan tanda tangan atau dikirimkan melalui pos dengan tanda terima yang dilampirkan pada salinan akta tersebut. tersisa dalam arsip badan pengawas (pengawasan) negara. Jika, sebagai akibat dari pelanggaran administratif, seorang pejabat badan kontrol (pengawasan) negara membuat protokol dengan cara yang ditetapkan oleh undang-undang Federasi Rusia tentang pelanggaran administratif, dan memberikan instruksi untuk menghilangkan pelanggaran yang teridentifikasi.

Badan hukum dan pengusaha perorangan menyimpan catatan kegiatan pengendalian. Dalam jurnal kegiatan pengendalian, pejabat badan pengawas (pengawasan) negara mencatat peristiwa pengendalian yang dilakukan, memuat keterangan tentang nama badan pengawas (pengawasan) negara, tanggal, waktu terjadinya peristiwa pengendalian, dasar hukum, tujuan, sasaran dan tindakan pengendalian subjek, pelanggaran yang teridentifikasi, protokol yang dibuat, pelanggaran administratif dan perintah yang dikeluarkan, serta nama belakang, nama depan, patronimik, posisi orang yang melakukan tindakan pengendalian , dan tanda tangannya (mereka). Buku catatan kegiatan pengendalian harus dijahit, diberi nomor dan disertifikasi dengan stempel badan hukum atau pengusaha perorangan. Jika tidak ada catatan tindakan pengendalian, entri terkait dibuat dalam laporan yang dibuat berdasarkan hasil tindakan pengendalian yang diambil.

Ketika melakukan berbagai pelanggaran, perusahaan real estate akan dikenakan tanggung jawab tergantung pada jenis pelanggaran yang dilakukan. Ini bisa berupa tanggung jawab pidana, perpajakan, administratif, atau perdata. Mari kita pertimbangkan beberapa opsi pertanggungjawaban pidana bagi perusahaan real estate.

Kejahatan paling umum yang dilakukan adalah penipuan yang melibatkan real estat klien. Tipuan– pencurian properti orang lain atau perolehan hak atas properti orang lain melalui penipuan atau penyalahgunaan kepercayaan – memiliki semua tanda pencurian yang tercantum dalam Catatan 1 Seni. 158 KUHP Federasi Rusia, dengan satu-satunya perbedaan bahwa subjek perambahan dalam penipuan lebih luas daripada subjek bentuk pencurian lainnya. Menurut disposisi Bagian 1 Seni. 159 KUHP Federasi Rusia, subjek penipuan juga dapat berupa hak atas properti (misalnya, buku tabungan untuk menerima simpanan di bank, surat hutang untuk menerima uang dari kreditur, dll). Sisi obyektif penipuan dinyatakan dalam tindakan yang ditandai dengan dua cara melakukannya: penipuan atau penyalahgunaan kepercayaan. Akibat penipuan atau penyalahgunaan kepercayaan, korban yang disesatkan, dengan sukarela mengalihkan hartanya kepada penipu. Dengan demikian, seorang makelar barang tak dapat dengan sengaja menyesatkan kliennya mengenai hak yang dialihkan kepadanya, atau tindakan lebih lanjut dari makelar barang tak bergerak serta akibat yang diperoleh. Penipuan terhadap pemilik, pemilik atau orang yang berada di bawah perlindungannya properti itu berada dapat dinyatakan dalam distorsi yang disengaja atau penindasan terhadap kebenaran. Perbuatan menipu dalam penipuan dilakukan sampai dengan pengalihan harta untuk kepentingan pelaku. Oleh karena itu, harus dibangun hubungan sebab akibat yang dimediasi oleh kesadaran korban antara penipuan dan delusi korban, yang dengan sukarela mengalihkan harta benda kepada pelaku.

Paling bentuk-bentuk yang khas tipu muslihat diungkapkan dalam kenyataan bahwa pelaku berpura-pura menjadi orang yang berhak menerima harta benda, padahal sebenarnya bukan. Di bidang jasa real estat, hal ini paling sering dinyatakan dalam melebihi wewenang makelar barang tak bergerak. Penipuan dapat diwujudkan dengan menerima uang muka untuk pekerjaan yang tidak ingin dilakukan oleh pelaku, atau diam tentang keadaan yang penting (misalnya, kematian seorang kerabat saat menerima pensiun melalui kuasa). Terakhir, pelaku bisa saja menyerahkan dokumen palsu untuk mendapatkan harta atau uang orang lain (surat kuasa palsu).

Bentuk penipuan lainnya adalah pelanggaran kepercayaan . Hakikat penyalahgunaan amanah sebagai cara curang dalam mengambil harta milik orang lain adalah dengan memanfaatkannya hubungan kepercayaan antara pelaku dan korban. Agar penyalahgunaan kepercayaan dapat diakui sebagai cara untuk secara curang mengambil alih milik orang lain, tidak cukup bagi pelaku untuk membangkitkan kepercayaan khusus pada dirinya sendiri melalui tindakannya di pihak korban atau menggunakan kepercayaan ini karena hubungan khusus yang ada antara dia dan korban. Pelaku harus meyakinkan korban untuk mengalihkan harta benda menjadi miliknya. Pelanggaran kepercayaan mencakup kasus-kasus penipuan dalam pembuatan kontrak (misalnya, seseorang menandatangani surat wesel dengan dalih mendapatkan pinjaman dari bank dan malah menyerahkannya kepada pihak yang menandatangani untuk ditagih). Metode pengambilalihan properti orang lain secara curang untuk keuntungan pribadi ini akan terjadi ketika, misalnya, seorang makelar barang tak bergerak meresmikan dan benar-benar memperoleh real estat yang dibeli untuk klien menjadi miliknya sendiri, atau mengambil uang yang diterima dari penjualan tersebut.

Yang menarik adalah masalah penggunaan dokumen palsu atau diperoleh secara ilegal yang memberikan hak untuk menerima milik orang lain. Dengan menunjukkan dokumen tersebut (misalnya surat kuasa palsu untuk menerima uang), pelaku menciptakan dasar hukum fiktif untuk menerima barang milik orang lain, tetapi jika pelaku sendiri yang membuat dokumen palsu tersebut, maka tanggung jawab harus timbul untuk totalitas. kejahatan yang diatur dalam Art. 159 dan 327 KUHP Federasi Rusia. Saat ini, apa yang disebut transaksi penipuan telah meluas, ketika seseorang atau sekelompok orang membuat perjanjian untuk melakukan suatu pekerjaan atau membeli barang, mencoba untuk mengambil alih milik orang lain dan tidak bermaksud untuk memenuhi kewajibannya. Mahkamah Agung Federasi Rusia, dalam salah satu keputusan Kolegium Yudisial untuk Kasus Pidana, menunjukkan bahwa tindakan seseorang yang membuat perjanjian dengan warga negara untuk membeli barang dari mereka, dengan maksud untuk menipu untuk menyita barang-barang mereka. dana, mengandung tanda-tanda penipuan.

Penipuan dianggap sebagai kejahatan yang selesai ketika korban, yang disesatkan sebagai akibat dari penipuan atau penyalahgunaan kepercayaan, dengan sukarela mengalihkan hartanya kepada pelaku. Dalam hal pelaku memperoleh hak atas harta benda dengan cara yang sama, maka kejahatan itu dianggap selesai pada saat diterimanya surat pemberian hak yang bersangkutan.

Kejahatan umum berikutnya di bidang kegiatan real estate adalah kejahatan yang diatur dalam Art. 201 KUHP Federasi Rusia – penyalahgunaan kekuasaan. Kejahatan ini melanggar aktivitas normal dan kepentingan pelayanan dalam organisasi komersial dan lainnya, serta hak dan kepentingan sah warga negara atau organisasi, masyarakat atau negara. Komposisi ini menyatakan bahwa makelar barang tak bergerak, dengan sengaja menyalahgunakan kekuasaannya, menyebabkan kerugian bagi kliennya. Komposisi ini harus dibedakan dengan penipuan karena penipuan menyiratkan perolehan properti klien menjadi milik makelar barang tak bergerak atau orang lain, tetapi sesuai dengan niatnya (langsung, tidak langsung). Dalam hal terjadi penyalahgunaan kekuasaan, seorang makelar barang tak bergerak dengan sengaja atau karena kelalaiannya (kesembronoan) menyebabkan atau membiarkan kerusakan terhadap barang milik kliennya, sedangkan makelar itu sendiri tidak memperoleh apa pun, dan orang lain juga tidak memperoleh apa pun.

Telah kami katakan di atas bahwa semua layanan yang diberikan oleh agen real estat kepada klien dapat dibagi menjadi dua kelompok. Kelompok pertama – ini adalah layanan makelar barang tak bergerak untuk partisipasi properti “real dan residensial” dalam sirkulasi sipil. Kelompok kedua layanan real estat terdiri dari tindakan makelar barang tak bergerak dengan real estat klien, tidak terkait dengan transaksi pemindahtanganan, persewaan, sewa, dll. Mari kita pertimbangkan secara lebih rinci semua opsi yang digariskan untuk layanan yang diberikan oleh makelar barang tak bergerak.

Kelompok pertama layanan selalu disediakan oleh perusahaan real estat mana pun. Mereka terhubung dengan apa yang disediakan oleh makelar barang tak bergerak layanan perantara untuk menyelesaikan transaksi perdata dengan real estat klien, atau dengan aset materialnya dengan tujuan akhir perolehan real estat oleh klien.

Sehubungan dengan jenis layanan ini, kita dapat berbicara tentang partisipasi agen real estat dalam pembelian dan penjualan, pertukaran, sumbangan, pemeliharaan seumur hidup dengan tanggungan, perekrutan dan penyewaan real estat. Semua transaksi ini dapat dibedakan sebagai jenis layanan independen yang disediakan oleh makelar barang tak bergerak dalam kerangka kelompok layanan makelar pertama yang telah kami identifikasi.

Saat menyediakan layanan seperti itu, seluruh pekerjaan makelar barang tak bergerak adalah apa yang dia temukan untuk klien pilihan yang cocok untuk menyimpulkan kesepakatan. Dalam hal ini, makelar barang tak bergerak dapat berpartisipasi dalam penyelesaian transaksi sendiri sebagai kuasa, atau tidak ikut serta secara hukum dalam penyelesaian transaksi sama sekali, namun hanya menyiapkan semua dokumen yang diperlukan untuk transaksi tersebut dan menemukan opsi yang sesuai untuk klien. . Semua transaksi yang telah kami identifikasi sebagai kelompok layanan independen dapat dicirikan oleh fakta bahwa transaksi tersebut ditujukan untuk mengalihkan hak penggunaan - selalu dan wajib, atau bahkan hak kepemilikan real estat untuk klien. Dalam hal ini, layanan makelar barang tak bergerak bersifat “satu kali”. Diperlukan untuk menyelesaikan satu hingga maksimal tiga transaksi untuk kepentingan klien.

Prosesnya tampak lebih rumit ketika perusahaan real estat menyediakan berbagai layanan kepada klien untuk mengelola propertinya, membeli properti untuk klien, dan berpartisipasi dalam pembangunannya. Di sini, perusahaan real estat dapat menyediakan beberapa layanan; semua transaksi bersifat perdata, tetapi semuanya terkait dengan pengalihan hak apa pun yang berkaitan dengan real estat. Selain itu, perusahaan real estate dalam hal ini dapat memberikan layanan kepada klien yang tidak terkait dengan penyelesaian transaksi, namun dinyatakan dalam kinerja makelar tindakan lain yang penting bagi klien, yang diperlukan bagi klien. untuk mencapai tujuan akhir dari jasa makelar barang tak bergerak. Dalam hal ini, kita berbicara tentang layanan untuk klien seperti pemindahan tempat tinggal ke tempat non-perumahan, pendaftaran rekonstruksi (pembangunan kembali) tempat tinggal, pengelolaan real estat klien. Semua layanan untuk klien ini diformalkan melalui perjanjian manajemen perwalian properti. Dalam kasus seperti itu, perusahaan real estate bertindak sebagai broker, agen atau pengacara untuk kliennya di pasar broker real estate. Itu semua tergantung pada otoritas apa yang diwakili klien untuk perusahaan real estate dan hasil apa yang ingin dia terima dari pekerjaan agen penjual.

Selain itu, perusahaan real estat dapat memberikan layanan kepada klien untuk menyiapkan dokumen yang diperlukan untuk mengubah status hukum sebidang tanah di mana real estat klien berada. Di sini kita berbicara tentang berbagai macam layanan. Hal ini disebabkan karena hak milik yang dahulu ada sehubungan dengan bidang-bidang tanah telah berubah, menurut peraturan perundang-undangan pertanahan yang berlaku, bagi warga negara bidang-bidang tanah dapat dimiliki atau disewakan. Awalnya, Kode Tanah mengatur hal ini. Namun, dengan diadopsinya Kode Perumahan Federasi Rusia yang baru tanggal 29 Desember 2004 No. 188-FZ (selanjutnya disebut Kode Perumahan Federasi Rusia), sebuah undang-undang diadopsi untuk memasukkan Kode Perumahan Rusia Federasi mulai berlaku. Undang-undang ini mengatur penyediaan sebidang tanah di bawah kepemilikan HOA dan koperasi perumahan. Ternyata kini hak-hak warga negara dan peserta koperasi perumahan telah dilanggar karena mereka tidak bisa membeli sebidang tanah jika mereka mau, dengan cara disewakan, tetapi harus memperolehnya sebagai milik mereka. Jika sebidang tanah diperoleh sebagai properti, hal ini akan berdampak signifikan pada masalah perpajakan; warga negara sendiri yang akan membayar pajak tanah. Apabila sebidang tanah dibeli dengan cara sewa, maka warga negara tidak membayar pajak atas bidang tanah tersebut, tetapi akan membayar sewa kepada pemilik bidang tanah tersebut.

Ada jenis hak lain yang harus didaftarkan ulang sehubungan dengan penerapan undang-undang baru di bidang ini. Misalnya, hak kepemilikan yang diwariskan seumur hidup tidak dapat dialihkan dalam transaksi jual beli. Oleh karena itu, jika pemilik suatu tempat tinggal ingin menjualnya, ia harus menjualnya beserta tanahnya, jika tidak maka tidak mungkin, pihak pendaftaran pasti akan menolak untuk mendaftarkan transaksi tersebut. Perlu dilakukan pendaftaran ulang bidang tanah tersebut sebagai hak sewa atau hak milik.

Kasus lainnya adalah bahwa semua organisasi yang sebelumnya hanya milik negara seringkali diberikan sebidang tanah dengan hak pakai yang tetap dan tidak terbatas. Sebagai akibat dari privatisasi, muncul organisasi komersial non-negara yang menggunakan sebidang tanah dengan hak penggunaan permanen dan tidak terbatas. Hak pakai yang tetap dan terus-menerus dibiarkan sebagai salah satu jenis hak milik atas bidang-bidang tanah, tetapi sekarang, menurut undang-undang pertanahan yang berlaku, bidang-bidang tanah dengan hak tersebut hanya dapat diberikan kepada perusahaan-perusahaan negara dan kota (perusahaan kesatuan kota, kesatuan negara). perusahaan, perusahaan kesatuan negara federal). Undang-undang tentang pemberlakuan Kode Tanah Federasi Rusia mengatur kewajiban organisasi-organisasi ini untuk mendaftarkan kembali hak penggunaan permanen dan abadi menjadi hak kepemilikan atau sewa.

Hal ini menimbulkan keseluruhan arah, banyak pekerjaan bagi perusahaan-perusahaan real estate yang dapat memberikan jasanya untuk pendaftaran ulang hak atas tanah dalam semua kasus di atas, baik kepada warga negara maupun badan hukum.

Selain itu, dalam semua kasus ketika suatu badan hukum atau warga negara menjual real estatnya, hak atas real estat (bangunan dan tanah) tersebut juga harus didaftarkan ulang kepada pemilik baru, dan ini juga menciptakan lapangan kerja yang luas. perusahaan real estat. Perlu dicatat bahwa di kota-kota provinsi kecil, sebagian besar perusahaan real estate memperoleh keuntungan dari penyediaan layanan jenis ini kepada klien.

Pekerjaan seorang makelar barang tak bergerak juga dikaitkan dengan penyediaan layanan lain. Semuanya terkait dengan pembangunan bangunan tempat tinggal. Perusahaan real estat dapat berpartisipasi dalam perjanjian pengalihan hak untuk mengklaim properti real estat yang belum selesai dibangun, perjanjian partisipasi bersama dalam konstruksi dan transaksi hukum perdata lainnya. Pada saat yang sama, perusahaan real estat dapat bertindak sebagai pihak dalam suatu transaksi atau menyediakan layanan perantara tanpa mengambil hak atau kewajiban apa pun berdasarkan transaksi tersebut. Selain itu, perusahaan real estate dapat, demi kepentingannya sendiri, memperoleh hak berdasarkan transaksi, yaitu memperoleh keuntungan dari pembelian dan penjualan atau pengalihan klaim, dan bukan dari remunerasi klien.

Dalam kasus di mana makelar barang tak bergerak bertindak sebagai perantara kliennya, hubungannya dengan klien dapat diformalkan dengan menetapkan kewajiban untuk komisi, penugasan, pengelolaan perwalian properti, komisi. Jika makelar barang tak bergerak secara mandiri berpartisipasi untuk kepentingannya sendiri dalam kewajiban perdata mengenai tempat tinggal, maka tidak ada perjanjian tambahan yang dibuat selain perjanjian yang secara langsung mengalihkan hak atas real estat. Dalam Bab Dua buku ini, kami akan mempertimbangkan secara lebih rinci semua kemungkinan transaksi dengan real estat, membaginya menjadi dua kelompok: transaksi yang meresmikan kekuasaan makelar dan klien, transaksi perantara agen penjual, serta transaksi di mana perusahaan real estat bertindak demi kepentingannya sendiri dan atas nama Anda.

Setiap perusahaan real estat memiliki perusahaannya sendiri aturan pembayaran . Setiap perusahaan real estat memilih metodenya sendiri dalam menentukan pembayaran atas layanan perusahaan real estat. Organisasi, sebagai suatu peraturan, menetapkan sistem tarif untuk layanan pelanggan. Harga pembayaran untuk layanan perusahaan real estat dapat ditetapkan tergantung pada nilai real estat yang transaksinya dilakukan untuk kepentingan klien, atau dapat ditetapkan pada jumlah tetap. Misalnya, ketika melakukan transaksi untuk rekonstruksi (pembangunan kembali), pendaftaran ulang hak atas sebidang tanah, paling disarankan untuk menetapkan harga layanan dalam jumlah yang tetap (tetap), ketika melakukan transaksi dengan real estat, harga untuk layanan dibuat tergantung pada nilai real estat.

Praktek bisnis perusahaan real estate menunjukkan bahwa pada dasarnya perusahaan memilih satu metode untuk menentukan harga dan menetapkannya tergantung pada jenis pekerjaan (layanan yang diberikan kepada klien).

Ada agen penjual yang membebankan uang muka untuk layanan yang diberikan. Di perusahaan real estat lain, klien dikenakan pembayaran di muka. Beberapa agen penjual hanya mengenakan biaya untuk layanan mereka setelah pekerjaan mereka selesai. Dalam kasus terakhir, harga ditetapkan tergantung pada nilai real estat, yang merupakan subjek “pesanan” klien. Misalnya, 5% dari harga penjualan apartemen klien. Dalam hal ini, penting untuk mempertimbangkan kepentingan klien yang ingin menerima jumlah tertentu dari penjualan apartemennya, karena makelar barang tak bergerak dapat menjualnya dengan harga berapa pun. Oleh karena itu, ketika menentukan harga layanan makelar barang tak bergerak, klien paling dapat diterima untuk menyetujui prosedur pembayaran ini: klien menetapkan jumlah tetap yang ingin ia jual apartemennya dan, jika makelar menjualnya dengan jumlah yang lebih besar , maka seluruh selisih harga menjadi milik makelar barang tak bergerak, sebagai imbalan atas jasa yang diberikan.

Perlu dicatat bahwa hubungan hukum antara klien dan makelar barang tak bergerak mengenai prosedur pembayaran layanan, dan kondisi lain dari hubungan hukum mereka dengan klien, tunduk pada ketentuan KUH Perdata Federasi Rusia tentang ketentuan berbayar. layanan (Bab 39).

Berdasarkan kontrak penyediaan layanan dengan biaya tertentu, kontraktor berjanji, atas instruksi pelanggan, untuk menyediakan layanan (melakukan tindakan tertentu atau melakukan aktivitas tertentu), dan pelanggan berjanji untuk membayar layanan ini. Kecuali ditentukan lain oleh kontrak untuk penyediaan layanan berbayar, kontraktor wajib menyediakan layanan tersebut secara pribadi. Klien selalu dapat mengetahui siapa yang menyediakan layanan jenis ini kepadanya, karena klien akan membuat surat kuasa untuk makelar barang tak bergerak yang akan menangani "bisnis" -nya. Apabila dalam surat kuasa klien tidak memberikan hak subrogasi kepada makelar barang tak bergerak, berarti tidak seorang pun kecuali makelar barang tak bergerak yang diberi surat kuasa itu, tidak dapat melakukan satu perbuatan pun yang sah secara hukum. Yaitu, tidak seorang pun dapat memesan peralatan BTI ke apartemen klien, menyelesaikan transaksi untuk kepentingan klien, atau mengadakan hubungan hukum perdata, perumahan, pertanahan, administratif, atau kota lainnya.

Pelanggan berkewajiban untuk membayar layanan yang diberikan kepadanya dalam jangka waktu dan cara yang ditentukan dalam kontrak untuk penyediaan layanan berbayar. Dalam hal ketidakmungkinan pelaksanaan karena kesalahan pelanggan, layanan harus dibayar penuh, kecuali ditentukan lain oleh hukum atau kontrak untuk penyediaan layanan berbayar. Jadi, misalnya, klien menyembunyikan dari makelar fakta bahwa apartemen tersebut sebelumnya telah mengalami rekonstruksi (pembangunan kembali), yang izinnya belum diperoleh dari pihak yang berwenang. pemerintah lokal. Saat menyiapkan dokumen untuk pendaftaran negara suatu transaksi, makelar barang tak bergerak harus memanggil karyawan BTI untuk menyusun rencana. Klien mengetahui adanya rekonstruksi yang tidak sah (pembangunan kembali). Tentu saja, pembeli baru harus mengeluarkan banyak uang untuk “melegitimasi” rekonstruksi (pembangunan kembali). Fakta ini tentunya akan mempengaruhi harga pembelian apartemen, ke arah penurunannya, dan kemudian, jika klien tidak menyetujui persyaratan baru untuk membayar apartemen, maka kontrak penyediaan layanan real estat dengannya dapat dihentikan.

Dalam hal ketidakmungkinan pelaksanaan timbul karena keadaan yang tidak menjadi tanggung jawab salah satu pihak, pelanggan akan mengganti biaya yang sebenarnya dikeluarkan olehnya kepada kontraktor, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang atau kontrak untuk layanan berbayar.

Jadi, terlihat dari isi Bab. 39 KUH Perdata Federasi Rusia, dalam norma hukum perdata yang mengatur masalah penyediaan layanan berbayar, penggunaan metode dispositif dalam pengaturan hukum hubungan hukum. Segala hak dan kewajiban pelanggan (klien) dan kontraktor (makelar barang tak bergerak) dapat diubah berdasarkan kontrak penyediaan jasa.

KUH Perdata Federasi Rusia mengizinkan makelar barang tak bergerak dan klien untuk secara sepihak menolak memenuhi kontrak untuk penyediaan layanan real estat, tanpa terjadinya alasan apa pun yang membuat pelaksanaan kontrak tidak mungkin dilakukan. Pelanggan berhak menolak untuk memenuhi kontrak penyediaan layanan dengan biaya tertentu, dengan syarat pembayaran kepada kontraktor atas biaya yang sebenarnya dikeluarkan olehnya. Kontraktor berhak menolak untuk memenuhi kewajiban berdasarkan kontrak untuk penyediaan layanan berbayar hanya jika pelanggan mendapat kompensasi penuh atas kerugiannya.

Layanan yang diberikan oleh perusahaan real estat diatur antara klien dan organisasi real estat kontrak untuk penyediaan layanan . Sebagai aturan, isi perjanjian untuk penyediaan layanan real estat terutama bergantung pada sifat layanan yang perlu diberikan kepada klien. Jika ini adalah layanan “satu kali”, maka hubungan hukum antara para pihak (makelar dan klien) diformalkan dengan perjanjian tertulis sederhana untuk penyediaan layanan dengan biaya tertentu. Jika suatu perusahaan real estat diharuskan untuk berulang kali memberikan jasa (misalnya, pengelolaan perwalian properti), maka hubungan hukum para pihak dapat diformalkan dengan perjanjian pengelolaan perwalian properti, komisi, atau keagenan.

Perjanjian penyediaan jasa real estate diatur dengan ketentuan Bab. 39 KUH Perdata Federasi Rusia. Ketentuan hukum perdata ini memungkinkan, dalam banyak hal, para pihak untuk menentukan peraturan hukum penyediaan jasa, artinya penetapan syarat-syarat tertentu dalam kontrak. Perlu dicatat bahwa kontrak untuk penyediaan layanan, termasuk layanan real estat, akan menjadi kontrak publik, dan oleh karena itu tunduk pada Art. 426 KUH Perdata Federasi Rusia. Selain itu, praktik penyediaan layanan oleh perusahaan real estat menunjukkan bahwa pada dasarnya perusahaan menawarkan klien mereka untuk membuat kontrak dengan mereka, yang perkiraan ketentuannya telah dikembangkan (yaitu, melalui perjanjian adhesi). Dari isi Seni. 426 dan 427 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan bahwa perusahaan real estat wajib memberikan layanannya kepada setiap orang yang menghubunginya. Perusahaan tidak mempunyai hak untuk memberikan preferensi kepada satu orang di atas orang lain, karena seperti telah kami catat, ini adalah kontrak publik. Harga layanan yang diberikan, serta ketentuan kontrak, harus ditetapkan kira-kira sama untuk semua klien.

Suatu perjanjian untuk penyediaan jasa real estat tidak boleh memuat lebih banyak kondisi yang diskriminatif daripada yang biasanya terkandung dalam kontrak semacam ini. Larangan langsung terhadap hal ini dapat ditelusuri dari analisis ketentuan Art. 428 KUH Perdata Federasi Rusia. Ketentuan apa yang biasanya dimuat dalam kontrak penyediaan jasa real estat?

Semua ketentuan kontrak dapat dibagi menjadi esensial dan non-esensial. Syarat-syarat pokok suatu perjanjian (jika tercapai kesepakatan antara para pihak dan dimuat dalam teks perjanjian) memungkinkan perjanjian tersebut dianggap selesai. Semua syarat lainnya mungkin tidak dicantumkan dalam teks perjanjian penyediaan jasa real estat, tetapi syarat-syarat tersebut akan dipatuhi oleh para pihak berdasarkan kebiasaan bisnis. Jadi, menurut Art. 424 dan 425 KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan peraturan hukum tentang kasus-kasus ketika kontrak tidak menentukan harga atau durasi validitasnya. Dalam kasus seperti itu, harga dan ketentuan yang biasanya ditetapkan antara para pihak ketika menyediakan layanan real estat digunakan.

Satu-satunya syarat penting dari kontrak untuk penyediaan layanan real estat adalah ketentuan tentang subjek kontrak. Oleh karena itu, jika klien ingin membeli atau menjual atau menukar tempat tinggal apa pun dengan bantuan perusahaan real estat, maka properti tersebut atau propertinya harus dijelaskan secara rinci dalam kontrak. Mungkin klien ingin mendapatkan apartemen di lantai tertentu, di wilayah kota tertentu, hal ini harus tercermin dalam kontrak, di jika tidak, setiap tempat tinggal yang ditawarkan makelar barang tak bergerak kepada kliennya dapat dianggap sebagai pelaksanaan kontrak yang tepat untuk penyediaan layanan real estat.

Seringkali, selain pokok bahasan, kontrak untuk penyediaan layanan real estat menunjukkan jumlah imbalan untuk layanan sebagai persentase dari nilai properti yang dijual untuk klien, atau dalam bentuk jumlah tetap, jika ini adalah layanan dari jenis yang berbeda. Biasanya, kontrak untuk penyediaan jasa real estat tidak memuat jangka waktu, atau tidak ditentukan oleh tanggal kalender tertentu, tetapi dibuat bergantung pada terjadinya suatu peristiwa atau fakta. Misalnya, “perusahaan berjanji untuk menjual apartemen klien selambat-lambatnya tiga bulan sejak tanggal privatisasi apartemen klien diformalkan” dan opsi kondisi lainnya.

Seringkali, perjanjian untuk penyediaan layanan real estat berisi ketentuan yang menyatakan bahwa klien tidak memiliki hak untuk beralih ke perusahaan lain untuk penyediaan layanan yang telah ia gunakan untuk datang ke perusahaan ini. Selain itu, dalam beberapa kasus, teks kontrak memuat ketentuan yang menurutnya klien wajib memberi kompensasi kepada perusahaan real estat atas kerusakan material yang terkait dengan kasus tersebut. Kerusakan material dalam hal ini dapat dinyatakan dalam hilangnya keuntungan; sebagai suatu peraturan, klien yang tidak bermoral wajib membayar imbalan yang seharusnya dia bayarkan jika dia diberikan layanan dengan benar. Secara umum, kita dapat mencatat kebebasan relatif dalam kondisi yang dibangun oleh perusahaan real estat dalam hubungan dengan kliennya.

Kolase: Tatyana Voronina

Diskusi tentang perlunya undang-undang yang mengatur kegiatan real estate telah berpindah ke tingkat praktis: beberapa hari yang lalu rancangan undang-undang terkait diajukan ke Duma Negara.

Rancangan undang-undang federal “Tentang kegiatan perantara (agensi) di pasar transaksi real estat” disiapkan oleh sekelompok deputi partai A Just Russia yang dipimpin oleh Dmitry Ushakov.

Kursus singkat tentang sejarah

Diskusi tentang perlunya undang-undang khusus tentang kegiatan ribuan agen penjual dimulai bahkan sebelum penghapusan perizinan, yang terjadi pada tahun 2001. Pada saat ini, dua upaya yang gagal telah dilakukan untuk mengesahkan undang-undang “Tentang Aktivitas Real Estat di Federasi Rusia”. Kedua RUU dengan judul ini ditolak.

Pada tahun 2005, atas prakarsa Duma Daerah Kostroma, diusulkan untuk mengembalikan kegiatan real estat ke daftar subjek yang harus dilisensikan, tetapi juga tidak berhasil.

Sejak itu, dengan tingkat intensitas yang berbeda-beda, diskusi terus berlanjut di berbagai kongres dan forum real estate. Argumen penentang dan pendukung kini telah dirumuskan. Para penentang berpendapat bahwa undang-undang yang ada saat ini sudah cukup dan bahwa undang-undang khusus akan menciptakan beban baru yang tidak berkelanjutan bagi dunia usaha. Para pendukung undang-undang tersebut menekankan perlunya membersihkan pasar dari peserta yang tidak profesional dan tidak bermoral serta meningkatkan status profesi real estate.

Tentu saja, perizinan tidak akan bisa dikembalikan: negara telah memperjelas bahwa fokusnya adalah pada organisasi pengaturan mandiri (SRO). Dalam kaitan ini, pembuat RUU tersebut berusaha mengikuti semangat zaman.

Apa yang mereka tawarkan sekarang?

RUU ini didasarkan pada model pengaturan mandiri kegiatan profesional. Pada saat yang sama, tanggung jawab properti agen penjual ditetapkan.

Jadi, setiap agen real estate, menurut legislator, harus menjadi anggota salah satu SRO real estate. Diperbolehkan melakukan kegiatan real estate “dalam bentuk kegiatan makelar barang tak bergerak sebagaimana individu dan/atau pengusaha perseorangan atau berbentuk badan hukum yang mengadakan kontrak kerja dengan makelar barang tak bergerak.”

Dana pembayaran kepada para korban akan dibentuk dari kontribusi wajib peserta SRO (masing-masing menyumbang setidaknya 30 ribu rubel). Selain itu, perantara harus mengasuransikan tanggung jawab properti mereka sebesar 10 juta rubel.

Untuk menjadi anggota organisasi pengaturan mandiri, seorang makelar barang tak bergerak harus memiliki pendidikan hukum yang lebih tinggi dan (atau) pengalaman kerja di pasar real estat, serta sertifikat kualifikasi sebagai agen profesional di pasar real estat.

Sertifikasi seharusnya dilakukan “dalam bentuk ujian kualifikasi yang dilakukan oleh komisi kualifikasi dari organisasi yang diakreditasi oleh asosiasi institusi agen penjual.”

“Setiap hari, ratusan orang yang membeli atau menyewa rumah menjadi korban “agen penjual kulit hitam,” kata salah satu penulis RUU tersebut, wakil Duma Negara Dmitry Ushakov. “Berkat Undang-Undang Kegiatan Perantara, perantara real estat akan bertanggung jawab atas tindakannya dan menjawab dengan uangnya sendiri kepada pembeli.”

Jumlah SRO yang optimal adalah 500 hingga 1.500 anggota. Asosiasi nasional akan dibentuk dari organisasi pengaturan mandiri. Pada saat yang sama, RUU tersebut secara khusus menyatakan bahwa yang terbaik adalah memiliki dua asosiasi seperti itu.

“Seperti yang ditunjukkan oleh praktik, kurangnya alternatif selain asosiasi nasional dengan keanggotaan wajib menyebabkan degenerasi asosiasi tersebut menjadi struktur birokrasi yang mandiri,” demikian isi catatan penjelasan tersebut. Jelasnya, antara lain, realitas saat ini juga diperhitungkan, ketika Persekutuan Realtors Rusia dan Kamar Real Estat Nasional dapat mengklaim status asosiasi nasional.

Semua orang akan dihitung

Selain daftar terpadu SRO, diusulkan untuk membuat daftar konsolidasi seluruh anggota organisasi. Dengan kata lain, semua agen penjual di negara kita yang luas akan didaftarkan dan dikendalikan.

Mereka juga akan mengontrol media dalam menyebarkan informasi tentang properti. Ada tiga inovasi di sini.

Pertama: informasi tentang properti real estat dapat dipublikasikan oleh pemilik properti, dengan tunduk pada penyerahan dokumen hak milik yang relevan.

Kedua: informasi tentang suatu properti real estate dapat diumumkan oleh makelar barang tak bergerak hanya jika ia menjalankan kegiatannya sesuai dengan persyaratan undang-undang (termasuk perjanjian dengan pemiliknya).

Ketiga: “Pemungutan biaya oleh media atau orang lain untuk memperoleh informasi kontak pemilik properti harus dianggap sebagai pelaksanaan aktivitas perantara di pasar transaksi real estat, yang jika terjadi pelanggaran persyaratan hukum untuk real estat kegiatan memerlukan tanggung jawab sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia tentang pelanggaran administratif "

Apa pendapat para profesional?

Tagihannya diterima umpan balik negatif pemerintah. Celaan utama: kebutuhan mutlak akan pengaturan mandiri wajib atas kegiatan real estat belum terbukti dan ketentuan undang-undang federal lainnya, khususnya 315-FZ “Tentang Organisasi Pengaturan Mandiri”, diduplikasi.

Presiden Kamar Real Estat St. Petersburg, Dmitry Shchegelsky, tidak menganggap fakta ini penting: RUU tersebut dapat direalisasikan selama pertimbangannya oleh Duma Negara. “Penulis rancangan undang-undang tersebut berkonsultasi dengan perwakilan komunitas profesional,” katanya, “dan keinginan kami telah tercermin dalam rancangan undang-undang tersebut. Tentu saja RUU ini bisa dikritik, namun saya yakin sebuah langkah maju telah diambil. Karena, sejujurnya, saya bosan dengan perbincangan tanpa akhir tentang undang-undang seperti apa yang dibutuhkan Realtors. Kami sekarang memiliki dasar untuk diskusi substantif dan konstruktif. Para penentang ingin mengatakan hal berikut: para agen penjual dan agensi yang menjalankan bisnis mereka dengan jujur ​​tidak akan dihalangi oleh undang-undang baru, namun akan ada penghalang bagi para penipu dan agen penjual palsu yang mempermalukan profesi mereka.”

Wakil Presiden Persatuan Realtors Rusia, Valery Vinogradov, menyatakan dengan singkat: “RUU tersebut sepenuhnya kasar dan tidak sesuai dengan realitas pasar saat ini. Pemerintah tidak mendukungnya – dan melakukan hal yang benar.”

“RUU itu pasti diperlukan,” komentar ketua dewan Kamar Real Estat Barat Laut, Pavel Sozinov. - Realtors dari berbagai daerah sedang mempersiapkan penawaran mereka. Misalnya, rekan kami di Omsk memperhatikan bahwa tidak semua daerah memiliki 500 spesialis untuk membentuk SRO. Pada saat yang sama, jelas: penulis RUU tersebut berangkat dari fakta bahwa organisasi-organisasi ini akan dibentuk tidak hanya dan tidak berdasarkan wilayah. Banyak lembaga saat ini berhasil beroperasi di beberapa wilayah sekaligus, dan referensi geografis saat membuat SRO sama sekali tidak diperlukan. Pada saat yang sama, SRO tidak boleh menjadi organisasi dari satu lembaga; bahkan di St. Petersburg terdapat perusahaan yang beranggotakan lebih dari 100 orang (jumlah minimum 100 anggota diatur dalam kerangka Undang-undang Federal-315). Saya setuju dengan pendapat rekan-rekan saya bahwa selama sertifikasi perlu melibatkan perwakilan otoritas pengawas negara dalam komisi; kita memerlukan peraturan yang jelas untuk hubungan antara lembaga pemerintah dan komunitas profesional.”

Hari ini, pada pertemuan malam, Duma Negara akhirnya menguburkan rancangan undang-undang “Tentang kegiatan perantara (agensi) di pasar transaksi real estat.” Mari kita coba mencari tahu apa konsekuensi hal ini terhadap bisnis real estate.

RUU versi terbaru, yang dirancang untuk mengatur kegiatan real estate, tidak lolos pembahasan pertama di Duma Negara; pembahasannya hanya memakan waktu satu menit. Proyek ini - yang telah lama menderita dalam arti sebenarnya - telah diperkenalkan. Pada akhir tahun lalu dia seharusnya sudah kehilangan nyawanya. Namun dia tertatih-tatih hingga April 2017. Ada yang salah?

Pengaturan mandiri dan sesuatu

Pertama, RUU tersebut diajukan oleh deputi yang salah, atau lebih tepatnya, dari faksi yang salah, yaitu dari “A Just Russia”. Selain itu, dalam komposisi Duma yang baru, dari lima penulis undang-undang real estat, hanya satu yang tersisa, dan dia tidak pernah berbicara secara terbuka mengenai topik ini. Kedua, dan hal ini dicatat dalam semua tinjauan, RUU tersebut bertujuan untuk membentuk rezim partisipasi wajib agen real estat dalam organisasi pengaturan mandiri, yang bertentangan dengan Konsep Peningkatan Mekanisme Pengaturan Mandiri, yang disetujui oleh Pemerintah Federasi Rusia. pada bulan Desember 2015. Dinyatakan dengan jelas bahwa pengaturan mandiri yang wajib hanya mungkin dilakukan di sektor-sektor ekonomi di mana terdapat “ tingkat tinggi potensi bahaya yang menyebabkan... kerugian terhadap hak, kepentingan sah, kehidupan dan kesehatan warga negara.”

Terlepas dari semua cerita horor tentang “agen penjual kulit hitam”, aktivitas real estate tidak dianggap berpotensi berbahaya. Selain itu, para kritikus mencatat, rincian hukum dari aktivitas real estat tidak ditentukan dalam RUU tersebut.

Hak untuk berprofesi

Dokumen yang paling menarik, tentu saja, adalah kesimpulan dari Komite Duma Negara tentang Sumber Daya Alam, Properti dan Hubungan Pertanahan. Versi paling radikal dari pembacaannya adalah: dalam waktu dekat, aktivitas real estat akan lenyap. Dan inilah pendapat negara! Berdasarkan apa penilaian tersebut?

Faktanya, dalam kesimpulannya, pembentuk undang-undang tidak sekadar mengkritisi RUU tersebut dari segi konflik hukum, tetapi mencoba menganalisis. kondisi saat ini pasar real estat dan peran agen penjual di pasar ini. Secara khusus, dikatakan bahwa konsep RUU ini sudah ketinggalan zaman, dan kondisi pasar 10-15 tahun yang lalu, ketika layanan perantara masih dibutuhkan, adalah hal yang sama. Saat ini, pasar telah “berubah secara radikal.”

Mengacu pada hasil tertentu dari firma hukum besar yang melakukan praktik untuk mendukung transaksi real estat dari tahun 2006 hingga 2016, perwakilan komite mengklaim bahwa jumlah agen penjual di pasar real estat telah berkurang hampir setengahnya.

Lima hal disebutkan sebagai “alasan utama penurunan signifikan permintaan layanan perantara di pasar real estat.”

Alasan nomor satu adalah layanan pencarian Internet yang memungkinkan warga mencari real estate sendiri. Kesimpulan: Anda tidak memerlukan agen real estat untuk mencari dan memilih. Alasan nomor dua adalah pengembangan jaringan pusat multifungsi (MFC) oleh negara, yang telah menyederhanakan prosedur penyerahan dan pemrosesan dokumen untuk perolehan dan pendaftaran hak kepemilikan atas real estat perumahan. Kesimpulan: kini warga dapat melakukan transaksi real estate meski tidak memiliki pengetahuan dan keterampilan khusus;

Alasan ketiga adalah intensifikasi penjualan stok perumahan di pasar terbuka oleh pemilik real estate terbesar di Rusia yang diwakili oleh struktur yang dikendalikan negara. Saat ini mereka memiliki sekitar 10% persediaan perumahan di negara tersebut. Alasannya aneh, tapi makelar itu lagi-lagi gulung tikar.

Argumen keempat juga tidak terlalu panas - “praktik penjualan real estat di lelang terbuka yang baru-baru ini meluas” - biarkan saja.

Tapi alasan nomor lima sudah sangat, sangat menarik: Domklik Bank Tabungan yang sudah terkenal kejam. Namun, pembuat undang-undang tidak menyebutkan nama ini, tetapi berbicara tentang pusat Sberned, yang mencakup “layanan untuk pendaftaran elektronik transaksi perumahan, pembelian apartemen dengan hipotek, serta pemeriksaan hukum atas properti real estat yang disiapkan untuk dijual dan verifikasi semua peserta dalam transaksi.”

Dan sebagai akhir yang cerah dari bagian kesimpulan ini, ungkapan mematikan berikut ini berbunyi: “Tidak mungkin beberapa perusahaan real estate yang tersisa di pasar akan mampu memberikan persaingan nyata kepada lawan yang begitu serius.”

Reaksi komunitas real estat

Setelah pulih dari keterkejutannya, perwakilan dari “beberapa perusahaan real estate” mulai angkat bicara.

“Kesimpulan yang dibuat oleh komite Duma Negara terkait memaksa saya untuk menyatakan bahwa anggotanya sama sekali tidak mewakili esensi aktivitas real estate. Tentu saja, apa yang ditawarkan Bank Tabungan itu bagus, karena dengan menyempurnakan alatnya, membantu warga menyelesaikan masalah terkait pembelian real estat dengan bantuan hipotek. Namun, ini sama sekali tidak menggantikan pekerjaan seorang makelar barang tak bergerak. Saya sudah mengatakannya berkali-kali, tapi saya akan mengulanginya: makelar barang tak bergerak, pertama-tama, adalah negosiator profesional yang menyetujui syarat-syarat transaksi antara penjual dan pembeli, dan sebagian besar transaksi yang ada saat ini. yang terjadi di pasar real estat bersifat alternatif atau kontra, ketika klien menjual sesuatu yang lama dan membeli perumahan baru,” kata Alexander Romanenko, presiden perusahaan Advex.

Di akhir pidatonya, pemimpin bisnis agensi dalam negeri menyerukan “setidaknya” pengembalian izin kegiatan real estate. Namun, secara umum, semua orang memahami bahwa skenario seperti itu tidak mungkin terjadi.

Menurut Presiden Kamar Real Estat St. Petersburg, Direktur Jenderal Akademi Ilmu Pengetahuan Benois Dmitry Shchegelsky, jika Anda yakin dengan kesimpulan komite, negara tidak membutuhkan agen penjual.

“Deputi percaya bahwa sebelumnya warga, karena takut akan penipuan, beralih ke agen penjual, tetapi sekarang layanan mereka tidak lagi diperlukan. Apakah “agen penjual kulit hitam” kita telah menghilang? - dia bingung. - Anggota komite tidak memahami secara spesifik aktivitas lembaga tersebut. Mereka percaya bahwa agen penjual diharuskan menyerahkan dokumen untuk mendaftarkan transaksi. Jika negara memiliki pendapat seperti itu sehubungan dengan agen penjual, maka itu harus konsisten dan mengecualikan kegiatan kita dari 115-FZ. Dalam banyak hal, agen penjual sendirilah yang harus disalahkan atas apa yang terjadi. Kita terpecah dan pasar memburuk. Tapi dia sudah berusia 25 tahun.”

PENDAPAT AHLI

Valery Vinogradov, wakil presiden Persatuan Realtors Rusia

Terlepas dari kapan dan jenis undang-undang apa yang diadopsi, mengingat kondisi kehidupan politik dan perekonomian negara saat ini, hal ini akan memberikan pukulan telak bagi komunitas real estate yang beradab. Apalagi baik secara organisasi maupun finansial. Oleh karena itu, menurut pendapat saya, mungkin bagus jika situasi seperti itu berkembang saat ini. Berdasarkan teks kesimpulan Komite Properti Duma Negara, kami melihat tingkat kompetensi masyarakat yang akan mengesahkan undang-undang untuk Realtors. hari ini hukum perdata memungkinkan kegiatan real estate dan menjamin kebebasan bersaing. Dan pengaturan mandiri secara sukarela menunjukkan kepada semua orang – baik klien maupun mitra pasar kami – bahwa mereka adalah seorang profesional.

PENDAPAT AHLI

Alexander Ginovker, wakil presiden Asosiasi Realtors St. Petersburg dan Wilayah Leningrad

Saya percaya bahwa semua keributan seputar RUU ini lebih disebabkan oleh keinginan individu untuk mempromosikan diri mereka sendiri dibandingkan dengan kerja legislatif yang sebenarnya. Betapapun bagusnya undang-undang yang disahkan saat ini, hal itu tidak akan menyelesaikan masalah apa pun di pasar. Ada banyak sekali segmen individu “abu-abu” dan “hitam” - baik perorangan maupun badan hukum - yang menyediakan layanan tanpa mengiklankan aktivitas mereka sama sekali. Tidak ada biaya apapun untuk meminta pertanggungjawaban mereka. Tapi tidak ada yang melakukan hal ini dan pada tahun-tahun ketika ada perizinan, sekarang tidak ada yang melakukannya. Sampai negara mulai memberantas usaha ilegal dengan keras, undang-undang baru ini tidak akan membantu. Oleh karena itu, sebagai seorang skeptis yang berhati-hati, saya akan mengatakan ini: tidak ada undang-undang tentang aktivitas real estat yang lebih baik daripada undang-undang yang buruk. Yang akan membuat sebagian bisnis legal berada dalam bayang-bayang.