Για τον καθένα μας, οι συναλλαγές ακινήτων είναι ένα αρκετά σοβαρό εγχείρημα. Κατά την αγορά ή την πώληση του ακινήτου μας, πρέπει να λάβουμε υπόψη όλες τις νομικές πτυχές και πιθανές αρνητικές συνέπειες, είναι απαραίτητο να ληφθούν εκ των προτέρων μέτρα για την αποτροπή τους.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, δεν θα ήταν περιττό να λαμβάνετε συμβουλές από έμπιστους και επαγγελματίες ειδικούς και μεσίτες.

Ένας realtor (μεταφρασμένος από τα αγγλικά ως "realtor" σημαίνει "μεσίτης ακινήτων") είναι ένα πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, το οποίο ασχολείται επαγγελματικά με δραστηριότητες διαμεσολάβησης στην αγορά ακινήτων κατά τη σύναψη συναλλαγών για την αγορά ή πώληση ακινήτων ή όταν παρέχοντάς το προς ενοικίαση. Τα έσοδά του κατά τη σύναψη οποιωνδήποτε συναλλαγών είναι προμήθεια ή αμοιβή για τις υπηρεσίες που παρέχει. Και αυτό που κάνουν επαγγελματικά ονομάζεται «δραστηριότητα ακίνητης περιουσίας».

Ένα από τα πιο περιζήτητα και ακριβοπληρωμένα στον κόσμο. Αναπτύσσεται και επεκτείνεται κάθε χρόνο. Επομένως, για να προσανατολιστείτε προς αυτή την κατεύθυνση, πρέπει να έχετε όχι μόνο βασικές γνώσεις σχετικά με αυτό το θέμα.

Ένας ικανός και επιτυχημένος μεσίτης στην επιχείρησή του είναι το αποτέλεσμα όχι τόσο μακράς δουλειάς όσο σκληρής δουλειάς για τον εαυτό του. Για να πετύχει αυτόν τον τίτλο, ένα άτομο πρέπει να είναι μορφωμένο και έξυπνο, να μπορεί να σκέφτεται αναλυτικά, να είναι προσεκτικό, θετικό και ανθεκτικό σε στρεσογόνες καταστάσεις.

Οι κτηματομεσιτικές δραστηριότητες διεξάγονται μεταξύ δύο μερών - ενός κτηματομεσίτη και ενός ενδιαφερόμενου καταναλωτή - βάσει συμφωνίας ή πληρεξούσιου για πολιτική συναλλαγή με οικόπεδα, κτίρια, κατασκευές, κατασκευές, οικιστικούς και μη οικιστικούς χώρους. Δεν εφαρμόζουν όλες οι χώρες τη λήψη κατάλληλης άδειας από μια κρατική υπηρεσία για την παροχή αυτού του τύπου υπηρεσίας. Για παράδειγμα, στη Ρωσία δεν υπάρχει αδειοδότηση για δραστηριότητες ακίνητης περιουσίας.

Δυστυχώς, η έλλειψη περιορισμών και ελέγχου αυτής της δραστηριότητας από την αρχή αδειοδότησης είναι που επιτρέπει σε οποιονδήποτε να εισέλθει στην αγορά ως μεσίτη.

Μια ανεξέλεγκτη κατάσταση σε αυτή την περίπτωση μετατρέπεται στην πραγματικότητα σε ένα τεράστιο πεδίο για την ανάπτυξη δόλιων δραστηριοτήτων. Και αυτό το γεγονός επηρεάζει αρνητικά τη φήμη των επαγγελματιών ειδικών.

Η κτηματομεσιτική δραστηριότητα δεν είναι μόνο οι ενέργειες ενός μεσίτη ή πράκτορα. Για την επαγγελματική διεξαγωγή μιας τέτοιας επιχείρησης, μπορούν να δημιουργηθούν οργανωμένες πλατφόρμες ακινήτων με καθιερωμένους κανόνες παιχνιδιού. Σε τέτοιες πλατφόρμες υπάρχουν αγοραστές, αφενός, που δημιουργούν ζήτηση για ακίνητα, και πωλητές, αφετέρου, που κάνουν τις προτάσεις τους για την πώληση τέτοιων ακινήτων. Ο μεσίτης, ή ο διοργανωτής τέτοιων πλατφορμών, λαμβάνει τις προμήθειες του για τη συγκέντρωση και των δύο μερών και τον προκαθορισμό συναλλαγών. Οι συναλλαγές σε τέτοιες πλατφόρμες μπορούν να πραγματοποιηθούν χρησιμοποιώντας διάφορες μεθόδους δημοπρασίας. Αξίζει να σημειωθεί ότι αυτή η μορφή συναλλαγής ελαχιστοποιεί την πιθανότητα δόλιας συναλλαγής και θα επιτρέψει επίσης στον πωλητή να λάβει τη βέλτιστη τιμή για το ακίνητό του και στον αγοραστή - την πιο αποδεκτή τιμή αγοράς.

Στις χώρες της ΚΑΚ, η κτηματομεσιτική δραστηριότητα είναι ένας σχετικά νέος τύπος επαγγελματικής υπηρεσίας, ο οποίος δεν χρησιμοποιήθηκε προηγουμένως στην πράξη ή είχε πολύ πενιχρό ιστορικό. Αλλά καθώς βελτιώνεται η ευημερία των ανθρώπων, το ενδιαφέρον και η προσοχή σε αυτό το είδος απασχόλησης αυξάνεται.

ΣΕ τα τελευταία χρόνιαΗ αγορά ακινήτων άρχισε να αναπτύσσεται ενεργά. Η ανάπτυξή του οφείλεται κυρίως σε δύο βασικούς παράγοντες.

Πρώτα , αυτό οφείλεται στην κατασκευή νέων κατοικιών. Σε πολλές μεγάλες πόλεις της Ρωσίας τα τελευταία χρόνια έχει σημειωθεί απότομη αύξηση του αριθμού των νέων κτιρίων. Οι μεγαλύτερες πόλεις στη Ρωσία «ξαναχτίζονται» και ο αριθμός των κατασκευαστικών εταιρειών αυξάνεται επίσης. Στα τέλη της δεκαετίας του '90 του περασμένου αιώνα, η χώρα μας αντιμετώπισε ένα σοβαρό πρόβλημα. Το μεγαλύτερο μέρος του στεγαστικού αποθέματος της χώρας είχε γεράσει σημαντικά και σύντομα χρειαζόταν αντικατάσταση. Ήταν εκείνη τη στιγμή που εγκρίθηκαν αρκετά διαφορετικά προγράμματα σε ομοσπονδιακό επίπεδο για βελτίωση συνθήκες διαβίωσηςπολίτες.

Για να χτίσετε κτίρια κατοικιών, πρέπει να οργανώσετε μια νομική οντότητα (οργανισμός) ή να εγγραφείτε ως μεμονωμένος επιχειρηματίας και να λάβετε ειδική άδεια - άδεια από την Κρατική Επιτροπή Κατασκευών της Ρωσίας. Ωστόσο, να σημειωθεί ότι σύντομα θα καταργηθεί η αδειοδότηση οικοδομικών δραστηριοτήτων, πρώτα οι άδειες μελέτης κτιρίων κατοικιών και μετά οι ίδιες οι οικοδομικές άδειες. Επί του παρόντος, η απόκτηση άδειας κατασκευής δεν είναι τόσο δύσκολη και ο αριθμός των παραβιάσεων κατά την κατασκευή νέων κτιρίων αυξάνεται συνεχώς. Ως εκ τούτου, το κράτος σκοπεύει να ενισχύσει τον έλεγχο κατά την αποδοχή (θέση) ενός κτιρίου κατοικιών σε λειτουργία. Ίσως εισαχθεί ένα σύστημα εμπορικών σημάτων και σημάτων ποιότητας, παρόμοιο με αυτό της Ευρώπης. Έχει γίνει πολύ κερδοφόρο η κατασκευή πολυώροφων κτιρίων για μεταγενέστερη πώληση, η επένδυση κεφαλαίων στην κατασκευή συνδέεται με ελάχιστους επιχειρηματικούς κινδύνους, καθώς η στέγαση είναι πάντα σε ζήτηση.

Δεύτερο , αυτό οφείλεται σε μια σοβαρή μεταρρύθμιση της αστικής νομοθεσίας της χώρας. Ας θυμηθούμε ότι μέχρι πολύ πρόσφατα, η στέγαση, σύμφωνα με τον Κώδικα Στέγασης της RSFSR, μπορούσε να χρησιμοποιηθεί μόνο για προσωπική κατοικία, η χρήση του χώρου διαβίωσης για εμπορικό κέρδος ήταν αδύνατη. Με την υιοθέτηση του νέου Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (μέρος πρώτο, δεύτερο και τρίτο) (όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε στις 21 Ιουλίου 2005) (εφεξής ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας), κατέστη δυνατή η εισαγωγή οικιστικές εγκαταστάσεις σε πολιτική κυκλοφορία, σε σχέση με αυτές κατέστη δυνατή η σύναψη συμφωνιών αγοράς και πώλησης, εμπορικές μισθώσεις. Ο αριθμός των συναλλαγών ακινήτων αυξάνεται συνεχώς.

Ταυτόχρονα, δεν είναι η πρώτη χρονιά στην αγορά υπηρεσίες επί πληρωμήΟι εταιρείες ακινήτων προσφέρουν επίσης τις υπηρεσίες τους. Εμφανίστηκαν σχεδόν αμέσως, μαζί με την ίδια την ευκαιρία να αγοράσουν και να πουλήσουν κατοικίες. Οι μεσίτες εργάζονται όπου υπάρχει συνεχής ζήτηση για αγορά ή ενοικίαση οικιστικών χώρων. Ο αριθμός των κτηματομεσιτικών εταιρειών και το εύρος των δραστηριοτήτων τους σε μια συγκεκριμένη πόλη της χώρας ρυθμίζονται πλήρως από τις ανάγκες της αγοράς οικιστικών υπηρεσιών. Επί του παρόντος, η κτηματομεσιτική δραστηριότητα είναι ευρέως διαδεδομένη στη χώρα μας, μπορούμε να μιλήσουμε για δύο τύπους εταιρειών ακινήτων. Πρώτα , ο πιο κοινός τύπος κτηματομεσιτικών εταιρειών είναι οι εταιρείες που παρέχουν μόνο υπηρεσίες διαμεσολάβησης στην αγορά ακινήτων. Αυτό μικρή οργάνωση, η οποία απασχολεί περίπου δώδεκα μεσίτες (συχνά ακόμη λιγότερους) που ασχολούνται με την «αναζήτηση» κατάλληλων επιλογών για την αγορά ή πώληση ακινήτων, την ανταλλαγή και την ενοικίασή τους. Τέτοιες εταιρείες λειτουργούν στις περισσότερες πόλεις της Ρωσίας και όχι απαραίτητα σε μεγάλες πόλεις όπου, σε επίπεδο «επαρκές» για την εταιρεία, υπάρχει ζήτηση για αγορά, πώληση, ανταλλαγή, ενοικίαση κατοικιών.

Δεύτερος άποψη των κτηματομεσιτικών εταιρειών ως «μεσίτες ακινήτων». καθαρή μορφήδεν μπορείς να το ονομάσεις. Δεν παρέχουν μόνο υπηρεσίες διαμεσολάβησης για διάφορες συναλλαγές ακινήτων, αλλά μπορούν και οι ίδιοι να συμμετέχουν σε συναλλαγές. Αυτές οι εταιρείες συμμετέχουν στην κατασκευή συγκροτημάτων κατοικιών σε κοινή βάση, επενδύουν χρήματα σε κατασκευές και αγοράζουν κατοικίες. Πρόκειται για αρκετά μεγάλες εταιρείες όσον αφορά τον αριθμό των εργαζομένων που απασχολούν, μπορούν να ταξινομηθούν ως «μεσαίες επιχειρήσεις». Κατά κανόνα, έχουν μια πολύπλοκη οργάνωση και διαρθρωτικό τμήμα, πιθανώς υποκαταστήματα και γραφεία αντιπροσωπείας. Τέτοιες εταιρείες μπορούν να ονομαστούν «μικτές» επειδή, όπως έχει ήδη σημειωθεί, δεν ασχολούνται μόνο με δραστηριότητες ακινήτων, αλλά και σε άλλες επιχειρήσεις ακινήτων.

Ο όρος χρησιμοποιείται πλέον όλο και περισσότερο "μεσίτης ακινήτων", το νόημα και το περιεχόμενο του οποίου επενδύεται από το πρόσωπο που παρέχει υπηρεσίες διαμεσολάβησης στην αγορά ακινήτων. Ο ίδιος ο όρος εμφανίστηκε στις Ηνωμένες Πολιτείες το 1916, όταν καταχωρήθηκε ως ειδικό σήμα για να προσδιορίσει μια ένωση μεσιτών. Οι μεσίτες ξεχώρισαν μεταξύ άλλων εμπόρων ακινήτων επειδή ασχολούνταν αποκλειστικά με «ενδιάμεσες» υπηρεσίες και συχνά δεν ενεργούσαν οι ίδιοι ως μέρος στη συναλλαγή. Κατ' αρχήν, οι εταιρείες ακινήτων εμφανίστηκαν και αναπτύχθηκαν σε ανεπτυγμένες και αναπτυσσόμενες χώρες της Ευρώπης (κυρίως της Δυτικής) και της Αμερικής. Η έννοια και το περιεχόμενο των δραστηριοτήτων των μεσιτών περιλαμβάνουν κυρίως υπηρεσίες διαμεσολάβησης για αγοραπωλησίες, το μερίδιο άλλων συναλλαγών που βοηθούν οι μεσίτες να συνάψουν με ακίνητα (κυρίως κατοικίες) είναι σχετικά μικρό. Κυρίως, μεσίτες στο εξωτερικό ασχολούνται με αγοραπωλησίες.

Στη χώρα μας η αγορά έχει εντελώς διαφορετική δομή και κατ' αρχήν είναι αδύνατη η ύπαρξη μιας μεγάλης κτηματομεσιτικής εταιρείας που θα ασχολούνταν μόνο με την παροχή υπηρεσιών διαμεσολάβησης για αγοραπωλησίες. Για την επιτυχή ανάπτυξη και λήψη σημαντικών κερδών, οι κτηματομεσιτικές εταιρείες πρέπει να συμμετέχουν στην αστική κυκλοφορία των ακινήτων με άλλους τρόπους. Συνεπώς, οι κτηματομεσιτικές εταιρείες επενδύουν στην κατασκευή κατοικιών και μπορούν, βάσει συμφωνιών εκχώρησης δικαιωμάτων απαίτησης, να «πουλήσουν» ακίνητα που δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί. Οι ίδιοι οι μεσίτες μπορούν να αγοράσουν ακίνητα (κατοικίες) για μεταγενέστερη ενοικίαση. Οι μεσίτες στη χώρα μας παρέχουν όχι μόνο υπηρεσίες διαμεσολάβησης για αγοραπωλησίες, αλλά και για ενοικίαση οικιστικών χώρων.

Στο πλαίσιο αυτού του βιβλίου, θα μιλήσουμε όχι μόνο για τη συμμετοχή κτηματομεσιτικών εταιρειών σε ενδιάμεσες συναλλαγές ακινήτων, αλλά και για πολλές άλλες μορφές συμμετοχής εταιριών ακινήτων στην αγορά ακινήτων. Με βάση το Προεδρικό Πρόγραμμα Στέγασης, μπορούμε να πούμε ότι οι υπηρεσίες ακινήτων καλύπτουν κυρίως τη «δευτερεύουσα» αγορά ακινήτων. Η δευτερογενής αγορά είναι ακριβώς όλες οι επόμενες μεταπωλήσεις ακινήτων από τη στιγμή της κατασκευής τους. Η πρωτογενής αγορά ακινήτων περιλαμβάνει όλες τις συναλλαγές με ακίνητα που σχετίζονται με την ανέγερσή του και την απόκτηση ιδιοκτησίας νεόδμητου ακινήτου.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στη νομοθεσία ο ορισμός της ακίνητης περιουσίας αναφέρεται όχι μόνο σε οικιστικούς χώρους, αλλά και σε όλα τα πιθανά άλλα αντικείμενα που συνδέονται σταθερά με το οικόπεδο που δεν μπορούν να μετακινηθούν σε άλλο μέρος χωρίς να προκληθούν ζημιές. Σε σχέση με το θέμα που εξετάζουμε, όταν λέμε «ακίνητα», θα εννοούμε όχι μόνο οικιστικούς χώρους, αλλά και άλλα ακίνητα. Επί του παρόντος, οι μεσίτες δεν αναζητούν μόνο πελάτες και αντισυμβαλλόμενους για συναλλαγές με κατοικίες, αλλά και με μη οικιστικούς χώρους. Βρίσκουν πελάτες ενοικιαστές για χώρους για γραφεία, καταστήματα, αποθήκες, πουλάνε γκαράζ κ.λπ. Όλα αυτά διακρίνουν σημαντικά την αγορά μας για κτηματομεσιτικές υπηρεσίες από αυτή που υπάρχει, για παράδειγμα, στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Αυτό εξηγείται από το επίπεδο οικονομικής ανάπτυξης της χώρας μας, επομένως στις περισσότερες περιοχές της χώρας οι κτηματομεσιτικές εταιρείες για να αναπτυχθούν και να υπάρξουν πρέπει να ασχοληθούν και με άλλες υπηρεσίες στον τομέα του real estate. Φυσικά, αυτό δεν μπορεί να ειπωθεί για περιοχές της Ρωσίας, όπως η πόλη της Μόσχας, η αγορά για υπηρεσίες ακινήτων εκεί βρίσκεται σε εντελώς διαφορετικό επίπεδο. Ας δώσουμε την έννοια της κτηματομεσιτικής δραστηριότητας.

Δραστηριότητα ακίνητης περιουσίας– επαγγελματική δραστηριότητα που πραγματοποιείται σε συνεχή βάση για την παροχή υπηρεσιών σε άλλα πρόσωπα έναντι αμοιβής κατά την εκτέλεση συναλλαγών με ακίνητα, καθώς και άλλες εμπορικές επαγγελματικές δραστηριότητες στην αγορά ακινήτων, αυτή είναι επιχειρηματική δραστηριότητα για την παροχή υπηρεσιών διαμεσολάβησης και πληροφόρησης κατά τη μεταφορά από συναλλαγές με ακίνητα, συμπεριλαμβανομένης της απόκτησης, πώλησης και ανταλλαγής ακινήτων.

Υπηρεσίες ακινήτων– υπηρεσίες που παρέχονται κατά την υλοποίηση κτηματομεσιτικών δραστηριοτήτων.

Επαγγελματίας συμμετέχων στην αγορά– νομικό πρόσωπο ή μεμονωμένος επιχειρηματίας που ασκεί δραστηριότητες ακινήτων στην αγορά υπηρεσιών στον τομέα του κύκλου εργασιών και της διαχείρισης ακινήτων.

Πιστοποιημένος επαγγελματίας συμμετέχων στην αγορά– επαγγελματίας συμμετέχων στην αγορά που έχει υποβληθεί στη διαδικασία διαπίστευσης σύμφωνα με την καθιερωμένη διαδικασία και έχει λάβει έγγραφο που επιβεβαιώνει τη συμμόρφωση των δραστηριοτήτων του με τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, υψηλής ποιότηταςπαρεχόμενες υπηρεσίες και επαγγελματισμός στην εκτέλεση δραστηριοτήτων.

Υπάρχουν διάφοροι τύποι κτηματομεσιτικών δραστηριοτήτων (ορισμένοι τύποι υπηρεσιών μεσιτών), ειδικότερα:

1) δραστηριότητα ενός μεσίτη ως αντιπροσώπου ή δικηγόρου·

2) δραστηριότητες μεσίτη ως μεσίτη.

3) δραστηριότητα μεσίτη ως αντιπρόσωπος.

4) η δραστηριότητα ενός μεσίτη ως διαμεσολαβητή για τη σύναψη συναλλαγών με ακίνητα ή δικαιώματα σε αυτό μεταξύ τρίτων·

5) δραστηριότητες μεσίτη για την οργάνωση εμπορίου ακινήτων.

6) οι δραστηριότητες ενός μεσίτη για τη δημιουργία μεμονωμένων αντικειμένων ακινήτων με σκοπό την επακόλουθη πώληση και μεταβίβασή τους για πληρωμένη χρήση.

7) δραστηριότητες ενός μεσίτη στη διαχείριση καταπιστεύματος ακίνητης περιουσίας.

8) οι δραστηριότητες ενός μεσίτη για την παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών, υπηρεσιών για τη μελέτη των συνθηκών της αγοράς και άλλες υπηρεσίες επί πληρωμή που συνοδεύουν την πολιτική κυκλοφορία των ακινήτων.

Όλες αυτές οι δραστηριότητες θα συζητηθούν παρακάτω.

Οι κτηματομεσιτικές εταιρείες παρέχουν επίσης μια σειρά από άλλες υπηρεσίες που σχετίζονται με ακίνητα που δεν σχετίζονται άμεσα με την παροχή υπηρεσιών διαμεσολάβησης για τη σύναψη συμφωνιών αγοραπωλησίας ακινήτων. Για παράδειγμα, παρέχουν υπηρεσίες για την ανακατασκευή και την ανάπλαση οικιστικών χώρων. Αυτό το είδος υπηρεσίας δεν ισχύει ειδικά για εταιρείες ακινήτων, αλλά εάν οι μεσίτες δεν κάνουν αυτού του είδους τη δουλειά, η εταιρεία απλά δεν θα μπορεί να υπάρχει.

Κατ' αρχήν, ο πελάτης μπορεί να δώσει εντολή στον μεσίτη να εκτελέσει οποιαδήποτε ενέργεια με την ακίνητη περιουσία του. Για να γίνει αυτό, ο μεσίτης πρέπει να λάβει συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο από τον πελάτη. Το πληρεξούσιο μπορεί να εκδοθεί για περίοδο τριών ετών. Κατά την πιστοποίηση πληρεξούσιου, ο πελάτης καταβάλλει κρατική αμοιβή στον συμβολαιογράφο.

Μπορούμε να πούμε ότι ο ίδιος ο όρος "κτηματομεσιτική εταιρεία"σε σχέση με την αγορά των πληρωμένων υπηρεσιών μας, έχει τελείως διαφορετικό νόημα από αυτό που προοριζόταν αρχικά δεδομένη λέξη, όταν κατοχυρώθηκε ως εμπορικό σήμα στις αρχές της δεκαετίας του '60. Το επίπεδο οικονομικής ανάπτυξης της χώρας μας είναι άνισο. Σε διάφορες περιοχές της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η οικονομία έχει ποικίλη δομή. Η χώρα μας διέρχεται μια πολύπλοκη διαδικασία οικονομικής ανάπτυξης, οι παράγοντες που επηρεάζουν τη δομή της αλλάζουν συνεχώς. Η οικονομία της χώρας μας παρέμεινε ασταθής για πολύ καιρό, ορισμένες βιομηχανίες (παραγωγή πετρελαίου) προηγούνται σημαντικά από όλες τις άλλες στην ανάπτυξή τους, κάτι που τελικά είχε πολύ αρνητικό αντίκτυπο σε αυτήν. Ως εκ τούτου, οι εταιρείες ακινήτων σε ορισμένες οικονομικά πιο ευημερούσες περιφέρειες έχουν εντελώς διαφορετική δομή (παρέχουν έναν ελαφρώς διαφορετικό κατάλογο υπηρεσιών) από αυτές που βρίσκονται σε λιγότερο αναπτυσσόμενες. Όμως, παρόλα αυτά, η αγορά των κτηματομεσιτικών υπηρεσιών σε όλη τη χώρα αναπτύσσεται και αναπτύσσεται. Αν και η ανάπτυξή του πραγματοποιείται με ραγδαίους ρυθμούς σε ορισμένες περιοχές της χώρας.

Ετσι, κτηματική δραστηριότητα– επιχειρηματική δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων, δραστηριότητες που πραγματοποιούνται από ανεξάρτητα υποκείμενα της κτηματαγοράς με σκοπό την επίτευξη κέρδους μέσω της οργάνωσης και ολοκλήρωσης αστικών συναλλαγών (αγορά, πώληση, ανταλλαγή, ενοικίαση, χρηματοδοτική μίσθωση, υποθήκη) με ακίνητα που δεν ανήκει σε αυτές (οικόπεδα, κτίρια, κτίρια, κατασκευές, οικιστικές και μη κατοικίες) και δικαιώματα σε αυτήν, συμπεριλαμβανομένων των μεσιτικών και πρακτόρων σε ακίνητα, δραστηριότητες διαχείρισης ακινήτων, δραστηριότητες για την προσέλκυση ιδιωτικών επενδύσεων στη δημιουργία και ανάπτυξη ακινήτων. Επιπλέον, πρόκειται για τη δραστηριότητα παροχής όλων των άλλων υπηρεσιών που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία του πελάτη (μεταβίβαση οικιστικών χώρων σε μη οικιστικούς χώρους). Στα περισσότερα γενική άποψη, όλη η εργασία ενός μεσίτη μπορεί να αναπαρασταθεί ως δύο ομάδες υπηρεσιών παρέχονται στους πελάτες:

1) υπηρεσίες για τη σύναψη συναλλαγών ακινήτων.

2) υπηρεσίες για την εκτέλεση άλλων πράξεων που γεννούν δικαιώματα και υποχρεώσεις για τον πελάτη σε σχέση με την περιουσία του, αλλά δεν σχετίζονται με την πολιτική κυκλοφορία αυτού του ακινήτου. Θα εξετάσουμε τα χαρακτηριστικά των υπηρεσιών μεσιτών με περισσότερες λεπτομέρειες στο Κεφάλαιο 2 αυτού του βιβλίου.

Ένας μεσίτης πρέπει να είναι ένα κοινωνικό, αυτοκατέχεται και κατανοητό άτομο. Επιπλέον, η εργασία του σχετίζεται με την προετοιμασία εγγράφων, ο μεσίτης συνοδεύει τη συναλλαγή μέχρι την ολοκλήρωσή της, η οποία συμβαίνει όταν η συναλλαγή καταχωρείται στο ληξιαρχείο. Αυτό σημαίνει ότι ένας μεσίτης πρέπει να έχει την ικανότητα για αναλυτική σκέψη, προσοχή, σαφήνεια, κατά προτίμηση με ανώτερη εκπαίδευση. Ολόκληρη η «ροή εγγράφων» που διέρχεται από έναν μεσίτη μπορεί να χωριστεί σε δύο κύρια στάδια (στάδια). Πρώτα , πρόκειται για την κατάρτιση όλων των πιθανών συμβάσεων, συμφωνιών και τη σύναψη άλλων συναλλαγών. Όλα αυτά σχετίζονται με την κύρια υπηρεσία, το αποτέλεσμα που θέλει να πετύχει ο πελάτης από το realtor. Δεύτερος , συνδέεται ακριβώς με την κρατική εγγραφή μιας συναλλαγής στο δικαστικό σώμα της Ρωσικής Ομοσπονδίας για την καταχώριση δικαιωμάτων και συναλλαγών με ακίνητα. Εάν ο μεσίτης δεν τον ενημερώσει αμέσως, στην πρώτη συνάντηση με τον πελάτη, για το σημείο στο οποίο θα «συνοδέψει» τον πελάτη, τότε πιθανότατα μπορεί να εξαπατηθείτε. Ένας ευσυνείδητος μεσίτης πρέπει να συνοδεύει μια συναλλαγή ακινήτων έως ότου ο πελάτης λάβει όλα απαραίτητα έγγραφααπό το επιμελητήριο εγγραφής, βεβαιώνοντας το κρατική εγγραφή. Είναι στο στάδιο της κρατικής εγγραφής μιας συναλλαγής ακινήτων που μπορεί να προκύψουν ορισμένα προβλήματα με την κρατική εγγραφή της συναλλαγής.

Πρόσφατα, ένας τεράστιος αριθμός εταιρειών που ασχολούνται με δραστηριότητες ακινήτων έχουν εμφανιστεί στην αγορά ακινήτων. Ένας τέτοιος σκληρός και «στενός» ανταγωνισμός είναι ένας από τους πολλούς παράγοντες που καθορίζουν τόσο την κατάσταση όσο και την ποιότητα των υπηρεσιών στην αγορά ακινήτων. Η «σφιχτότητα» αφήνει περιθώρια μόνο για όσους εργάζονται τίμια, ευσυνείδητα και υψηλά επαγγελματικά. Ο ανταγωνισμός είναι επωφελής για τον καταναλωτή των υπηρεσιών μας: όσοι έχουν μπει σοβαρά και για μεγάλο χρονικό διάστημα στην αγορά ακινήτων πρέπει να σκεφτούν πώς να κερδίσουν την εμπιστοσύνη του πελάτη. Αυτό είναι δυνατό μόνο εάν παρέχουμε όλο το φάσμα των υπηρεσιών για συναλλαγές ακινήτων. Δεν είναι αδικαιολόγητο ότι ορισμένα πρακτορεία αναλαμβάνουν να παρέχουν μια πλήρη γκάμα υπηρεσιών με το κλειδί στο χέρι, συμπεριλαμβανομένης της παροχής βοήθειας στον πελάτη στη μετακίνηση από έναν πωλούμενο χώρο διαβίωσης σε έναν αγορασμένο. Αν και είναι σαφές ότι τον καθοριστικό ρόλο δεν θα παίξει η δυνατότητα μετεγκατάστασης, αλλά το επίπεδο ποιότητας όλου του φάσματος των υπηρεσιών.

Στο πλαίσιο του θέματος που εξετάζουμε, σημειώνουμε ότι το κράτος δεν ελέγχει ιδιαίτερα τις δραστηριότητες των κτηματομεσιτικών εταιρειών. Ας το συγκρίνουμε με το γεγονός ότι στη δεκαετία του '90 του περασμένου αιώνα, οι κτηματομεσιτικές δραστηριότητες υπόκεινταν σε αδειοδότηση, αλλά τώρα αυτό δεν ισχύει. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι το κράτος έχει εγκαταλείψει τις λειτουργίες παρακολούθησης των δραστηριοτήτων των εταιρειών ακινήτων.

Έχουμε ήδη σημειώσει ότι οι κτηματομεσιτικές δραστηριότητες δεν υπόκεινται σε αδειοδότηση. Ωστόσο, το κράτος μπορεί να ελέγχει τις δραστηριότητες των κτηματομεσιτικών εταιρειών με άλλους τρόπους που έχει στη διάθεσή του. Να σημειώσουμε αμέσως ότι ο κρατικός έλεγχος περιλαμβάνει και φορολογικό έλεγχο. Στα πλαίσια αυτού του τεύχους θα εξετάσουμε μόνο τα θέματα διενέργειας ελέγχου από τις φορολογικές αρχές, αλλά τα ίδια τα φορολογικά θέματα θα συζητηθούν σε ξεχωριστό κεφάλαιο του βιβλίου. Ποιους τύπους κυβερνητικού ελέγχου θα θίξουμε ως μέρος αυτού του ζητήματος;

Πρώτα , πρόκειται για έλεγχο που διενεργείται από κρατικές υπηρεσίες σύμφωνα με το νόμο για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης (ξέπλυμα) κεφαλαίων που αποκτώνται με εγκληματικά μέσα. Δεύτερο , αυτός είναι ο αντιμονοπωλιακός έλεγχος, τρίτον - Αυτός είναι φορολογικός έλεγχος. Ακολουθούν οι πιο «ενεργοί» τύποι ελέγχου για τις εταιρείες ακινήτων που συναντούν στην πρακτική τους. Η δεδομένη λίστα ελέγχων δεν είναι καθόλου εξαντλητική και είναι ένας τύπος ενεργού ελέγχου. Για παράδειγμα, μια εταιρεία ακινήτων μπορεί να υπόκειται σε έλεγχο από επιθεωρητές ασφάλειας εργασίας, επιθεωρητές πυρκαγιάς κ.λπ.

Μπορεί επίσης να εντοπιστεί ένα είδος «παθητικού» ελέγχου από το κράτος στις δραστηριότητες των εταιρειών ακινήτων. Μια κτηματομεσιτική εταιρεία, όπως κάθε άλλη, μπορεί να διαπράξει ποινικό αδίκημα αξιόποινη πράξηή να διαπράξει διοικητικό αδίκημα. Αυτός ο τύπος ελέγχου «ενεργοποιείται» όταν διαπράττονται συγκεκριμένα αδικήματα. Ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά σε όλους τους τύπους ελέγχου.

Ο πρώτος τύπος ελέγχου σχετίζεται με νομιμοποίηση (ξέπλυμα) κεφαλαίων που αποκτήθηκαν με εγκληματικά μέσα . Ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. σε υποχρεωτικό έλεγχο εάν το ποσό για το οποίο γίνεται είναι ίσο ή υπερβαίνει τα 3.000.000 ρούβλια ή ίσο ή υπερβαίνει ένα ποσό σε ξένο νόμισμα που ισοδυναμεί με 3.000.000 ρούβλια. Μια συναλλαγή με κεφάλαια ή άλλη περιουσία υπόκειται σε υποχρεωτικό έλεγχο εάν τουλάχιστον ένα από τα μέρη είναι οργάνωση ή άτομο για το οποίο υπάρχουν πληροφορίες που λαμβάνονται σύμφωνα με τη διαδικασία που ορίζει ο ομοσπονδιακός νόμος σχετικά με τη συμμετοχή τους σε εξτρεμιστικές δραστηριότητες, ή νομική οντότητα που ανήκει άμεσα ή έμμεσα ή ελέγχεται από αυτόν τον οργανισμό ή πρόσωπο, ή ένα πρόσωπο ή οντότητα που ενεργεί για λογαριασμό ή υπό τη διεύθυνση αυτού του οργανισμού ή προσώπου.

Έτσι, όταν κάνετε μια συναλλαγή για ποσό που υπερβαίνει τα 3.000.000 ρούβλια, γίνεστε αυτόματα αντικείμενο ελέγχου από τις ρυθμιστικές αρχές για να προσδιορίσετε εάν έχετε ένα χρηματικό ποσό αυτού του μεγέθους.

Το Υπουργείο Αντιμονοπωλιακής Πολιτικής της χώρας ελέγχει επίσης τις δραστηριότητες των εταιρειών ακινήτων. Αυτό ισχύει κυρίως για μεγάλες εταιρείες . Το NTU MAP της Ρωσίας έλαβε μια δήλωση από έναν εμπορικό οργανισμό σχετικά με μια αντιανταγωνιστική συμφωνία εντός του Συνδέσμου Μεσιτών του Νοβοσιμπίρσκ (εφεξής η Ένωση), η οποία συνίστατο στις ακόλουθες ενέργειες:

1) συντονισμός των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων των μελών του Συνδέσμου, που είχε ως αποτέλεσμα τον περιορισμό του ανταγωνισμού.

Η εδαφική διοίκηση άνοιξε δικογραφία για λόγους παραβίασης του άρθ. 10 του Ομοσπονδιακού Νόμου της 23ης Ιουνίου 1999 Αρ. 117-FZ «Σχετικά με την προστασία του ανταγωνισμού στην αγορά χρηματοπιστωτικών υπηρεσιών» (όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε στις 30 Δεκεμβρίου 2001) (εφεξής ο νόμος περί ανταγωνισμού). Στη συνεδρίαση της επιτροπής του NTU MAP της Ρωσίας παρουσιάστηκαν υλικά και έγγραφα που έδειχναν την ύπαρξη αντιανταγωνιστικής συμφωνίας. Ο συντονισμός (εναρμόνιση) των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων πραγματοποιήθηκε σε δύο κατευθύνσεις:

1. Συντονισμός τιμολογιακής πολιτικής. Από τα υλικά που παρουσιάστηκαν προκύπτει ότι από την αρχή των δραστηριοτήτων του Συνδέσμου ακολουθήθηκε ενιαία τιμολογιακή πολιτική. Αυτός ο συντονισμός περιόριζε τον ανταγωνισμό μεταξύ των μελών του Συνδέσμου και παραβίαζε τα συμφέροντα των πελατών τους.

2. Συντονισμός διαφημιστικών δραστηριοτήτων. Οι διαφημιστικές δραστηριότητες αποτελούν στοιχείο της πολιτικής ανταγωνισμού και η συνέπεια του συντονισμού της ήταν ο σημαντικός περιορισμός του ανταγωνισμού. Τα πρακτικά της συνεδρίασης του Συνδέσμου περιέχουν περιορισμούς όσον αφορά τη διαφήμιση και αποσκοπούσαν στη διατήρηση ενός συγκεκριμένου επιπέδου τιμών.

Στις συνεδριάσεις του Συνδέσμου αποφασίστηκε να μην διαφημιστούν εκπτώσεις στις υπηρεσίες και να μην δημοσιευτούν πληροφορίες για το κόστος των υπηρεσιών. Προφανώς, η απόφαση αυτή ελήφθη για να κρύψει το γεγονός της θέσπισης ενιαίων τιμών, τιμολογίων και εκπτώσεων. Η Επιτροπή NTU του MAP της Ρωσίας αποφάσισε να εκδώσει διαταγή απαιτώντας την παραβίαση του άρθ. 6 του περί ανταγωνισμού Νόμου, που εκφράζεται ως εξής:

1) συντονισμός των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων που οδήγησαν σε περιορισμό του ανταγωνισμού.

2) εφαρμογή μιας συμφωνημένης τιμολογιακής πολιτικής.

Η επιτροπή του NTU MAP της Ρωσίας αποφάσισε να προσφύγει στο δικαστήριο με αξίωση για εκκαθάριση του Συνδέσμου. Ο σύνδεσμος κατέθεσε μήνυση για την ακύρωση της απόφασης και της εντολής της επιτροπής του NTU MAP της Ρωσίας. Προς υποστήριξη των αιτημάτων του, ο Σύνδεσμος ανέφερε τα εξής: βάσει ενδείξεων παραβίασης της αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας, δημιουργήθηκε επιτροπή για να εξετάσει την υπόθεση για παραβίαση της αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας. Η αποφασιστικότητα για κίνηση υπόθεσης ανέφερε ότι ο Σύλλογος παραβίασε /άρθ. 10 του περί Ανταγωνισμού Νόμου, ωστόσο, η επιτροπή αποφάσισε να εκδώσει εντολή να σταματήσει η παράβαση του άρθ. 6 του περί Ανταγωνισμού Νόμου, επομένως, κατά τον ενάγοντα, παραβιάστηκε η διαδικασία λήψης απόφασης και, ως εκ τούτου, η απόφαση και η διαταγή βάσει αυτής είναι άκυρες. Ο ενάγων ανέφερε επίσης ότι το συμπέρασμα της Επιτροπής σχετικά με τη συμφωνημένη τιμολογιακή πολιτική, η οποία οδήγησε σε περιορισμό του ανταγωνισμού, δεν ανταποκρίνεται στις πραγματικές συνθήκες της υπόθεσης.

Σύμφωνα με το άρθ. 121 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι εμπορικοί οργανισμοί μπορούν να δημιουργούν ενώσεις με τη μορφή ενώσεων ειδικά για το συντονισμό των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων. Το ίδιο το γεγονός του συντονισμού των δραστηριοτήτων δεν αποτελεί παραβίαση της αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας. Μόνο εάν αυτός ο συντονισμός έχει ως αποτέλεσμα τον περιορισμό του ανταγωνισμού καθίσταται παράνομος. Ο συντονισμός της τιμολογιακής πολιτικής κατανοήθηκε μόνο ως μορφές επικοινωνίας πληροφοριών σχετικά με τις τιμές στους καταναλωτές υπηρεσιών ακινήτων.

Έχοντας εξετάσει την απόφαση και τη διάταξη της επιτροπής, τα πρακτικά της συνεδρίασης των μελών του Συνδέσμου, σε ένα από τα οποία αποφασίστηκε να δοθεί προθεσμία σε ένα από τα μέλη του Συνδέσμου για να αλλάξει την τιμολογιακή πολιτική, η οποία ήταν μία από τις αποδείξεις για την ύπαρξη συντονισμού τιμών, το δικαστήριο έκρινε αβάσιμα τα επιχειρήματα του NTU MAP της Ρωσίας, με βάση τα ακόλουθα. Σύμφωνα με το άρθ. 121 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι εμπορικοί οργανισμοί μπορούν να δημιουργήσουν ενώσεις με τη μορφή ενώσεων για να συντονίσουν τις επιχειρηματικές τους δραστηριότητες. Σύμφωνα με το καταστατικό του Συνδέσμου, ένας από τους καταστατικούς στόχους των δραστηριοτήτων του είναι ο συντονισμός των δραστηριοτήτων των εταιρειών ακινήτων. Έτσι, ο συντονισμός της τιμολογιακής πολιτικής των κτηματομεσιτικών εταιρειών για τη συμμόρφωση με την αντιμονοπωλιακή νομοθεσία δεν μπορεί να οδηγήσει σε περιορισμό του ανταγωνισμού. Σύμφωνα με τον ενάγοντα, στη συνάντηση των μελών του Συνδέσμου συζήτησαν τον συντονισμό της τιμολογιακής πολιτικής με τη μορφή ενημέρωσης για τις τιμές στους καταναλωτές κτηματομεσιτικών υπηρεσιών, γεγονός που δεν συνεπάγεται ή μπορεί να συνεπάγεται περιορισμό του ανταγωνισμού. Το NTU MAP της Ρωσίας δεν παρείχε άλλα στοιχεία περιορισμού του ανταγωνισμού.

Σύμφωνα με τον ενάγοντα, τα μέλη του Συνδέσμου δεν όρισαν κανένα επίπεδο τιμής και ο εναγόμενος δεν προσκόμισε στοιχεία για το αντίθετο. Σύμφωνα με την απόφαση της επιτροπής, ο περιορισμός στις διαφημιστικές καμπάνιες που θέσπισε ο Σύλλογος αποτυπώθηκε στα πρακτικά της συνεδρίασης των μελών του Συλλόγου. Έχοντας εξετάσει αυτά τα πρωτόκολλα, το διαιτητικό δικαστήριο διαπίστωσε τα ακόλουθα. Στη συνάντηση, στις ομιλίες εκπροσώπων μελών του Συλλόγου, τέθηκε το θέμα των διαφημιστικών εκπτώσεων. Ωστόσο, τα πρακτικά της συνεδρίασης δεν περιέχουν λύσεις στο θέμα αυτό. Το ίδιο το ερώτημα δεν σημαίνει παραβίαση της αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας. Ωστόσο, στη συνεδρίαση λήφθηκαν οι εξής αποφάσεις: να μην τιμωρηθούν για τηλεφωνικές απαντήσεις σχετικά με ποσοστιαίες εκπτώσεις, να μην δημοσιευτούν πληροφορίες για το μέγεθος του κόστους των υπηρεσιών και των εκπτώσεων.

Έχοντας εξετάσει τις συνθήκες της υπόθεσης, το διαιτητικό δικαστήριο έκρινε αβάσιμο το επιχείρημα του κατηγορουμένου ότι ο συντονισμός των διαφημιστικών δραστηριοτήτων συνεπάγεται αυτομάτως περιορισμό του ανταγωνισμού, καθώς ο εναγόμενος δεν απέδειξε ότι οι περιορισμοί σχετικά με τη διαφήμιση αποσκοπούσαν στη διατήρηση ενός συγκεκριμένου επιπέδου τιμών. Το δικαστήριο έκρινε τα συμπεράσματα του κατηγορουμένου ότι η απόφαση του Συνδέσμου να μην δημοσιεύσει πληροφορίες σχετικά με τις εκπτώσεις περιορίζει τον ανταγωνισμό στην αγορά κτηματομεσιτικών υπηρεσιών αντίθετα με τους κανόνες δικαίου και προχώρησε από τα ακόλουθα.

Σύμφωνα με το /άρθ. 2 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η επιχειρηματική δραστηριότητα νοείται ως δραστηριότητα που πραγματοποιείται ανεξάρτητα με δική του ευθύνη, με στόχο τη συστηματική δημιουργία κέρδους. Η δημοσίευση ή η μη δημοσίευση οποιασδήποτε πληροφορίας, συμπεριλαμβανομένων των πληροφοριών για τις παρεχόμενες υπηρεσίες, δεν σχετίζεται με το αντικείμενο επιχειρηματικών δραστηριοτήτων που ασκούνται από κτηματομεσιτικές εταιρείες. Με βάση αυτό, η απόφαση του NTU MAP της Ρωσίας σχετικά με την ύπαρξη περιορισμών στη δημοσίευση εκπτώσεων δεν σχετίζεται καθόλου με τον συντονισμό των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων. Λαμβάνοντας υπόψη την έλλειψη αποδείξεων για τον περιορισμό του ανταγωνισμού και τη συμφωνία των μελών της Ένωσης να καθορίσουν ένα συγκεκριμένο επίπεδο τιμών, το διαιτητικό δικαστήριο ανέτρεψε την απόφαση και την εντολή του NTU MAP της Ρωσίας.

Το NTU MAP της Ρωσίας άσκησε έφεση κατά της απόφασης του διαιτητικού δικαστηρίου. Το διαιτητικό εφετείο ακύρωσε την απόφαση του διαιτητικού πρωτοδικείου για τους εξής λόγους. Σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου. Το άρθρο 6 του νόμου περί ανταγωνισμού απαγορεύει τα σωματεία (σωματεία ή σωματεία) επιχειρηματικές εταιρείεςκαι συνεργασιών, συντονισμός επιχειρηματικών δραστηριοτήτων εμπορικών οργανισμών, που έχει ή μπορεί να οδηγήσει σε περιορισμό του ανταγωνισμού. Από την απόφαση του NTU MAP της Ρωσίας προκύπτει ότι ο Σύνδεσμος συντόνιζε τις επιχειρηματικές δραστηριότητες των μελών του. Ο συντονισμός πραγματοποιήθηκε σε δύο κατευθύνσεις: τιμολογιακή πολιτική και διαφημιστικές δραστηριότητες. Όπως φαίνεται από τα υλικά της υπόθεσης, σε μία από τις συναντήσεις των μελών του Συνδέσμου συζητήθηκε το θέμα της τιμολογιακής πολιτικής. Αποφασίστηκε να δοθεί στην ΑΟΖΤ προθεσμία για την αλλαγή της τιμολογιακής της πολιτικής. Το γεγονός αυτό υποδηλώνει την επιρροή του Συνδέσμου στην τιμολογιακή πολιτική των μελών.

Ο συντονισμός της τιμολογιακής πολιτικής είναι σαφής από την απόφαση του Συνδέσμου της 13ης Φεβρουαρίου 1996 να απαγορεύσει την εφαρμογή πολιτικών ντάμπινγκ στον Σύνδεσμο, η οποία είναι σε αυτή την περίπτωσηαπαγόρευση μειώσεων τιμών. Στη συνεδρίαση του Συνδέσμου τέθηκε το θέμα της μείωσης του κόστους των υπηρεσιών κατά 6–7%. Παρά την απόρριψη της προσφοράς, το γεγονός αυτό υποδηλώνει την ύπαρξη συντονισμού της τιμολογιακής πολιτικής. Ο συντονισμός της τιμολογιακής πολιτικής των μελών από τον Σύλλογο αποτελεί παράβαση της ρήτρας 4 του Άρθ. 6 του περί ανταγωνισμού Νόμου. Οι διαφημιστικές πληροφορίες σχετικά με το κόστος των υπηρεσιών και τις εκπτώσεις συμβάλλουν στην αύξηση της πώλησης αγαθών (υπηρεσιών). Κατά συνέπεια, οι περιορισμοί στη δημοσίευση πληροφοριών σχετικά με τις εκπτώσεις και το κόστος των υπηρεσιών συνδέονται με περιορισμούς στην επιχειρηματική δραστηριότητα (2 εταιρείες αποκλείστηκαν από την Ένωση που παραβίασαν τις απαιτήσεις περιορισμού της διάδοσης πληροφοριών σχετικά με τις εκπτώσεις).

Έτσι, το διαιτητικό δικαστήριο αναγνώρισε ότι ο Σύνδεσμος συντόνιζε τις επιχειρηματικές δραστηριότητες των μελών του, γεγονός που είχε ως αποτέλεσμα τον περιορισμό του ανταγωνισμού μεταξύ των μελών του Συνδέσμου. Πρόκειται για παράβαση του άρθρου 6 του νόμου περί ανταγωνισμού. Το πρωτοβάθμιο διαιτητικό δικαστήριο ανέφερε ότι το NTU MAP της Ρωσίας δεν απέδειξε ότι αυτός ο συντονισμός συνεπαγόταν περιορισμό του ανταγωνισμού. Ωστόσο, το επιχείρημα αυτό δεν ελήφθη υπόψη από το δευτεροβάθμιο δικαστήριο, δεδομένου ότι το άρθρο 6 του νόμου περί ανταγωνισμού απαγορεύει στις ενώσεις να συντονίζουν επιχειρηματικές δραστηριότητες που έχουν ή ενδέχεται να οδηγήσουν σε περιορισμό του ανταγωνισμού.

Το Διαιτητικό Ακυρωτικό Δικαστήριο, αφήνοντας ανικανοποίητη την ακυρωτική έφεση του Συνδέσμου, ανέφερε ότι η αναφορά του ενάγοντα στο γεγονός ότι το NTU MAP της Ρωσίας παραβίασε τη διαδικασία έκδοσης διαταγής (η υπόθεση κινήθηκε για λόγους παραβίασης ενός άρθρου και της διαταγής εκδόθηκε για να σταματήσει η παράβαση άλλου άρθρου του περί Ανταγωνισμού Νόμου), είναι αφερέγγυος για τους εξής λόγους. Οι κανόνες του νόμου περί ανταγωνισμού και των κανόνων κατά την εξέταση μιας υπόθεσης που κινήθηκε για λόγους παραβίασης της αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας από νομική οντότητα δεν περιορίζει την ανάθεση της αντιμονοπωλιακής αρχής στις εξουσίες της να επαναπροσδιορίσει τις ενέργειες μιας νομικής οντότητας και να λάβει αποφάσεις επί διαπιστωμένων γεγονότων παραβίασης. Επομένως, για να επαναχαρακτηριστεί μια πράξη, δεν είναι απαραίτητο να κινηθεί νέα υπόθεση.

Στη συνέχεια αυτή η κατάσταση εξελίχθηκε περαιτέρω. NTU ΧΑΡΤΗΣ της Ρωσίας σύμφωνα με το άρθρο. 6 του νόμου περί ανταγωνισμού άσκησε αγωγή στο Διαιτητικό Δικαστήριο του Νοβοσιμπίρσκ για την εκκαθάριση της Ένωσης. Κατά την υποβολή αιτήματος για εκκαθάριση του Συλλόγου, ο ενάγων αναφέρθηκε στην ρήτρα 2 του άρθ. 61 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας και χαρακτήρισε τις ενέργειες του κατηγορουμένου ως δραστηριότητες που απαγορεύονται από το νόμο, συγκεκριμένα ρήτρα 4 του άρθρου. 6 του περί ανταγωνισμού Νόμου. Το NTU MAP της Ρωσίας έκρινε επίσης ότι οι ενέργειες του Συνδέσμου αποτελούν κατάφωρη παραβίαση του Νόμου περί Ανταγωνισμού, αφού μόνο για την καθορισμένη παραβίαση δυνάμει της ρήτρας 4 του άρθρου. 6 του νόμου περί ανταγωνισμού, οι αντιμονοπωλιακές αρχές μπορούν να ασκήσουν αξιώσεις για εκκαθάριση ενώσεων εμπορικών οργανώσεων.

Το διαιτητικό δικαστήριο δεν βρήκε λόγους εκκαθάρισης του εναγόμενου και προχώρησε στα ακόλουθα. Η παράγραφος 2 του άρθρου 61 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας περιέχει έναν κατάλογο λόγων για τους οποίους μια νομική οντότητα μπορεί να εκκαθαριστεί με δικαστική απόφαση. Αυτές, ειδικότερα, περιλαμβάνουν την άσκηση δραστηριοτήτων που απαγορεύονται από το νόμο ή σε άλλες κατάφωρες παραβιάσεις του νόμου. Πράγματι, η επιτροπή του NTU MAP της Ρωσίας διαπίστωσε το γεγονός της παραβίασης της αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας και ο νόμος περί ανταγωνισμού προβλέπει το δικαίωμα υποβολής αξιώσεων για εκκαθάριση νομικών προσώπων στο δικαστήριο, αλλά, ωστόσο, αυτό δεν μπορεί να χρησιμεύσει ως κριτήριο για κατάφωρη παράβαση του νόμου. Βάσει των γενικών αρχών και της έννοιας του αστικού δικαίου, βαριά παραβίαση του νόμου μπορούν να θεωρηθούν πράξεις που διαπράττονται με σκοπό εν γνώσει τους αντίθετες προς τα θεμέλια του νόμου και της τάξης και των ηθών, καθώς και εκείνες που είχαν δυσμενείς, ανεπανόρθωτες συνέπειες.

Το διαιτητικό εφετείο επεσήμανε επίσης ότι το NTU MAP της Ρωσίας δεν προσκόμισε αποδεικτικά έγγραφα ότι η Ένωση είχε παραβιάσει επανειλημμένα την αντιμονοπωλιακή νομοθεσία. Η εδαφική διοίκηση επίσης δεν προσκόμισε αποδεικτικά στοιχεία ότι ο Σύλλογος ασκούσε δραστηριότητες απαγορευμένες από το νόμο... Το ακυρωτικό δικαστήριο συμφώνησε με τα επιχειρήματα των διαιτητών πρωτοβάθμιων και εφετείων και επεσήμανε τα εξής. Σύμφωνα με τη ρήτρα 23 του ψηφίσματος της Ολομέλειας του Ανώτατου Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας και της Ολομέλειας του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 1ης Ιουλίου 1996 αριθ. 6/8, ένα νομικό πρόσωπο μπορεί να εκκαθαριστεί μόνο σε περιπτώσεις που προβλέπονται από τον Κώδικα (ρήτρα 2 του άρθρου 61 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Κατά συνέπεια, η μη συμμόρφωση του συγκεκριμένου προσώπου με τις απαιτήσεις που περιέχονται σε άλλους νόμους μπορεί να χρησιμεύσει ως λόγος εκκαθάρισης νομικής οντότητας εάν το δικαστήριο χαρακτηρίσει τις σχετικές ενέργειες ως επαναλαμβανόμενες ή κατάφωρες παραβιάσεις αυτού του νόμου ή άλλης νομικής πράξης. Το διαιτητικό δικαστήριο, λαμβάνοντας υπόψη τις περιστάσεις της υπόθεσης και την ισχύουσα νομοθεσία, έδωσε σωστή εκτίμηση των ενεργειών του Συλλόγου και εύλογα κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν συντρέχουν λόγοι που προβλέπονται στην παράγραφο 2 του άρθ. 61 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, για την εκκαθάρισή του.

Η εποπτική αρχή δεν βρήκε επίσης λόγους για την ακύρωση της απόφασης του διαιτητικού δικαστηρίου. Έτσι, σύμφωνα με το δικαστήριο, μπορούν να εκκαθαριστούν ενώσεις νομικών προσώπων (σωματεία και σωματεία). δικαστική διαδικασίαμόνο ως αποτέλεσμα κατάφωρων και επανειλημμένων παραβιάσεων της αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας.

Κατά τη διεξαγωγή φορολογικού ελέγχου στις δραστηριότητες των εταιρειών ακινήτων, οι φορολογικές αρχές πρέπει να καθοδηγούνται από το άρθρο. 89 του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε στις 4 Νοεμβρίου 2005) (εφεξής καλούμενος φορολογικός κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας), ο φορολογικός έλεγχος διενεργείται από υπαλλήλους φορολογικών αρχών στο πλαίσιο της αρμοδιότητάς τους μέσω φορολογικών ελέγχων , λήψη εξηγήσεων από φορολογούμενους, φορολογικούς υπαλλήλους και φορολογούμενους, επαλήθευση λογιστικών στοιχείων και στοιχείων αναφοράς, επιθεώρηση εγκαταστάσεων και περιοχών που χρησιμοποιούνται για τη δημιουργία εισοδήματος (κέρδος).

Οι φορολογικές αρχές, οι τελωνειακές αρχές, οι αρχές των κρατικών εξωδημοσιονομικών ταμείων και οι αρχές εσωτερικών υποθέσεων, με τον τρόπο που καθορίζεται από τη μεταξύ τους συμφωνία, αλληλοενημερώνονται για το υλικό που διαθέτουν για παραβάσεις της νομοθεσίας περί φόρων και τελών και φορολογικών εγκλημάτων, μέτρα που λαμβάνονταιγια την καταστολή τους, σχετικά με τους φορολογικούς ελέγχους που διενεργούν, καθώς και την ανταλλαγή άλλων απαραίτητων πληροφοριών για την εκπλήρωση των καθηκόντων που τους έχουν ανατεθεί.

Κατά την άσκηση φορολογικού ελέγχου, η συλλογή, αποθήκευση, χρήση και διάδοση πληροφοριών σχετικά με τον φορολογούμενο (πληρωτής του τέλους, φορολογικός πράκτορας) που ελήφθησαν κατά παράβαση των διατάξεων του Συντάγματος της Ρωσικής Ομοσπονδίας, του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ομοσπονδιακούς νόμους, καθώς και κατά παραβίαση της αρχής της ασφάλειας των πληροφοριών που συνιστούν το επαγγελματικό απόρρητο άλλων προσώπων, ιδίως απόρρητο δικηγόρου-πελάτη, μυστικό ελέγχου.

Κατά τη διεξαγωγή ελέγχου, οι φορολογικές αρχές καθοδηγούνται από τον Ομοσπονδιακό Νόμο της 8ης Αυγούστου 2001 αριθ. 2 Ιουλίου 2005).

Το μέτρο ελέγχου είναι ένα σύνολο ενεργειών των υπαλλήλων των φορέων κρατικού ελέγχου (εποπτείας) που σχετίζονται με την επαλήθευση της συμμόρφωσης από νομική οντότητα ή μεμονωμένο επιχειρηματία με υποχρεωτικές απαιτήσεις, εφαρμογή απαραίτητη έρευνα(δοκιμές), εξετάσεις, καταγραφή των αποτελεσμάτων των επιθεωρήσεων και λήψη μέτρων με βάση τα αποτελέσματα των δραστηριοτήτων ελέγχου.

Σύμφωνα με το άρθ. 3 αυτού του ομοσπονδιακού νόμου, οι βασικές αρχές προστασίας των δικαιωμάτων των νομικών προσώπων και των μεμονωμένων επιχειρηματιών κατά τον κρατικό έλεγχο (εποπτεία) είναι:

1) τεκμήριο καλής πίστης νομικής οντότητας ή μεμονωμένου επιχειρηματία·

2) συμμόρφωση με τις διεθνείς συνθήκες της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

3) άνοιγμα και προσβασιμότητα για νομικά πρόσωπα και μεμονωμένους επιχειρηματίες ρυθμιστικών νομικών πράξεων που θεσπίζουν υποχρεωτικές απαιτήσεις, η εφαρμογή των οποίων επαληθεύεται κατά τον κρατικό έλεγχο (εποπτεία).

4) καθιέρωση υποχρεωτικών απαιτήσεων από ομοσπονδιακούς νόμους και κανονιστικές νομικές πράξεις που εκδίδονται σύμφωνα με αυτούς ·

5) τη διεξαγωγή μέτρων ελέγχου από εξουσιοδοτημένους υπαλλήλους των φορέων κρατικού ελέγχου (εποπτείας).

6) συμμόρφωση του αντικειμένου της δραστηριότητας ελέγχου με την αρμοδιότητα του φορέα κρατικού ελέγχου (εποπτείας).

7) τη συχνότητα και την αποτελεσματικότητα του μέτρου ελέγχου, που προβλέπει την πλήρη και ταχύτερη δυνατή εφαρμογή του εντός της καθορισμένης περιόδου·

8) λογιστική των μέτρων ελέγχου που πραγματοποιούνται από φορείς κρατικού ελέγχου (εποπτείας).

9) η δυνατότητα προσφυγής κατά ενεργειών (αδράνειας) υπαλλήλων κρατικών οργάνων ελέγχου (εποπτείας) που παραβιάζουν τη διαδικασία για τη λήψη μέτρων ελέγχου που καθορίζεται από τον καθορισμένο ομοσπονδιακό νόμο, άλλους ομοσπονδιακούς νόμους και κανονιστικές νομικές πράξεις που εκδίδονται σύμφωνα με αυτούς.

10) αναγνώριση, με τον τρόπο που ορίζει η ομοσπονδιακή νομοθεσία, ως άκυρα (εν όλω ή εν μέρει) των κανονιστικών νομικών πράξεων που θεσπίζουν υποχρεωτικές απαιτήσεις, η συμμόρφωση με τις οποίες υπόκειται σε επαλήθευση εάν δεν συμμορφώνονται με τους ομοσπονδιακούς νόμους.

11) πλήρης εξάλειψη από τα όργανα κρατικού ελέγχου (εποπτείας) των παραβιάσεων που διαπράχθηκαν εάν το δικαστήριο αναγνωρίσει την καταγγελία νομικής οντότητας ή μεμονωμένου επιχειρηματία ως δικαιολογημένη.

12) ευθύνη των φορέων κρατικού ελέγχου (εποπτείας) και των υπαλλήλων τους κατά τον κρατικό έλεγχο (εποπτεία) για παραβίαση της νομοθεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. το απαράδεκτο φορέων κρατικού ελέγχου (εποπτείας) που χρεώνουν αμοιβές από νομικά πρόσωπα και μεμονωμένους επιχειρηματίες για τη διενέργεια μέτρων ελέγχου, με εξαίρεση τις περιπτώσεις επιστροφής δαπανών των φορέων κρατικού ελέγχου (εποπτείας) για τη διεξαγωγή έρευνας (δοκιμών) και εξετάσεων, όπως ως αποτέλεσμα των οποίων εντοπίστηκαν παραβιάσεις υποχρεωτικών απαιτήσεων·

13) το απαράδεκτο της άμεσης λήψης από τα όργανα κρατικού ελέγχου (εποπτείας) εκπτώσεων από ποσά που εισπράττονται από νομικά πρόσωπα και (ή) μεμονωμένους επιχειρηματίες ως αποτέλεσμα μέτρων ελέγχου.

Τα μέτρα ελέγχου διενεργούνται βάσει εντολών (εντολών) φορέων κρατικού ελέγχου (εποπτείας).

Η εντολή (εντολή) για τη διενέργεια μέτρων ελέγχου αναφέρει:

1) αριθμός και ημερομηνία της εντολής (εντολής) για την εκτέλεση του μέτρου ελέγχου·

3) επώνυμο, όνομα, πατρώνυμο και θέση του ατόμου (προσώπων) που είναι εξουσιοδοτημένο να ασκούν δραστηριότητες ελέγχου·

4) το όνομα της νομικής οντότητας ή το επώνυμο, το όνομα, το πατρώνυμο του μεμονωμένου επιχειρηματία για τον οποίο πραγματοποιείται το μέτρο ελέγχου·

5) τους στόχους, τους στόχους και το αντικείμενο των μέτρων ελέγχου που εκτελούνται·

6) νομικοί λόγοι για τη διεξαγωγή δραστηριοτήτων ελέγχου, συμπεριλαμβανομένων των κανονιστικών νομικών πράξεων, οι υποχρεωτικές απαιτήσεις των οποίων υπόκεινται σε επαλήθευση·

7) ημερομηνία έναρξης και λήξης της δραστηριότητας ελέγχου.

Η εντολή (εντολή) για τη διενέργεια μέτρου ελέγχου ή το σφραγισμένο αντίγραφό της υποβάλλεται από τον υπάλληλο που εκτελεί το μέτρο ελέγχου στον επικεφαλής ή άλλο υπάλληλο νομικής οντότητας ή μεμονωμένου επιχειρηματία ταυτόχρονα με επίσημο δελτίο ταυτότητας. Το μέτρο ελέγχου μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο από τον υπάλληλο (άτομα) που υποδεικνύονται στην εντολή (εντολή) για το μέτρο ελέγχου.

Η διάρκεια της δραστηριότητας ελέγχου δεν πρέπει να υπερβαίνει τον ένα μήνα. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις που σχετίζονται με την ανάγκη διεξαγωγής ειδικών μελετών (δοκιμών), εξετάσεων με σημαντικό όγκο μέτρων ελέγχου, βάσει αιτιολογημένης πρότασης του υπαλλήλου που εκτελεί το μέτρο ελέγχου, ο επικεφαλής του κρατικού οργάνου ελέγχου (εποπτείας). ή τον αναπληρωτή του, η προθεσμία για τη διενέργεια του μέτρου ελέγχου μπορεί να παραταθεί, αλλά όχι περισσότερο από ένα μήνα.

Προκειμένου να επαληθευτεί η συμμόρφωση νομικών προσώπων και μεμονωμένων επιχειρηματιών με τις υποχρεωτικές απαιτήσεις, ο φορέας κρατικού ελέγχου (εποπτείας), στο πλαίσιο της αρμοδιότητάς του, εκτελεί προγραμματισμένα μέτρα ελέγχου. Σε σχέση με ένα νομικό πρόσωπο ή μεμονωμένο επιχειρηματία, κάθε φορέας κρατικού ελέγχου (εποπτείας) μπορεί να πραγματοποιήσει μια προγραμματισμένη εκδήλωση ελέγχου όχι περισσότερο από μία φορά κάθε δύο χρόνια. Σε σχέση με μια οντότητα μικρής επιχείρησης, ένα προγραμματισμένο μέτρο ελέγχου μπορεί να πραγματοποιηθεί όχι νωρίτερα από τρία χρόνια από την ημερομηνία της κρατικής εγγραφής του.

Μια απρογραμμάτιστη επιθεώρηση, αντικείμενο της οποίας είναι η παρακολούθηση της εκτέλεσης εντολών για την εξάλειψη εντοπισμένων παραβιάσεων, υπόκειται στις δραστηριότητες νομικής οντότητας ή μεμονωμένου επιχειρηματία όταν εντοπίζονται παραβιάσεις υποχρεωτικών απαιτήσεων ως αποτέλεσμα προγραμματισμένου συμβάντος παρακολούθησης. Μη προγραμματισμένες δραστηριότητες ελέγχου διενεργούνται από κρατικούς φορείς ελέγχου (εποπτείας) και στις ακόλουθες περιπτώσεις:

1) λήψη πληροφοριών από νομικά πρόσωπα, μεμονωμένους επιχειρηματίες, κυβερνητικούς φορείς σχετικά με την εμφάνιση καταστάσεων έκτακτης ανάγκης, αλλαγές ή παραβιάσεις τεχνολογικών διαδικασιών, καθώς και αστοχία δομών και εξοπλισμού που μπορεί να προκαλέσει άμεσα βλάβη στη ζωή, την υγεία των ανθρώπων, το περιβάλλον και το περιβάλλον και περιουσία πολιτών, νομικών προσώπων και μεμονωμένων επιχειρηματιών·

2) η εμφάνιση απειλής για την υγεία και τη ζωή των πολιτών, τη ρύπανση του περιβάλλοντος, τη ζημιά σε περιουσία, συμπεριλαμβανομένων σε σχέση με παρόμοια αγαθά (έργα, υπηρεσίες) άλλων νομικών προσώπων και (ή) μεμονωμένων επιχειρηματιών.

3) προσφυγές πολιτών, νομικών προσώπων και μεμονωμένων επιχειρηματιών με καταγγελίες για παραβιάσεις των δικαιωμάτων και των έννομων συμφερόντων τους από ενέργειες (αδράνεια) άλλων νομικών προσώπων και (ή) μεμονωμένων επιχειρηματιών που σχετίζονται με τη μη συμμόρφωσή τους με τις υποχρεωτικές απαιτήσεις, καθώς και λήψη άλλων πληροφοριών που επιβεβαιώνονται από έγγραφα και άλλα στοιχεία που υποδεικνύουν την παρουσία ενδείξεων τέτοιων παραβιάσεων. Οι προσφυγές που δεν επιτρέπουν την ταυτοποίηση του ατόμου που υπέβαλε αίτηση στον κρατικό φορέα ελέγχου (εποπτείας) δεν μπορούν να χρησιμεύσουν ως βάση για τη διεξαγωγή μη προγραμματισμένου ελεγκτικού συμβάντος.

Σε σχέση με νομικά πρόσωπα και μεμονωμένους επιχειρηματίες - μέλη ενός αυτορυθμιζόμενου οργανισμού, που φέρουν από κοινού και εις ολόκληρον, σύμφωνα με τα νομικά έγγραφα, επικουρική ευθύνη για ζημίες που προκλήθηκαν από μέλη του εν λόγω οργανισμού λόγω μη συμμόρφωσης με τις υποχρεωτικές απαιτήσεις για επαγγελματικές δραστηριότητεςπου αποτελεί αντικείμενο αυτορρύθμισης, καθιερώνεται διαδικασία κρατικού ελέγχου (εποπτείας), η οποία προβλέπει την εφαρμογή των προγραμματισμένων μέτρων ελέγχου σε σχέση με το 10 τοις εκατό του συνολικού αριθμού των μελών του οργανισμού αυτορρύθμισης, αλλά όχι λιγότερο από σε σχέση με δύο μέλη του αυτορυθμιζόμενου οργανισμού, που καθορίζονται από την επιλογή του φορέα κρατικού ελέγχου (εποπτείας). Η διαδικασία για τη διενέργεια προγραμματισμένων μέτρων ελέγχου σε σχέση με μέλη ενός οργανισμού αυτορρύθμισης καθορίζεται με διάταγμα (εντολή) του φορέα κρατικού ελέγχου (εποπτείας) κατόπιν αιτήματος του αυτορυθμιζόμενου οργανισμού, ο οποίος πρέπει να περιέχει πληροφορίες που επιβεβαιώνουν την ένταξη στον αυτορυθμιζόμενο οργανισμό και την από κοινού ανάληψη της επικουρικής ευθύνης των μελών του για ζημίες που προβλέπονται στην παρούσα παράγραφο.

Η θέσπιση διαδικασίας για τη διενέργεια προγραμματισμένων μέτρων ελέγχου σε σχέση με μέλη ενός οργανισμού αυτορρύθμισης μπορεί να απορριφθεί εάν το όργανο κρατικού ελέγχου (εποπτείας) κατά τη στιγμή της προσφυγής έχει λόγους για τη λήψη μη προγραμματισμένων μέτρων ελέγχου σε σχέση με τα μέλη του.

Η απόφαση άρνησης καθιέρωσης της διαδικασίας κρατικού ελέγχου (εποπτείας) ενός αυτορυθμιζόμενου οργανισμού, που ελήφθη από τον επικεφαλής του φορέα κρατικού ελέγχου (εποπτείας), μπορεί να προσβληθεί με τον προβλεπόμενο τρόπο. Εάν εντοπιστούν παραβιάσεις υποχρεωτικών απαιτήσεων από μέλη ενός οργανισμού αυτορρύθμισης, οι υπάλληλοι του φορέα κρατικού ελέγχου (εποπτείας) υποχρεούνται, κατά την εκτέλεση προγραμματισμένων δραστηριοτήτων ελέγχου, να ενημερώσουν τον οργανισμό αυτορρύθμισης για τις παραβιάσεις που εντοπίστηκαν. Εάν, κατά τη διεξαγωγή προγραμματισμένων μέτρων ελέγχου, ένα από τα μέλη ενός οργανισμού αυτορρύθμισης παραβιάζει υποχρεωτικές απαιτήσεις, ο φορέας κρατικού ελέγχου (εποπτείας) μπορεί να αποφασίσει τη διεξαγωγή μη προγραμματισμένων μέτρων ελέγχου σε σχέση με άλλα μέλη του οργανισμού αυτορρύθμισης .

Οι παραβιάσεις υποχρεωτικών απαιτήσεων από μέλη ενός οργανισμού αυτορρύθμισης που εντοπίστηκαν κατά τη διάρκεια μη προγραμματισμένων δραστηριοτήτων ελέγχου αποτελούν τη βάση για την απόφαση του κρατικού φορέα ελέγχου (εποπτείας) να ακυρώσει καθιερωμένη τάξητη διενέργεια προγραμματισμένων μέτρων ελέγχου σε σχέση με μέλη ενός οργανισμού αυτορρύθμισης. Η εγκριθείσα απόφαση, υποδεικνύοντας τις παραβιάσεις που διέπραξαν μέλη του οργανισμού αυτορρύθμισης και τις συνθήκες που λειτούργησαν ως βάση για την έκδοση μιας τέτοιας απόφασης, τίθεται γραπτώς υπόψη του αυτορυθμιζόμενου οργανισμού από τον κρατικό έλεγχο ( εποπτείας) εντός τριών ημερών από την ημερομηνία έκδοσής του.

Κατά την εκτέλεση μέτρων ελέγχου, οι υπάλληλοι των φορέων κρατικού ελέγχου (εποπτείας) δεν δικαιούνται:

1) επαληθεύει τη συμμόρφωση με υποχρεωτικές απαιτήσεις που δεν εμπίπτουν στην αρμοδιότητα του φορέα κρατικού ελέγχου (εποπτείας) για λογαριασμό του οποίου ενεργούν οι υπάλληλοι·

2) πραγματοποιούν προγραμματισμένες επιθεωρήσεις απουσία υπαλλήλων ή υπαλλήλων επιθεωρούμενων νομικών προσώπων ή μεμονωμένων επιχειρηματιών ή των εκπροσώπων τους κατά τη διάρκεια δραστηριοτήτων ελέγχου·

3) απαιτούν την παρουσίαση εγγράφων, πληροφοριών, δειγμάτων (δείγματα) προϊόντων, εάν δεν αποτελούν αντικείμενο μέτρων ελέγχου και δεν σχετίζονται με το αντικείμενο της επιθεώρησης, καθώς και κατάσχεση πρωτότυπων εγγράφων που σχετίζονται με το αντικείμενο της επιθεώρησης.

4) ζητούν δείγματα (δείγματα) προϊόντων για τη διεξαγωγή της έρευνάς τους (δοκιμές), την εξέταση χωρίς την έκδοση πράξης για την επιλογή δειγμάτων (δειγμάτων) προϊόντων στην προβλεπόμενη μορφή και σε ποσότητες που υπερβαίνουν τα πρότυπα που καθορίζονται από τα κρατικά πρότυπα ή άλλες ρυθμιστικές έγγραφα;

5) διαδίδουν πληροφορίες που αποτελούν μυστικό που προστατεύεται από το νόμο και λαμβάνεται ως αποτέλεσμα μέτρων ελέγχου, εκτός από τις περιπτώσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας·

6) υπερβαίνουν τις καθορισμένες προθεσμίες για τη διενέργεια μέτρων ελέγχου.

Με βάση τα αποτελέσματα της εκδήλωσης ελέγχου, ο υπάλληλος (πρόσωπα) του φορέα κρατικού ελέγχου (εποπτείας) που διενεργεί την επιθεώρηση συντάσσει πράξη του καθιερωμένου εντύπου σε δύο αντίγραφα. Η πράξη ορίζει:

1) ημερομηνία, ώρα και τόπος σύνταξης της πράξης·

2) όνομα του φορέα κρατικού ελέγχου (εποπτείας).

3) ημερομηνία και αριθμός της εντολής βάσει της οποίας πραγματοποιήθηκε το μέτρο ελέγχου·

4) επώνυμο, όνομα, πατρώνυμο και θέση του ατόμου(ων) που πραγματοποίησε την εκδήλωση ελέγχου·

5) το όνομα του υπό επιθεώρηση νομικού προσώπου ή το επώνυμο, το όνομα, το πατρώνυμο του μεμονωμένου επιχειρηματία, το επώνυμο, το όνομα, το πατρώνυμο, η θέση του εκπροσώπου του νομικού προσώπου ή του εκπροσώπου του μεμονωμένου επιχειρηματία που είναι παρόν στον έλεγχο συμβάν;

6) ημερομηνία, ώρα και τόπος του συμβάντος ελέγχου·

7) πληροφορίες σχετικά με τα αποτελέσματα των μέτρων ελέγχου, συμπεριλαμβανομένων των παραβιάσεων που εντοπίστηκαν, της φύσης τους και των προσώπων που θεωρούνται υπεύθυνα για τη διάπραξη αυτών των παραβιάσεων·

8) πληροφορίες σχετικά με την εξοικείωση ή την άρνηση εξοικείωσης με την πράξη εκπροσώπου νομικής οντότητας ή μεμονωμένου επιχειρηματία, καθώς και προσώπων που είναι παρόντα κατά την εκδήλωση ελέγχου, τις υπογραφές τους ή την άρνηση υπογραφής.

9) υπογραφή του υπαλλήλου (προσώπων) που πραγματοποίησαν το μέτρο ελέγχου.

Στην πράξη επισυνάπτονται πράξεις για την επιλογή δειγμάτων (δειγμάτων) προϊόντων, επιθεώρηση περιβαλλοντικών αντικειμένων, πρωτόκολλα (συμπεράσματα) μελετών (δοκιμών) και εξετάσεων, εξηγήσεις υπαλλήλων φορέων κρατικού ελέγχου (εποπτείας), υπαλλήλων που φέρουν ευθύνη. για παραβιάσεις υποχρεωτικών απαιτήσεων και άλλα έγγραφα ή αντίγραφά τους που σχετίζονται με τα αποτελέσματα των δραστηριοτήτων ελέγχου.

Ένα αντίγραφο της πράξης με αντίγραφα των συνημμένων παραδίδεται στον επικεφαλής της νομικής οντότητας ή στον αναπληρωτή του και στον μεμονωμένο επιχειρηματία ή στους εκπροσώπους τους έναντι υπογραφής ή αποστέλλεται ταχυδρομικώς με απόδειξη παραλαβής, η οποία επισυνάπτεται στο αντίγραφο της πράξης παραμένοντας στο αρχείο του οργάνου κρατικού ελέγχου (εποπτείας). Εάν, ως αποτέλεσμα των μέτρων ελέγχου, εντοπιστεί διοικητικό αδίκημα, ένας υπάλληλος του φορέα κρατικού ελέγχου (εποπτείας) συντάσσει πρωτόκολλο με τον τρόπο που ορίζει η νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας για διοικητικά αδικήματα και δίνει οδηγίες για την εξάλειψη των διαπιστώθηκαν παραβάσεις.

Τα νομικά πρόσωπα και οι μεμονωμένοι επιχειρηματίες τηρούν αρχείο καταγραφής δραστηριοτήτων ελέγχου. Στο ημερολόγιο των δραστηριοτήτων ελέγχου, ένας υπάλληλος του φορέα κρατικού ελέγχου (εποπτείας) καταγράφει το γεγονός ελέγχου που πραγματοποιήθηκε, που περιέχει πληροφορίες σχετικά με το όνομα του φορέα κρατικού ελέγχου (εποπτείας), την ημερομηνία, την ώρα του συμβάντος ελέγχου, τους νομικούς λόγους, τους στόχους, τους στόχους και τα μέτρα ελέγχου των θεμάτων, σχετικά με διαπιστωμένες παραβάσεις, σχετικά με τα πρωτόκολλα που έχουν συνταχθεί, σχετικά με διοικητικά αδικήματα και σχετικά με τις εκδοθείσες εντολές, καθώς και να αναφέρετε το επίθετο, το όνομα, το πατρώνυμο, τη θέση του ατόμου (προσώπων) εκτός του μέτρου ελέγχου και της υπογραφής του (τους). Το ημερολόγιο δραστηριοτήτων ελέγχου πρέπει να είναι ραμμένο, αριθμημένο και πιστοποιημένο με τη σφραγίδα νομικού προσώπου ή μεμονωμένου επιχειρηματία. Ελλείψει ημερολογίου μέτρων ελέγχου, γίνεται αντίστοιχη εγγραφή στην πράξη που συντάσσεται με βάση τα αποτελέσματα των μέτρων ελέγχου που έχουν ληφθεί.

Κατά τη διάπραξη διαφόρων αδικημάτων, μια εταιρεία ακινήτων θα υπόκειται σε ευθύνη ανάλογα με το είδος του αδικήματος που διαπράχθηκε. Αυτό μπορεί να είναι ποινική, φορολογική, διοικητική ή αστική ευθύνη. Ας εξετάσουμε μερικές επιλογές για ποινική ευθύνη για εταιρείες ακινήτων.

Το πιο συνηθισμένο έγκλημα που διαπράττεται είναι η απάτη που αφορά την ακίνητη περιουσία του πελάτη. Απάτη– κλοπή περιουσίας κάποιου άλλου ή απόκτηση δικαιωμάτων σε περιουσία κάποιου άλλου μέσω εξαπάτησης ή κατάχρησης εμπιστοσύνης – έχει όλα τα σημάδια κλοπής που αναφέρονται στη Σημείωση 1 του άρθρου. 158 του Ποινικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, με τη μόνη διαφορά ότι το θέμα της καταπάτησης στην απάτη είναι ευρύτερο από το αντικείμενο άλλων μορφών κλοπής. Σύμφωνα με τη διάταξη του Μέρους 1 του Άρθ. 159 του Ποινικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το αντικείμενο της απάτης μπορεί επίσης να είναι το δικαίωμα ιδιοκτησίας (για παράδειγμα, ένα βιβλίο ταμιευτηρίου για τη λήψη κατάθεσης σε μια τράπεζα, IOUνα λάβει χρήματα από πιστωτή κ.λπ.). Η αντικειμενική πλευρά της απάτης εκφράζεται σε ενέργειες που χαρακτηρίζονται από δύο τρόπους διάπραξής τους: εξαπάτηση ή κατάχρηση εμπιστοσύνης. Ως αποτέλεσμα εξαπάτησης ή κατάχρησης εμπιστοσύνης, το θύμα, παραπλανημένο, μεταβιβάζει οικειοθελώς την περιουσία του στον απατεώνα. Έτσι, ένας μεσίτης μπορεί σκόπιμα να παραπλανήσει τον πελάτη του σχετικά με τα δικαιώματα που του μεταβιβάστηκαν ή τις περαιτέρω ενέργειες του μεσίτη και το αποτέλεσμα που προέκυψε. Η εξαπάτηση του ιδιοκτήτη, του κατόχου ή του ατόμου υπό την προστασία του οποίου βρίσκεται το ακίνητο μπορεί να εκφραστεί με εσκεμμένη παραποίηση ή καταστολή της αλήθειας. Παραπλανητικές ενέργειες κατά την απάτη διαπράττονται μέχρι τη μεταβίβαση περιουσίας υπέρ του δράστη. Κατά συνέπεια, πρέπει να δημιουργηθεί αιτιώδης συνάφεια, με τη μεσολάβηση της συνείδησης του θύματος, μεταξύ της εξαπάτησης και της πλάνης του θύματος, το οποίο εκούσια μεταβιβάζει περιουσία στον δράστη.

Πλέον τυπικές μορφές εξαπάτηση εκφράζονται στο γεγονός ότι ο δράστης προσποιείται ότι είναι πρόσωπο που έχει δικαίωμα να λάβει περιουσία, κάτι που στην πραγματικότητα δεν είναι. Στον τομέα των κτηματομεσιτικών υπηρεσιών, αυτό εκφράζεται συχνότερα στην υπέρβαση των αρμοδιοτήτων του μεσίτη. Η εξαπάτηση μπορεί να εκφραστεί με τη λήψη προκαταβολής σε μετρητά για εργασία που ο δράστης δεν σκοπεύει να εκτελέσει ή με τη σιωπή για σημαντικές περιστάσεις (π.χ. θάνατος συγγενούς κατά τη λήψη της σύνταξής του με πληρεξούσιο). Τέλος, ο δράστης μπορεί να υποβάλει πλαστά έγγραφα για να αποκτήσει περιουσία ή χρήματα άλλου (πλαστό πληρεξούσιο).

Μια άλλη μορφή απάτης είναι παραβίαση εμπιστοσύνης . Η ουσία της κατάχρησης εμπιστοσύνης ως δόλιας μεθόδου κατάληψης της περιουσίας κάποιου άλλου είναι η χρήση σχέσεις εμπιστοσύνηςμεταξύ του δράστη και του θύματος. Προκειμένου η κατάχρηση εμπιστοσύνης να αναγνωριστεί ως μέθοδος δόλιας κατοχής περιουσίας κάποιου άλλου, δεν αρκεί ο δράστης να προκαλεί με τις πράξεις του ιδιαίτερη εμπιστοσύνη στον εαυτό του από την πλευρά του θύματος ή να χρησιμοποιεί αυτήν την εμπιστοσύνη λόγω την ειδική σχέση που υπάρχει μεταξύ αυτού και του θύματος. Ο δράστης πρέπει να πείσει το θύμα να μεταφέρει την περιουσία στην κατοχή του. Η παραβίαση εμπιστοσύνης καλύπτει περιπτώσεις δόλιας σύναψης συμβάσεων (για παράδειγμα, κάποιος παίρνει υπογραφή σε λογαριασμό με το πρόσχημα ότι παίρνει δάνειο από τράπεζα και αντ' αυτού το παρουσιάζει στον υπογράφοντα για είσπραξη). Αυτή η μέθοδος δόλιας κατοχής της περιουσίας κάποιου άλλου για προσωπικό όφελος θα συμβεί όταν, για παράδειγμα, ένας μεσίτης επισημοποιεί και αποκτά πραγματικά ακίνητη περιουσία που αγοράστηκε για έναν πελάτη στη δική του ιδιοκτησία ή οικειοποιείται τα χρήματα που έλαβε από την πώληση.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το θέμα της χρήσης πλαστών ή παρανόμως αποκτηθέντων εγγράφων που δίνουν το δικαίωμα παραλαβής περιουσίας κάποιου άλλου. Με την παρουσίαση ενός τέτοιου εγγράφου (για παράδειγμα, ένα πλαστό πληρεξούσιο για λήψη χρημάτων), ο δράστης δημιουργεί μια εικονική νομική βάση για την παραλαβή της περιουσίας κάποιου άλλου, αλλά εάν ο ίδιος ο δράστης προσκόμισε ένα τέτοιο πλαστό έγγραφο, τότε πρέπει να προκύψει ευθύνη για το σύνολο των εγκλημάτων που προβλέπονται στο άρθ. 159 και 327 του Ποινικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Επί του παρόντος, οι λεγόμενες δόλιες συναλλαγές έχουν γίνει ευρέως διαδεδομένες, όταν ένα άτομο ή ομάδα προσώπων συνάπτει συμφωνία για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας ή την αγορά πραγμάτων, προσπαθώντας να καταλάβει την περιουσία κάποιου άλλου και δεν σκοπεύει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του. Το Ανώτατο Δικαστήριο της Ρωσικής Ομοσπονδίας, σε μία από τις αποφάσεις του Δικαστικού Συλλόγου για Ποινικές Υποθέσεις, ανέφερε ότι οι ενέργειες ενός ατόμου που συνήψε συμφωνίες με πολίτες για να αγοράσει αγαθά από αυτούς, με σκοπό να εξαπατήσει για να τους κατασχέσει κεφάλαια, περιέχουν ενδείξεις απάτης.

Η απάτη θεωρείται ολοκληρωμένο έγκλημα τη στιγμή που το θύμα, παραπλανημένο ως αποτέλεσμα εξαπάτησης ή κατάχρησης εμπιστοσύνης, μεταβιβάζει οικειοθελώς την περιουσία του στον δράστη. Στις περιπτώσεις που ο δράστης αποκτά το δικαίωμα της ιδιοκτησίας με τις ίδιες μεθόδους, το έγκλημα θεωρείται ολοκληρωμένο τη στιγμή της παραλαβής του εγγράφου που παρέχει το αντίστοιχο δικαίωμα.

Το επόμενο κοινό έγκλημα στον τομέα των κτηματομεσιτικών δραστηριοτήτων είναι το αδίκημα που προβλέπεται στο άρθ. 201 του Ποινικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας - κατάχρηση εξουσίας. Αυτό το έγκλημα προσβάλλει τις συνήθεις δραστηριότητες και συμφέροντα της υπηρεσίας σε εμπορικούς και άλλους οργανισμούς, καθώς και τα δικαιώματα και τα νόμιμα συμφέροντα πολιτών ή οργανισμών, της κοινωνίας ή του κράτους. Αυτή η σύνθεση προβλέπει ότι ο μεσίτης, μέσω εσκεμμένης κατάχρησης των εξουσιών του, προκάλεσε βλάβη στον πελάτη του. Αυτή η σύνθεση θα πρέπει να διακρίνεται από την απάτη, διότι η απάτη συνεπάγεται την απόκτηση της περιουσίας του πελάτη στην κυριότητα ενός μεσίτη ή άλλων προσώπων, αλλά σύμφωνα με την πρόθεσή του (άμεση, έμμεση). Σε περίπτωση κατάχρησης εξουσίας, ένας μεσίτης εκ προθέσεως ή από αμέλεια (επιπόλαια) προκαλεί ή επιτρέπει ζημία στην περιουσία του πελάτη του, ενώ ο ίδιος ο μεσίτης δεν αποκτά τίποτα, ούτε άλλα πρόσωπα αποκτούν τίποτε.

Είπαμε ήδη παραπάνω ότι όλες οι υπηρεσίες που παρέχονται από έναν μεσίτη σε έναν πελάτη μπορούν να χωριστούν σε δύο ομάδες. Πρώτη ομάδα – πρόκειται για υπηρεσίες μεσίτη για τη συμμετοχή «ακίνητης και οικιστικής» περιουσίας σε πολιτική κυκλοφορία. Δεύτερη ομάδα Οι κτηματομεσιτικές υπηρεσίες αποτελούνται από ενέργειες του μεσίτη με τα ακίνητα του πελάτη, που δεν σχετίζονται με συναλλαγές για εκποίηση, ενοικίαση, μίσθωση κ.λπ. Ας εξετάσουμε αναλυτικότερα όλες τις επιλογές που περιγράφονται για τις υπηρεσίες που παρέχει ο μεσίτης.

Πρώτη ομάδα οι υπηρεσίες παρέχονται πάντα από οποιαδήποτε κτηματομεσιτική εταιρεία. Συνδέονται με το γεγονός ότι ο realtor παρέχει υπηρεσίες διαμεσολάβησης για τη σύναψη αστικών συναλλαγών με την ακίνητη περιουσία του πελάτη ή με τα υλικά περιουσιακά στοιχεία του με απώτερο σκοπό την απόκτηση ακίνητης περιουσίας από τον πελάτη.

Σε σχέση με αυτό το είδος υπηρεσίας, μπορούμε να μιλήσουμε για συμμετοχή μεσίτη στην αγοραπωλησία, ανταλλαγή, δωρεά, δια βίου συντήρηση με εξαρτώμενα πρόσωπα, μίσθωση και μίσθωση ακινήτων. Όλες αυτές οι συναλλαγές μπορούν να διακριθούν ως ένα ανεξάρτητο είδος υπηρεσιών που παρέχονται από έναν μεσίτη στο πλαίσιο της πρώτης ομάδας υπηρεσιών μεσιτών που έχουμε εντοπίσει.

Κατά την παροχή τέτοιων υπηρεσιών, ολόκληρη η δουλειά του μεσίτη είναι αυτό που βρίσκει για τον πελάτη κατάλληλη επιλογήνα συνάψει συμφωνία. Σε αυτή την περίπτωση, ο μεσίτης μπορεί να συμμετάσχει ο ίδιος στη σύναψη της συναλλαγής ως πληρεξούσιος ή να μην συμμετέχει καθόλου νόμιμα στη σύναψη της συναλλαγής, αλλά μόνο να προετοιμάσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα για τη συναλλαγή και να βρει μια κατάλληλη επιλογή για τον πελάτη . Όλες οι συναλλαγές που έχουμε προσδιορίσει ως ανεξάρτητη ομάδα υπηρεσιών μπορούν να χαρακτηριστούν από το γεγονός ότι στοχεύουν στη μεταβίβαση του δικαιώματος χρήσης - πάντα και αναγκαστικά, ή ακόμα και του δικαιώματος ιδιοκτησίας ακινήτου για τον πελάτη. Σε αυτή την περίπτωση, η υπηρεσία του μεσίτη είναι «εφάπαξ» χαρακτήρα. Απαιτείται η ολοκλήρωση μίας έως το πολύ τριών συναλλαγών προς το συμφέρον του πελάτη.

Η διαδικασία φαίνεται πιο περίπλοκη όταν μια κτηματομεσιτική εταιρεία παρέχει σε έναν πελάτη μια σειρά από υπηρεσίες για τη διαχείριση της περιουσίας του, την αγορά ακινήτου για τον πελάτη και τη συμμετοχή στην κατασκευή του. Εδώ, μια κτηματομεσιτική εταιρεία μπορεί να παρέχει πολλές υπηρεσίες, όλες οι συναλλαγές θα είναι αστικού χαρακτήρα, αλλά όλες σχετίζονται με τη μεταβίβαση τυχόν δικαιωμάτων σε σχέση με ακίνητα. Επιπλέον, η κτηματομεσιτική εταιρεία σε αυτή την περίπτωση μπορεί να παρέχει στον πελάτη υπηρεσίες που δεν σχετίζονται με τη σύναψη συναλλαγών, αλλά εκφράζονται στην εκτέλεση από τον μεσίτη άλλων σημαντικών για τον πελάτη ενεργειών, οι οποίες είναι απαραίτητες για τον πελάτη. για την επίτευξη του απώτερου στόχου των υπηρεσιών του μεσίτη. Σε αυτή την περίπτωση, μιλάμε για τέτοιες υπηρεσίες για πελάτες όπως η μεταφορά οικιστικών χώρων σε μη οικιστικές εγκαταστάσεις, η εγγραφή ανακατασκευής (ανακατασκευή) κατοικιών, η διαχείριση της ακίνητης περιουσίας του πελάτη. Όλες αυτές οι υπηρεσίες για τους πελάτες επισημοποιούνται μέσω συμβάσεων διαχείρισης καταπιστεύματος ακινήτων. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η κτηματομεσιτική εταιρεία ενεργεί ως μεσίτης, πράκτορας ή πληρεξούσιος για τον πελάτη της στην αγορά μεσιτείας ακινήτων. Όλα εξαρτώνται από το ποια αρχή εκπροσωπεί ο πελάτης για την εταιρεία ακινήτων και ποια αποτελέσματα θέλει να λάβει από το έργο των μεσιτών.

Επιπλέον, μια εταιρεία ακινήτων μπορεί να παρέχει στον πελάτη υπηρεσίες για την προετοιμασία των απαραίτητων εγγράφων για την αλλαγή του νομικού καθεστώτος του οικοπέδου στο οποίο βρίσκεται η ακίνητη περιουσία του πελάτη. Εδώ μιλάμε για μια ολόκληρη σειρά υπηρεσιών. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα προηγούμενα υφιστάμενα δικαιώματα ιδιοκτησίας σε σχέση με τα οικόπεδα έχουν αλλάξει σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία για τους πολίτες, τα οικόπεδα μπορούν να είναι ιδιοκτησία ή μίσθωση. Αρχικά ο Κτηματολογικός Κώδικας προέβλεπε ακριβώς αυτό. Ωστόσο, με την υιοθέτηση του νέου Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, της 29ης Δεκεμβρίου 2004, αριθ. Ομοσπονδία σε ισχύ. Ο νόμος αυτός προέβλεπε την παροχή οικοπέδων υπό το δικαίωμα ιδιοκτησίας για HOA και στεγαστικούς συνεταιρισμούς. Αποδεικνύεται ότι πλέον τα δικαιώματα των πολιτών και των συμμετεχόντων σε οικιστικούς συνεταιρισμούς έχουν παραβιαστεί από το γεγονός ότι δεν μπορούν να αγοράσουν οικόπεδα με μίσθωση εάν θέλουν, αλλά πρέπει να τα αποκτήσουν ως δικά τους. Εάν ένα οικόπεδο αποκτηθεί ως ακίνητο, αυτό θα επηρεάσει σημαντικά τα φορολογικά ζητήματα που θα πληρώσουν οι ίδιοι οι πολίτες. Εάν ένα οικόπεδο αγοραστεί με μίσθωση, τότε οι πολίτες δεν θα πληρώσουν φόρο σε αυτό το οικόπεδο, αλλά θα πληρώσουν ενοίκιο στον ιδιοκτήτη του οικοπέδου.

Υπάρχουν και άλλα είδη δικαιωμάτων που υπόκεινται σε επανεγγραφή σε σχέση με τη θέσπιση νέας νομοθεσίας σε αυτόν τον τομέα. Για παράδειγμα, το δικαίωμα της δια βίου κληρονομικής ιδιοκτησίας δεν μπορεί να μεταβιβαστεί σε συναλλαγή αγοραπωλησίας. Επομένως, εάν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου κατοικίας θέλει να το πουλήσει, πρέπει να το πουλήσει μαζί με τη γη, διαφορετικά είναι απλά αδύνατο, το επιμελητήριο εγγραφής θα αρνηθεί σίγουρα να καταχωρήσει μια τέτοια συναλλαγή. Είναι απαραίτητη η εκ νέου εγγραφή αυτού του οικοπέδου ως μίσθωσης ή ιδιοκτησίας.

Μια άλλη περίπτωση είναι ότι όλοι οι οργανισμοί που προηγουμένως ήταν μόνο κρατικοί είχαν συχνά οικόπεδα με δικαίωμα μόνιμης, απεριόριστης χρήσης. Ως αποτέλεσμα της ιδιωτικοποίησης, εμφανίστηκαν μη κρατικοί εμπορικοί οργανισμοί που χρησιμοποιούν οικόπεδα με δικαίωμα μόνιμης, απεριόριστης χρήσης. Το δικαίωμα μόνιμης αέναης χρήσης αφέθηκε ως είδος δικαιώματος ιδιοκτησίας σε οικόπεδα, αλλά τώρα, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία γης, τα οικόπεδα μπορούν να παρασχεθούν με τέτοιο δικαίωμα μόνο σε κρατικές και δημοτικές επιχειρήσεις (MUP, SUE, Ομοσπονδιακή Πολιτεία Ενιαία Επιχείρηση). Ο νόμος για τη θέσπιση του Κώδικα Γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας προέβλεπε την υποχρέωση αυτών των οργανισμών να καταχωρίσουν εκ νέου το δικαίωμα μόνιμης αέναης χρήσης στο δικαίωμα ιδιοκτησίας ή μίσθωσης.

Αυτό γεννά μια ολόκληρη κατεύθυνση, μια μάζα εργασίας για κτηματομεσιτικά γραφεία που μπορούν να παρέχουν τις υπηρεσίες τους για την επανεγγραφή των δικαιωμάτων γης σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις, τόσο σε πολίτες όσο και σε νομικά πρόσωπα.

Επιπλέον, σε όλες τις περιπτώσεις που ένα νομικό πρόσωπο ή πολίτης πουλά την ακίνητη περιουσία του, το δικαίωμα σε αυτό το ακίνητο (κτίριο και οικόπεδο) πρέπει επίσης να επανεγγραφεί στον νέο ιδιοκτήτη και αυτό δημιουργεί επίσης ένα ευρύ πεδίο για την εργασία του κτηματομεσιτικές εταιρείες. Πρέπει να σημειωθεί ότι στις μικρές επαρχιακές πόλεις, οι εταιρείες ακινήτων αντλούν σε μεγάλο βαθμό τα κέρδη τους από την παροχή αυτού του είδους υπηρεσιών σε πελάτες.

Η εργασία ενός μεσίτη συνδέεται και με την παροχή άλλης γραμμής υπηρεσιών. Όλα αυτά σχετίζονται με την κατασκευή κτιρίων κατοικιών. Οι κτηματομεσιτικές εταιρείες μπορούν να συμμετάσχουν σε συμφωνίες εκχώρησης του δικαιώματος διεκδίκησης ακίνητης περιουσίας που δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί η κατασκευή, συμφωνίες κοινής συμμετοχής στην κατασκευή και άλλες συναλλαγές αστικού δικαίου. Ταυτόχρονα, μια κτηματομεσιτική εταιρεία μπορεί να ενεργήσει ως μέρος σε μια συναλλαγή ή να παρέχει υπηρεσίες διαμεσολάβησης χωρίς να αναλαμβάνει δικαιώματα ή υποχρεώσεις βάσει της συναλλαγής. Επιπλέον, μια κτηματομεσιτική εταιρεία μπορεί, για τα δικά της συμφέροντα, να αποκτήσει δικαιώματα επί συναλλαγών, δηλαδή να αποκομίσει κέρδος από την αγοραπωλησία ή την εκχώρηση απαιτήσεων και όχι από την αμοιβή του πελάτη.

Σε περιπτώσεις όπου ένας μεσίτης ενεργεί ως μεσάζων για τον πελάτη του, η σχέση του με τον πελάτη μπορεί να επισημοποιηθεί με τη θέσπιση υποχρεώσεων για προμήθεια, ανάθεση, διαχείριση καταπιστεύματος περιουσίας, προμήθεια. Εάν ο μεσίτης συμμετέχει ανεξάρτητα για τα δικά του συμφέροντα σε αστικές υποχρεώσεις σχετικά με οικιστικούς χώρους, τότε δεν συνάπτονται πρόσθετες συμφωνίες εκτός από αυτές που μεταβιβάζουν απευθείας τα δικαιώματα σε ακίνητα. Στο δεύτερο κεφάλαιο αυτού του βιβλίου, θα εξετάσουμε λεπτομερέστερα όλες τις πιθανές συναλλαγές με ακίνητα, χωρίζοντάς τες σε δύο ομάδες: συναλλαγές που επισημοποιούν τις εξουσίες του μεσίτη και του πελάτη, ενδιάμεσες συναλλαγές μεσιτών, καθώς και συναλλαγές στις οποίες Η κτηματομεσιτική εταιρεία ενεργεί για τα δικά της συμφέροντα και για λογαριασμό σας.

Κάθε κτηματομεσιτική εταιρεία έχει το δικό της κανόνες πληρωμής . Κάθε κτηματομεσιτική εταιρεία επιλέγει τις δικές της μεθόδους για τον καθορισμό της πληρωμής για τις υπηρεσίες μιας κτηματομεσιτικής εταιρείας. Ο οργανισμός, κατά κανόνα, καθιερώνει ένα σύστημα τιμολογίων για τις υπηρεσίες πελατών. Η τιμή πληρωμής για τις υπηρεσίες μιας κτηματομεσιτικής εταιρείας μπορεί να οριστεί ανάλογα με την αξία του ακινήτου με την οποία γίνονται συναλλαγές προς το συμφέρον του πελάτη ή μπορεί να οριστεί σε ένα σταθερό ποσό. Για παράδειγμα, όταν κάνετε συναλλαγές για ανακατασκευή (ανακατασκευή), επανεγγραφή δικαιωμάτων σε οικόπεδο, είναι προτιμότερο να ορίσετε την τιμή της υπηρεσίας σε ένα σταθερό (σταθερό) ποσό κατά την πραγματοποίηση συναλλαγών με ακίνητα για υπηρεσίες εξαρτάται από την αξία της ακίνητης περιουσίας.

Η επιχειρηματική πρακτική των κτηματομεσιτικών εταιρειών δείχνει ότι βασικά η εταιρεία επιλέγει μία μέθοδο για τον καθορισμό της τιμής και την ορίζει ανάλογα με το είδος της εργασίας (υπηρεσίες που παρέχονται στον πελάτη).

Υπάρχουν μεσίτες που χρεώνουν προκαταβολή για τις παρεχόμενες υπηρεσίες. Σε άλλες κτηματομεσιτικές εταιρείες, ο πελάτης χρεώνεται προκαταβολή. Ορισμένοι μεσίτες χρεώνουν τις υπηρεσίες τους μόνο μετά την ολοκλήρωση της εργασίας τους. Στην τελευταία περίπτωση, η τιμή καθορίζεται ανάλογα με την αξία του ακινήτου, η οποία αποτελεί αντικείμενο της «παραγγελίας» του πελάτη. Για παράδειγμα, το 5% της τιμής για την οποία θα πωληθεί το διαμέρισμα του πελάτη. Σε αυτή την περίπτωση, είναι σημαντικό να ληφθούν υπόψη τα συμφέροντα του πελάτη που θέλει να λάβει ένα συγκεκριμένο ποσό από την πώληση του διαμερίσματός του, αφού ο μεσίτης μπορεί να το πουλήσει σε οποιαδήποτε τιμή. Επομένως, κατά τον καθορισμό της τιμής των υπηρεσιών ενός μεσίτη, είναι πιο αποδεκτό για τον πελάτη να συμφωνήσει με αυτήν τη διαδικασία πληρωμής: ο πελάτης ορίζει ένα σταθερό ποσό για το οποίο θέλει να πουλήσει το διαμέρισμά του και, εάν ο μεσίτης το πουλήσει για μεγαλύτερο ποσό , τότε ολόκληρη η διαφορά τιμής πηγαίνει στον μεσίτη, ως αμοιβή για τις παρεχόμενες υπηρεσίες.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η έννομη σχέση μεταξύ του πελάτη και του μεσίτη σχετικά με τη διαδικασία πληρωμής για υπηρεσίες και άλλες προϋποθέσεις της έννομης σχέσης τους με τον πελάτη, υπόκειται στις διατάξεις του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας σχετικά με την επί πληρωμή παροχή υπηρεσιών (Κεφάλαιο 39).

Στο πλαίσιο σύμβασης παροχής υπηρεσιών έναντι αμοιβής, ο ανάδοχος αναλαμβάνει, κατόπιν εντολής του πελάτη, να παρέχει υπηρεσίες (εκτέλεση ορισμένων ενεργειών ή εκτέλεση ορισμένων δραστηριοτήτων) και ο πελάτης αναλαμβάνει να πληρώσει για αυτές τις υπηρεσίες. Εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στη σύμβαση παροχής υπηρεσιών επί πληρωμή, ο ανάδοχος υποχρεούται να παρέχει τις υπηρεσίες προσωπικά. Ο πελάτης μπορεί πάντα να μάθει ποιος του παρέχει αυτού του είδους τις υπηρεσίες, καθώς ο πελάτης θα επικυρώσει συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο για τον μεσίτη που θα χειριστεί την «επιχείρησή» του. Εάν στο πληρεξούσιο ο πελάτης δεν προβλέπει στον μεσίτη το δικαίωμα υποκατάστασης, αυτό σημαίνει ότι κανένας εκτός από τον μεσίτη για τον οποίο εκδίδεται το πληρεξούσιο δεν θα μπορεί να εκτελέσει μία μόνο νομικά σημαντική ενέργεια. Συγκεκριμένα, κανείς δεν θα μπορεί να παραγγείλει εξοπλισμό ΔΔΠ στο διαμέρισμα ενός πελάτη, να συνάψει συναλλαγές προς το συμφέρον του πελάτη ή να συνάψει άλλες αστικές, οικιστικές, γαίες, διοικητικές ή δημοτικές νομικές σχέσεις.

Ο πελάτης υποχρεούται να πληρώσει για τις υπηρεσίες που του παρέχονται εντός του χρονικού πλαισίου και με τον τρόπο που ορίζεται στη σύμβαση για την παροχή υπηρεσιών επί πληρωμή. Σε περίπτωση αδυναμίας εκτέλεσης με υπαιτιότητα του πελάτη, οι υπηρεσίες υπόκεινται σε πλήρη εξόφληση, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από το νόμο ή τη σύμβαση για την παροχή υπηρεσιών επί πληρωμή. Έτσι, για παράδειγμα, ο πελάτης απέκρυψε από τον μεσίτη το γεγονός ότι προηγουμένως το διαμέρισμα είχε υποβληθεί σε ανακατασκευή (ανακατασκευή), για το οποίο δεν είχε ληφθεί άδεια από την αρχή αυτοδιοίκηση. Κατά την προετοιμασία εγγράφων για την κρατική εγγραφή μιας συναλλαγής, ένας μεσίτης πρέπει να καλέσει τους υπαλλήλους της ΔΔΠ για να καταρτίσουν ένα σχέδιο. Ο πελάτης αντιλαμβάνεται την μη εξουσιοδοτημένη ανακατασκευή (ανακατασκευή) Φυσικά, ο νέος αγοραστής θα πρέπει να ξοδέψει πολλά χρήματα για να «νομιμοποιήσει» την ανακατασκευή (ανακατασκευή). Το γεγονός αυτό σίγουρα θα επηρεάσει την τιμή αγοράς του διαμερίσματος, προς την κατεύθυνση της μείωσής του, και στη συνέχεια, εάν ο πελάτης δεν συμφωνήσει με τους νέους όρους πληρωμής του διαμερίσματος, τότε η σύμβαση για την παροχή κτηματομεσιτικών υπηρεσιών μαζί του μπορεί να τερματιστεί.

Σε περίπτωση που η αδυναμία εκτέλεσης προέκυψε λόγω περιστάσεων για τις οποίες κανένα μέρος δεν ευθύνεται, ο πελάτης αποζημιώνει στον ανάδοχο τα πραγματικά έξοδα που πραγματοποίησε, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από το νόμο ή τη σύμβαση για υπηρεσίες επί πληρωμή.

Έτσι, όπως φαίνεται από τα περιεχόμενα του Κεφ. 39 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, στους κανόνες του αστικού δικαίου που ρυθμίζουν θέματα αμειβόμενης παροχής υπηρεσιών, τη χρήση μιας διαθετικής μεθόδου νομικής ρύθμισης των νομικών σχέσεων. Όλα τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του πελάτη (πελάτη) και του αναδόχου (μεσίτη) μπορούν να μεταβληθούν από τη σύμβαση για την παροχή υπηρεσιών.

Ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας επιτρέπει στον μεσίτη και στον πελάτη να αρνηθούν μονομερώς να εκπληρώσουν τη σύμβαση για την παροχή υπηρεσιών ακινήτων, χωρίς να συντρέχουν λόγοι που καθιστούν αδύνατη την εκτέλεση της σύμβασης. Ο πελάτης έχει το δικαίωμα να αρνηθεί να εκπληρώσει τη σύμβαση για την παροχή υπηρεσιών έναντι αμοιβής, με την επιφύλαξη πληρωμής στον ανάδοχο για τα πραγματικά έξοδα που πραγματοποίησε. Ο Ανάδοχος έχει το δικαίωμα να αρνηθεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση για την παροχή υπηρεσιών επί πληρωμή μόνο εάν ο πελάτης αποζημιωθεί πλήρως για τις ζημίες.

Οι υπηρεσίες που παρέχονται από εταιρείες ακινήτων διευθετούνται μεταξύ του πελάτη και του κτηματομεσιτικού οργανισμού σύμβαση για την παροχή υπηρεσιών . Κατά κανόνα, το περιεχόμενο μιας συμφωνίας για την παροχή κτηματομεσιτικών υπηρεσιών εξαρτάται κυρίως από τη φύση των υπηρεσιών που πρέπει να παρέχονται στον πελάτη. Εάν πρόκειται για υπηρεσίες «εφάπαξ», τότε η έννομη σχέση μεταξύ των μερών (μεσίτης και πελάτης) επισημοποιείται με απλή έγγραφη συμφωνία για την παροχή υπηρεσιών έναντι αμοιβής. Εάν μια κτηματομεσιτική εταιρεία απαιτείται να παρέχει επαναλαμβανόμενες υπηρεσίες (για παράδειγμα, διαχείριση καταπιστεύματος περιουσίας), τότε η έννομη σχέση των μερών μπορεί να επισημοποιηθεί με συμφωνία για διαχείριση καταπιστεύματος περιουσίας, προμήθειας ή πρακτορείου.

Η συμφωνία για την παροχή κτηματομεσιτικών υπηρεσιών διέπεται από τις διατάξεις του Κεφ. 39 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Αυτές οι διατάξεις του αστικού δικαίου επιτρέπουν, από πολλές απόψεις, στα μέρη να καθορίσουν νομική ρύθμισηπαροχή υπηρεσιών, δηλαδή τη θέσπιση συγκεκριμένων όρων της σύμβασης. Σημειωτέον ότι η σύμβαση παροχής υπηρεσιών, συμπεριλαμβανομένων των κτηματομεσιτικών υπηρεσιών, θα είναι δημόσια σύμβαση και ως εκ τούτου υπόκειται στο άρθ. 426 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Επιπλέον, η πρακτική παροχής υπηρεσιών από κτηματομεσιτικές εταιρείες δείχνει ότι βασικά οι εταιρείες προσφέρουν στους πελάτες τους να συνάψουν συμβάσεις μαζί τους, οι κατά προσέγγιση όροι των οποίων έχουν ήδη αναπτυχθεί (δηλαδή μέσω συμφωνίας προσχώρησης). Από τα περιεχόμενα του Άρθ. 426 και 427 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας συνάγεται ότι μια κτηματομεσιτική εταιρεία είναι υποχρεωμένη να παρέχει τις υπηρεσίες της σε όλους όσους επικοινωνούν μαζί της. Η εταιρεία δεν έχει το δικαίωμα να προτιμά ένα άτομο έναντι ενός άλλου, αφού, όπως έχουμε ήδη σημειώσει, πρόκειται για δημόσια σύμβαση. Η τιμή των παρεχόμενων υπηρεσιών, καθώς και οι όροι της σύμβασης, θα πρέπει να καθοριστούν περίπου ίδια για όλους τους πελάτες.

Μια συμφωνία για την παροχή υπηρεσιών ακίνητης περιουσίας δεν μπορεί να περιλαμβάνει όρους που εισάγουν περισσότερες διακρίσεις από ό,τι συνήθως περιέχονται σε συμβάσεις αυτού του είδους. Μια άμεση απαγόρευση σε αυτό μπορεί να εντοπιστεί από την ανάλυση των διατάξεων του άρθρου. 428 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Ποιες προϋποθέσεις περιέχονται συνήθως στα συμβόλαια για την παροχή κτηματομεσιτικών υπηρεσιών;

Όλοι οι όροι της σύμβασης μπορούν να χωριστούν σε ουσιώδεις και μη ουσιώδεις. Η βασική προϋπόθεση της συμφωνίας (εάν επιτευχθεί συμφωνία σχετικά με αυτήν μεταξύ των μερών και περιλαμβάνεται στο κείμενο της συμφωνίας) επιτρέπει να θεωρηθεί ότι μια τέτοια συμφωνία έχει συναφθεί. Όλοι οι υπόλοιποι όροι ενδέχεται να μην περιλαμβάνονται στο κείμενο της σύμβασης για την παροχή κτηματομεσιτικών υπηρεσιών, αλλά θα τηρούνται από τα μέρη βάσει επιχειρηματικών εθίμων. Έτσι, σύμφωνα με το άρθ. Τα άρθρα 424 και 425 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας θεσπίζουν νομική ρύθμιση των περιπτώσεων όπου οι συμβάσεις δεν προβλέπουν τιμή ή διάρκεια ισχύος. Σε τέτοιες περιπτώσεις χρησιμοποιούνται οι τιμές και οι όροι που καθορίζονται συνήθως μεταξύ των μερών κατά την παροχή κτηματομεσιτικών υπηρεσιών.

Μοναδική ουσιαστική προϋπόθεση της σύμβασης για την παροχή κτηματομεσιτικών υπηρεσιών είναι η προϋπόθεση επί του αντικειμένου της σύμβασης. Αντίστοιχα, εάν ένας πελάτης επιθυμεί να αγοράσει ή να πουλήσει ή να ανταλλάξει οποιονδήποτε οικιστικό χώρο με τη βοήθεια κτηματομεσιτικής εταιρείας, τότε αυτό ή τα ακίνητά του πρέπει να περιγράφονται λεπτομερώς στη σύμβαση. Ίσως ο πελάτης θέλει να πάρει ένα διαμέρισμα σε έναν συγκεκριμένο όροφο, σε μια συγκεκριμένη περιοχή της πόλης, αυτό πρέπει να αντικατοπτρίζεται στη σύμβαση, σε αλλιώς, κάθε οικιστικός χώρος που προσφέρει ένας μεσίτης στον πελάτη του μπορεί να θεωρηθεί ως ορθή εκτέλεση της σύμβασης για την παροχή κτηματομεσιτικών υπηρεσιών.

Πολύ συχνά, εκτός από το αντικείμενο, οι συμβάσεις για την παροχή υπηρεσιών ακίνητης περιουσίας αναφέρουν το ποσό της αμοιβής για υπηρεσίες ως ποσοστό του κόστους του ακινήτου που πωλήθηκε για τον πελάτη ή στη μορφή σταθερό ποσό, εάν πρόκειται για υπηρεσίες διαφορετικού είδους. Κατά κανόνα, οι συμβάσεις παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών δεν περιέχουν όρο ή δεν προσδιορίζονται από συγκεκριμένη ημερολογιακή ημερομηνία, αλλά εξαρτώνται από την επέλευση κάποιου γεγονότος ή γεγονότος. Για παράδειγμα, «η εταιρεία αναλαμβάνει να πουλήσει το διαμέρισμα του πελάτη το αργότερο τρεις μήνες από την ημέρα που επισημοποιήθηκε η ιδιωτικοποίηση του διαμερίσματος του πελάτη» και άλλες επιλογές για όρους.

Πολύ συχνά, μια συμφωνία για την παροχή υπηρεσιών ακινήτων περιέχει προϋποθέσεις σύμφωνα με τις οποίες ο πελάτης δεν έχει το δικαίωμα να απευθυνθεί σε άλλη εταιρεία για την παροχή υπηρεσιών με τις οποίες έχει ήδη έρθει σε αυτήν την εταιρεία. Επιπλέον, σε ορισμένες περιπτώσεις, το κείμενο της σύμβασης περιλαμβάνει όρους σύμφωνα με τους οποίους ο πελάτης θα υποχρεωθεί να αποζημιώσει την κτηματομεσιτική εταιρεία για υλικές ζημιές που συνδέονται με μια τέτοια υπόθεση. Η υλική ζημιά σε αυτή την περίπτωση μπορεί να εκφραστεί σε διαφυγόντα κέρδη κατά κανόνα, ένας αδίστακτος πελάτης υποχρεούται να πληρώσει την αμοιβή που θα είχε καταβάλει εάν του είχε παρασχεθεί σωστά η υπηρεσία. Σε γενικές γραμμές, μπορεί κανείς να παρατηρήσει τη σχετική ελευθερία στις συνθήκες που δημιουργεί μια κτηματομεσιτική εταιρεία στις σχέσεις με τους πελάτες της.

Κολάζ: Τατιάνα Βορονίνα

Η συζήτηση για την ανάγκη ενός νόμου που να ρυθμίζει τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων έχει περάσει σε πρακτικό επίπεδο: τις προάλλες κατατέθηκε στην Κρατική Δούμα ένα αντίστοιχο νομοσχέδιο.

Το σχέδιο ομοσπονδιακού νόμου «Σχετικά με τις δραστηριότητες διαμεσολάβησης (πρακτορείου) στην αγορά συναλλαγών ακινήτων» προετοιμάστηκε από μια ομάδα βουλευτών του κόμματος A Just Russia με επικεφαλής τον Dmitry Ushakov.

Μια σύντομη πορεία στην ιστορία

Οι συζητήσεις για την ανάγκη ενός ειδικού νόμου αφιερωμένου στις δραστηριότητες του στρατού των χιλιάδων μεσιτών ξεκίνησαν ακόμη και πριν από την κατάργηση των αδειών, που συνέβη το 2001. Μέχρι εκείνη τη στιγμή, είχαν ήδη πραγματοποιηθεί δύο ανεπιτυχείς προσπάθειες για την ψήφιση του νόμου «Για τις δραστηριότητες ακίνητης περιουσίας στη Ρωσική Ομοσπονδία». Και τα δύο νομοσχέδια με αυτόν τον τίτλο απορρίφθηκαν.

Το 2005, με πρωτοβουλία της Περιφερειακής Δούμας της Κοστρομά, προτάθηκε η επιστροφή των δραστηριοτήτων ακίνητης περιουσίας στον κατάλογο των θεμάτων που υπόκεινται σε αδειοδότηση, αλλά και χωρίς επιτυχία.

Έκτοτε, με ποικίλους βαθμούς έντασης, η συζήτηση συνεχίστηκε σε πολυάριθμα συνέδρια και φόρουμ ακινήτων. Τα επιχειρήματα των αντιπάλων και των υποστηρικτών έχουν πλέον διατυπωθεί. Οι πολέμιοι υποστηρίζουν ότι η ισχύουσα νομοθεσία είναι επαρκής και ότι ένας ειδικός νόμος θα δημιουργήσει ένα νέο, μη βιώσιμο βάρος για τις επιχειρήσεις. Οι υποστηρικτές του νόμου επιμένουν στην ανάγκη καθαρισμού της αγοράς από αντιεπαγγελματικούς και αδίστακτους συμμετέχοντες και βελτίωση της κατάστασης του επαγγέλματος των ακινήτων.

Φυσικά, δεν θα υπάρξει επιστροφή στην αδειοδότηση: το κράτος έχει καταστήσει σαφές ότι η εστίαση είναι στους αυτορυθμιζόμενους οργανισμούς (SRO). Από αυτή την άποψη, οι συντάκτες του νομοσχεδίου προσπάθησαν να συμμορφωθούν με το πνεύμα της εποχής.

Τι προσφέρουν τώρα;

Το νομοσχέδιο βασίζεται σε ένα μοντέλο αυτορρύθμισης των επαγγελματικών δραστηριοτήτων. Ταυτόχρονα διαπιστώνεται η περιουσιακή ευθύνη των μεσιτών.

Έτσι, κάθε κτηματομεσίτης, σύμφωνα με τους νομοθέτες, θα πρέπει να είναι μέλος μιας από τις SROs ακινήτων. Η διενέργεια κτηματομεσιτικών δραστηριοτήτων επιτρέπεται «με τη μορφή κτηματομεσιτικών δραστηριοτήτων ως άτομοή/και μεμονωμένο επιχειρηματία ή με τη μορφή νομικού προσώπου με το οποίο ο μεσίτης έχει συνάψει σύμβαση εργασίας.»

Από τις υποχρεωτικές συνεισφορές των συμμετεχόντων στο SRO (ο καθένας συνεισφέρει τουλάχιστον 30 χιλιάδες ρούβλια), θα δημιουργηθεί ένα ταμείο για πληρωμές στα θύματα. Επιπλέον, οι μεσάζοντες θα πρέπει να ασφαλίσουν την αστική τους ευθύνη για 10 εκατομμύρια ρούβλια.

Για να γίνει μέλος ενός αυτορυθμιζόμενου οργανισμού, ένας μεσίτης πρέπει να έχει ανώτερη νομική εκπαίδευση και (ή) εργασιακή εμπειρία στην αγορά ακινήτων, καθώς και πιστοποιητικό προσόντων ως επαγγελματίας μεσίτη στην αγορά ακινήτων.

Η πιστοποίηση υποτίθεται ότι πραγματοποιείται «με τη μορφή εξέτασης προσόντων που διεξάγεται από επιτροπή πιστοποίησης ενός οργανισμού διαπιστευμένου από τη θεσμική ένωση μεσιτών».

«Κάθε μέρα, εκατοντάδες άνθρωποι που αγοράζουν ή νοικιάζουν κατοικίες γίνονται θύματα «μαύρων μεσιτών», σημειώνει ένας από τους συντάκτες του νομοσχεδίου, ο βουλευτής της Κρατικής Δούμας Ντμίτρι Ουσάκοφ. «Χάρη στο Νόμο για τις Διαμεσολαβητικές Δραστηριότητες, ο μεσίτης ακινήτων θα είναι υπεύθυνος για τις πράξεις του και θα απαντά με δικά του χρήματα στον αγοραστή».

Ο βέλτιστος αριθμός SRO είναι από 500 έως 1.500 μέλη. Οι εθνικές ενώσεις θα δημιουργηθούν από οργανώσεις αυτορρύθμισης. Παράλληλα, το νομοσχέδιο αναφέρει συγκεκριμένα ότι είναι βέλτιστο να υπάρχουν δύο τέτοιες ενώσεις.

«Όπως δείχνει η πρακτική, η έλλειψη εναλλακτικής λύσης σε μια εθνική ένωση με υποχρεωτική συμμετοχή οδηγεί στον εκφυλισμό μιας τέτοιας ένωσης σε μια αυτάρκη γραφειοκρατική δομή», αναφέρει το επεξηγηματικό σημείωμα. Προφανώς, μεταξύ άλλων, λαμβάνονται υπόψη και οι τρέχουσες πραγματικότητες, όταν τόσο η Ρωσική Συντεχνία Μεσιτών όσο και το Εθνικό Επιμελητήριο Ακινήτων μπορούν να διεκδικήσουν την ιδιότητα της εθνικής ένωσης.

Όλοι θα μετρηθούν

Εκτός από ένα ενιαίο μητρώο SRO, προτείνεται η δημιουργία ενός ενοποιημένου μητρώου όλων των μελών του οργανισμού. Με άλλα λόγια, όλοι οι μεσίτες της αχανούς χώρας μας θα εγγραφούν και θα τεθούν υπό έλεγχο.

Επίσης πρόκειται να ελέγξουν τα μέσα ενημέρωσης όσον αφορά τη διάδοση πληροφοριών για ακίνητα. Υπάρχουν τρεις καινοτομίες εδώ.

Πρώτον: πληροφορίες για ακίνητη περιουσία μπορούν να δημοσιευτούν από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, με την επιφύλαξη της προσκόμισης των σχετικών εγγράφων τίτλου.

Δεύτερον: πληροφορίες για ακίνητη περιουσία μπορούν να δημοσιευτούν από έναν μεσίτη μόνο εάν ασκεί τις δραστηριότητές του σύμφωνα με τις απαιτήσεις του νόμου (συμπεριλαμβανομένης συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη).

Τρίτον: «η χρέωση από ένα μέσο ενημέρωσης ή άλλο πρόσωπο για την απόκτηση στοιχείων επικοινωνίας του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου θα πρέπει να θεωρείται ως διενέργεια διαμεσολαβητών στην αγορά συναλλαγών ακινήτων, η οποία σε περίπτωση παραβίασης των νομικών απαιτήσεων για τα ακίνητα δραστηριότητες συνεπάγονται ευθύνη σύμφωνα με τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας για διοικητικά αδικήματα "

Τι πιστεύουν οι επαγγελματίες;

Ο λογαριασμός ελήφθη αρνητική ανατροφοδότησηκυβέρνηση. Οι κύριες μομφές: η απόλυτη ανάγκη για υποχρεωτική αυτορρύθμιση των δραστηριοτήτων ακίνητης περιουσίας δεν έχει αποδειχθεί και οι διατάξεις άλλων ομοσπονδιακών νόμων, ιδίως του 315-FZ «Σχετικά με τους αυτορυθμιζόμενους οργανισμούς», επικαλύπτονται.

Ο Πρόεδρος του Επιμελητηρίου Ακίνητης Περιουσίας της Αγίας Πετρούπολης, Dmitry Shchegelsky, δεν θεωρεί αυτό το γεγονός κρίσιμο: το νομοσχέδιο μπορεί να εκτελεστεί κατά την εξέτασή του από την Κρατική Δούμα. «Οι συντάκτες του νομοσχεδίου διαβουλεύτηκαν με εκπροσώπους της επαγγελματικής κοινότητας», λέει, «και οι επιθυμίες μας έχουν ήδη αντικατοπτριστεί στο κείμενο. Το νομοσχέδιο μπορεί φυσικά να επικριθεί, αλλά πιστεύω ότι έχει γίνει ένα βήμα μπροστά. Γιατί, ειλικρινά, έχω βαρεθεί αυτές τις ατελείωτες συζητήσεις για το τι είδους νόμος για τους μεσίτες χρειάζεται. Τώρα έχουμε τη βάση για μια ουσιαστική και εποικοδομητική συζήτηση. Οι αντίπαλοι θα ήθελαν να πουν το εξής: για όσους μεσίτες και πρακτορεία ασκούν με ειλικρίνεια τις δραστηριότητές τους, ο νέος νόμος δεν θα παρεμβαίνει με κανέναν τρόπο, αλλά για τους απατεώνες και τους ψευτομεσίτες που ατιμάζουν το επάγγελμα, θα μπει φράγμα».

Ο Αντιπρόεδρος της Ρωσικής Συντεχνίας Μεσιτών Valery Vinogradov ήταν λακωνικός: «Ο λογαριασμός είναι εντελώς χοντροκομμένος και δεν ανταποκρίνεται στις πραγματικότητες της σημερινής αγοράς. Η κυβέρνηση δεν τον στήριξε - και έκανε το σωστό».

«Το νομοσχέδιο είναι σίγουρα απαραίτητο», σχολιάζει ο πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου του Βορειοδυτικού Επιμελητηρίου Ακινήτων, Πάβελ Σοζίνοφ. - Μεσίτες από διάφορες περιοχές ετοιμάζουν τις προσφορές τους. Για παράδειγμα, οι συνάδελφοί μας στο Omsk παρατήρησαν ότι δεν θα έχουν όλες οι περιοχές 500 ειδικούς για να σχηματίσουν ένα SRO. Ταυτόχρονα, είναι προφανές: οι συντάκτες του νομοσχεδίου προχώρησαν από το γεγονός ότι αυτές οι οργανώσεις θα δημιουργηθούν όχι μόνο και όχι τόσο σε εδαφική βάση. Πολλά πρακτορεία σήμερα λειτουργούν με επιτυχία σε πολλές περιοχές ταυτόχρονα και η γεωγραφική αναφορά κατά τη δημιουργία ενός SRO δεν είναι καθόλου απαραίτητη. Ταυτόχρονα, η SRO δεν πρέπει να γίνει οργανισμός ενός οργανισμού, ακόμη και στην Αγία Πετρούπολη υπάρχουν εταιρείες με περισσότερα από 100 άτομα (ο ελάχιστος αριθμός 100 μελών ρυθμίζεται από τον ομοσπονδιακό νόμο-πλαίσιο-315). Συμφωνώ με την άποψη των συναδέλφων μου ότι κατά την πιστοποίηση είναι απαραίτητο να συμπεριληφθούν εκπρόσωποι των εποπτικών αρχών στις επιτροπές, χρειαζόμαστε σαφείς ρυθμίσεις για τις σχέσεις μεταξύ κυβερνητικών φορέων και επαγγελματικών κοινοτήτων.

Σήμερα, σε μια απογευματινή συνεδρίαση, η Κρατική Δούμα έθαψε τελικά το νομοσχέδιο «Για τις δραστηριότητες διαμεσολάβησης (πρακτορείου) στην αγορά συναλλαγών ακινήτων». Ας προσπαθήσουμε να καταλάβουμε ποιες συνέπειες θα μπορούσε να έχει αυτό για την επιχείρηση ακινήτων.

Η τελευταία έκδοση του νομοσχεδίου, που σχεδιάστηκε για τη ρύθμιση των δραστηριοτήτων στον τομέα των ακινήτων, δεν πέρασε από την πρώτη ανάγνωση στην Κρατική Δούμα, η συζήτηση κράτησε μόνο ένα λεπτό. Το έργο - μακροθυμία με όλη τη σημασία της λέξης - εισήχθη ακόμα. Μέχρι το τέλος της περασμένης χρονιάς θα έπρεπε να είχε στερηθεί τη ζωή του. Αλλά έμεινε μέχρι τον Απρίλιο του 2017. Τι πήγε στραβά;

Αυτορρύθμιση και κάτι

Πρώτον, το νομοσχέδιο εισήχθη από λάθος βουλευτές, ή ακριβέστερα, από λάθος παράταξη, δηλαδή από τη «Δίκαιη Ρωσία». Επιπλέον, στη νέα σύνθεση της Δούμας, από τους πέντε συντάκτες του νόμου περί ακινήτων, παρέμεινε μόνο ένας και δεν μίλησε ποτέ δημόσια για αυτό το θέμα. Δεύτερον, και αυτό σημειώθηκε σε όλες τις αναθεωρήσεις, το νομοσχέδιο είχε ως στόχο τη θέσπιση ενός καθεστώτος υποχρεωτικής συμμετοχής των κτηματομεσιτικών γραφείων σε οργανισμούς αυτορρύθμισης, το οποίο έρχεται σε αντίθεση με την έννοια της βελτίωσης των μηχανισμών αυτορρύθμισης, που εγκρίθηκε από την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας τον Δεκέμβριο του 2015. Δηλώνει ξεκάθαρα ότι η υποχρεωτική αυτορρύθμιση είναι δυνατή μόνο σε εκείνους τους τομείς της οικονομίας όπου υπάρχει « υψηλού βαθμούπιθανός κίνδυνος πρόκλησης... βλάβης στα δικαιώματα, τα έννομα συμφέροντα, τη ζωή και την υγεία των πολιτών».

Παρά όλες τις ιστορίες τρόμου για τους «μαύρους μεσίτες», οι δραστηριότητες ακίνητης περιουσίας δεν θεωρούνται δυνητικά επικίνδυνες. Επιπλέον, σημειώνουν οι επικριτές, οι νομικές ιδιαιτερότητες των κτηματομεσιτικών δραστηριοτήτων δεν καθορίζονται από το νομοσχέδιο.

Δικαίωμα στο επάγγελμα

Το πιο ενδιαφέρον έγγραφο είναι, φυσικά, το πόρισμα της Επιτροπής της Κρατικής Δούμας για τους Φυσικούς Πόρους, τις Σχέσεις Περιουσίας και Γης. Η πιο ριζοσπαστική εκδοχή της ανάγνωσής του είναι η εξής: στο εγγύς μέλλον, οι κτηματομεσιτικές δραστηριότητες θα πάψουν να υφίστανται. Και αυτή είναι η άποψη της πολιτείας! Σε τι βασίζονται τέτοιες εκτιμήσεις;

Γεγονός είναι ότι στο συμπέρασμά τους, οι νομοθέτες δεν επικρίνουν απλώς το νομοσχέδιο από την άποψη των νομικών συγκρούσεων, αλλά προσπαθούν να αναλύσουν τρέχουσα κατάστασηαγορά ακινήτων και ο ρόλος των μεσιτών στην αγορά αυτή. Συγκεκριμένα, λέγεται ότι η έννοια του νομοσχεδίου είναι ηθικά ξεπερασμένη και ότι έτσι ήταν η αγορά πριν από 10-15 χρόνια, όταν οι υπηρεσίες διαμεσολάβησης ήταν σε ζήτηση. Σήμερα, η αγορά έχει «αλλάξει ριζικά».

Αναφερόμενοι σε ορισμένα αποτελέσματα μεγάλων δικηγορικών γραφείων που ασκούν πρακτικές υποστήριξης συναλλαγών ακινήτων από το 2006 έως το 2016, εκπρόσωποι της επιτροπής υποστηρίζουν ότι ο αριθμός των μεσιτών στην αγορά ακινήτων έχει σχεδόν στο μισό.

Πέντε αναφέρονται ως «οι κύριοι λόγοι για τη σημαντική μείωση της ζήτησης για υπηρεσίες διαμεσολάβησης στην αγορά ακινήτων».

Ο νούμερο ένα λόγος είναι οι υπηρεσίες αναζήτησης στο Διαδίκτυο που επιτρέπουν στους πολίτες να αναζητούν ακίνητα μόνοι τους. Συμπέρασμα: δεν χρειάζεστε μεσίτη για αναζήτηση και επιλογή. Ο δεύτερος λόγος είναι η ανάπτυξη από την πολιτεία ενός δικτύου πολυλειτουργικών κέντρων (MFC), τα οποία έχουν απλοποιήσει τη διαδικασία υποβολής και επεξεργασίας εγγράφων για την απόκτηση και την εγγραφή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε ακίνητα κατοικίας. Συμπέρασμα: τώρα οι πολίτες μπορούν να κάνουν συναλλαγές ακινήτων ακόμη και χωρίς ειδικές γνώσεις και δεξιότητες.

Ο τρίτος λόγος είναι η εντατικοποίηση των πωλήσεων κατοικιών στην ανοιχτή αγορά από τον μεγαλύτερο ιδιοκτήτη ακινήτων στη Ρωσία, που εκπροσωπείται από κρατικά ελεγχόμενες δομές. Σήμερα κατέχουν περίπου το 10% του στεγαστικού αποθέματος της χώρας. Ο λόγος είναι περίεργος, αλλά ο μεσίτης είναι και πάλι εκτός λειτουργίας.

Το τέταρτο επιχείρημα επίσης δεν είναι τόσο καυτό - «η πρόσφατα διαδεδομένη πρακτική της πώλησης ακινήτων σε ανοιχτούς πλειστηριασμούς» - ας είναι.

Αλλά ο λόγος νούμερο πέντε είναι ήδη πολύ, πολύ ενδιαφέρον: η ήδη διαβόητη Sberbank Domklik. Ωστόσο, ο νομοθέτης δεν αναφέρει αυτό το όνομα, αλλά μιλά για το κέντρο Sberned, το οποίο περιλαμβάνει «υπηρεσίες για ηλεκτρονική εγγραφήσυναλλαγές με στέγαση, αγορά διαμερισμάτων με υποθήκη, καθώς και νομικός έλεγχος ακινήτων που τίθενται προς πώληση και επαλήθευση όλων των συμμετεχόντων στη συναλλαγή».

Και ως φωτεινό φινάλε σε αυτό το μέρος του συμπεράσματος, ακούγεται η ακόλουθη θανατηφόρα φράση: «Είναι απίθανο οι λίγες εταιρείες ακινήτων που παραμένουν στην αγορά να είναι σε θέση να προσφέρουν πραγματικό ανταγωνισμό σε τόσο σοβαρούς αντιπάλους».

Αντίδραση της κτηματομεσιτικής κοινότητας

Έχοντας συνέλθει από το σοκ, εκπρόσωποι «λίγων εταιρειών ακινήτων» άρχισαν να μιλούν ανοιχτά.

«Το συμπέρασμα της αρμόδιας επιτροπής της Κρατικής Δούμας με αναγκάζει να δηλώσω ότι τα μέλη της δεν αντιπροσωπεύουν απολύτως την ουσία της κτηματομεσιτικής δραστηριότητας. Φυσικά, αυτό που προσφέρει η Sberbank είναι καλό, διότι, βελτιώνοντας τα εργαλεία της, βοηθά τους πολίτες να επιλύουν ζητήματα που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων με τη βοήθεια υποθήκης. Ωστόσο, αυτό σε καμία περίπτωση δεν αντικαθιστά την εργασία ενός μεσίτη. Το έχω πει πολλές φορές ήδη, αλλά θα το επαναλάβω: ένας μεσίτης, πρώτα απ 'όλα, είναι ένας επαγγελματίας διαπραγματευτής που συμφωνεί με τους όρους της συναλλαγής μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή, και τις περισσότερες από τις συναλλαγές που γίνονται αυτήν τη στιγμή που λαμβάνουν χώρα στην αγορά ακινήτων είναι εναλλακτικές ή αντίθετες, όταν ο πελάτης πουλά κάτι παλιό και αγοράζει νέα κατοικία», λέει ο Alexander Romanenko, πρόεδρος της εταιρείας Advex.

Στο τέλος της ομιλίας του, ο πατριάρχης των εγχώριων πρακτορείων ζήτησε «τουλάχιστον» την επιστροφή των αδειών για τις κτηματομεσιτικές δραστηριότητες. Αλλά, γενικά, όλοι καταλαβαίνουν ότι ένα τέτοιο σενάριο είναι απίθανο.

Σύμφωνα με τον Πρόεδρο του Επιμελητηρίου Ακινήτων της Αγίας Πετρούπολης, Γενικό Διευθυντή της Ακαδημίας Μπενουά, Ντμίτρι Σχέγκελσκι, αν πιστεύετε στο συμπέρασμα της επιτροπής, το κράτος δεν χρειάζεται μεσίτες.

«Οι βουλευτές πιστεύουν ότι παλαιότερα οι πολίτες, φοβούμενοι την απάτη, απευθύνονταν σε μεσίτες, αλλά τώρα δεν υπάρχει πλέον ανάγκη για τις υπηρεσίες τους. Εξαφανίστηκαν οι «μαύροι μεσίτες» μας; - είναι μπερδεμένος. - Τα μέλη της επιτροπής δεν κατανοούν ποιες είναι οι ιδιαιτερότητες της δραστηριότητας του οργανισμού. Πιστεύουν ότι χρειάζονται μεσίτες για την υποβολή εγγράφων για την εγγραφή μιας συναλλαγής. Εάν το κράτος έχει τέτοια άποψη σε σχέση με τους μεσίτες, τότε θα πρέπει να είναι συνεπής και να αποκλείει τις δραστηριότητές μας από το 115-FZ. Από πολλές απόψεις, οι ίδιοι οι μεσίτες ευθύνονται για αυτό που συμβαίνει. Είμαστε διχασμένοι και η αγορά επιδεινώνεται. Αλλά είναι ήδη 25 ετών».

ΓΝΩΜΗ ΕΙΔΙΚΩΝ

Valery Vinogradov, αντιπρόεδρος του Russian Guild of Realtors

Ανεξάρτητα από το πότε και τι είδους νόμος θα ψηφιστεί, δεδομένης της τρέχουσας κατάστασης της πολιτικής ζωής και της οικονομίας της χώρας, θα επιφέρει πλήγμα στην πολιτισμένη κτηματομεσιτική κοινότητα. Επιπλέον, τόσο οργανωτικά όσο και οικονομικά. Επομένως, κατά τη γνώμη μου, είναι μάλλον καλό που έχει διαμορφωθεί μια τέτοια κατάσταση σήμερα. Με βάση το κείμενο του πορίσματος της Επιτροπής Περιουσίας της Κρατικής Δούμας, είδαμε το επίπεδο ικανότητας των ανθρώπων που θα ψηφίσουν το νόμο για τους μεσίτες. Το σημερινό αστικό δίκαιοεπιτρέπει δραστηριότητες ακίνητης περιουσίας και διασφαλίζει την ελευθερία του ανταγωνισμού. Και η εθελοντική αυτορρύθμιση δείχνει σε όλους - τόσο στους πελάτες όσο και στους εταίρους μας στην αγορά - ποιος είναι επαγγελματίας.

ΓΝΩΜΗ ΕΙΔΙΚΩΝ

Alexander Ginovker, αντιπρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Αγίας Πετρούπολης και Περιφέρειας Λένινγκραντ

Πιστεύω ότι όλος αυτός ο θόρυβος γύρω από το νομοσχέδιο προκαλείται περισσότερο από την επιθυμία ιδιωτών να προβάλουν τον εαυτό τους παρά από το πραγματικό νομοθετικό έργο. Όσο καλός κι αν ψηφιστεί ο νόμος σήμερα, δεν θα λύσει κανένα πρόβλημα στην αγορά. Υπάρχουν τεράστια «γκρίζα» και «μαύρα» τμήματα ατόμων -τόσο φυσικά όσο και νομικά πρόσωπα- που παρέχουν υπηρεσίες χωρίς να διαφημίζουν καθόλου τις δραστηριότητές τους. Δεν κοστίζει τίποτα να τους λογοδοτήσουν. Αλλά κανείς δεν το έκανε αυτό και εκείνα τα χρόνια που υπήρχε η αδειοδότηση, κανείς δεν το κάνει τώρα. Μέχρι να αρχίσει το κράτος να καταπολεμά σκληρά την παράνομη επιχειρηματικότητα, ο νέος νόμος δεν θα βοηθήσει. Ως εκ τούτου, ως επιφυλακτικός σκεπτικιστής, θα πω το εξής: κανένας νόμος για τις κτηματομεσιτικές δραστηριότητες δεν είναι καλύτερος από έναν κακό. Κάτι που θα οδηγήσει μέρος της νόμιμης επιχείρησης στη σκιά.